REITs力学派|工业REITs知多少？
作者简介
陆兵先生，美国证券交易委员会注册投资顾问、 Vesta Investment Advisors，LLC CEO兼总裁，负责房地产投资和定量交易及REITs投资组合管理。拥有超过20年的股票市场及房地产投资经验。
很多时候，人们认为工业是历史的遗留，日益衰落的工厂正在逐渐消失。美国的铁锈地带（Rust belt）就是一个很好的例证，那里工业衰落的景象令人沮丧。但是，这是对工业基础有限且扭曲的理解。
那么，工业REITs又是怎样的情况呢？简单来说，工业REITs拥有和管理租给租户的设施。工业REITs涉及多种行业，如仓储和配送中心，并在电子商务等关键行业中发挥重要作用。
随着电子商务等行业的持续增长，除亚马逊等主要参与者之外，工业REITs已经成为这个不断发展的行业的最大受益者。与传统实体相比，在线商务对空间需求的增加也使该领域的REIT受益。随着电子商务市场的扩大，空间持续供小于求，尤其是关键地区的土地稀缺，使得工业REITs在逆风中表现出色。
目前，工业REITs持续表现的关键驱动因素在于工业仓库等建筑物作为全球供应链上的关键点所发挥的职能。仓储和配送中心成为许多行业所需货物的物流要点。随着作为美国经济关键部分的制造业下降，仓储和物流越来越多地在工业REITs的投资组合中占据一席之地。
亚马逊配送中心
随着全球化的兴起，战略位置好，质量高且离关键运输路线近的建筑愈加重要。制造商，分销商和电子商务公司的对工业REITs的需求仍然居高不下。
尽管供应持续快速上升，但这些行业的增长对工业REITs保持高估值的能力产生了各种影响。例如，由于物流原因，电子商务往往需要实体商务三倍的空间，这也使得电子商务的空间效率很低。虽然这对租户造成了不利影响，但由于电子商务扮演的角色越来越重，工业REITs便能从中受益。
同时，为应对便捷与速度竞争，亚马逊等公司的举措也对工业REITs十分有利。例如亚马逊试图将一日到货作为行业标准，那么它的供应链就需要更大的空间。然而，由于关键地区的房地产供不应求，土地并不便宜，这就为工业REITs提供了良好的进入壁垒，因为它们拥有许多物流的关键空间。
工业REITs的前景总体上是积极的，许多指标都显示出了强劲的增长。过去几年，GDP总值和零售业GDP的增长一直保持稳定，尽管一些人担心经济是否能够持续如此增长的，但这些增长推动了对工业空间的需求。同时，消费也保持高位，并且随着供应链持续全球化，对仓库空间的需求依然强劲，以适应这种新环境。
然而，最值得注意的是电子商务，这一领域在过去十年增长迅猛。
数据来源：Green Street Advisors
此外，虽然亚马逊在网购领域占据主导地位，但随着该领域的持续发展，传统零售商也在不断尝试进入网购市场。这导致的结果是美国主要零售商的仓储需求持续增长。
数据来源：Green Street Advisors
当然，虽然有很多趋势都支持工业REITs的表现，但总有人担心可能影响工业REITs维持未来估值能力的其他因素。其中一种担忧源于当前的贸易保护主义贸易环境，关税等经济政策可能会阻碍全球贸易的流动并威胁供应链。此外，也有人担心亚马逊持续占据主导地位会对其与工业REITs长期关系构成威胁。由于亚马逊在电子商务市场越做越大，商业条款和杠杆对亚马逊会越发有利；又或者亚马逊自己将尝试扩展到工业REITs领域。
即便如此，顶级工业REITs在过去几年收获颇丰，其回报率远远高于一般市场。
虽然保护主义和供应链未来的不确定性等问题严重影响了预期，但不可否认的是，关键需求因素的长期增长对工业REITs是很有利的。随着电子商务的持续增长，连沃尔玛这样的传统零售连锁店都网上交付基础设施上投入了巨资，亚马逊继续推动网上交付达到更快的速度，需求仍然很高并能够吸收新的发展，甚至供应的增长也在飙升。
虽然工业REITs的持续表现存在合理担忧，尤其在贸易战占据新闻头条的当下，但工业REITs所发挥的关键作用永远不会消失。当然，投资存在风险，但基于这些原因就完全忽视工业REITs显然是不理智的。随着全球化程度不断加深，世界各地复杂的供应链系统将越来越多地支持这种需求，工业REITs将持续发挥关键作用。
翻译/编辑：Lucy
References:
https://www.prologis.com/industrial-reit
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