异议登记及其法律效果

本文是君之道思考的第306期文章

异议登记是指权利人或者利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出的登记。异议登记是对真正权利人提供的临时性保护手段,通过在不动产登记簿上对该不动产进行特定的记载,暂时降低不动产登记的公信力,以排斥第三人基于对不动产登记的信赖而受到物权保护,从而达到维护和救济真正权利人的合法权益的目的。本文将对异议登记的效力及法律效果进行简要介绍。

一、异议登记的效力

（一）阻却登记公信力

异议登记是通过将利害关系人对登记不动产权利归属的异议记载于登记簿的方式，中止登记权利的正确性推定，从而暂时阻却登记的公信力和第三人的善意信赖,以达到保护真正权利人的目的。

（二）不能完全阻却变更登记

《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定：“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。”因此，异议登记并不能阻却权利人处分权利。异议登记的效力也不同于诉讼保全的效力，其并非阻却所有权变更登记的法定事由。

（三）异议之后不起诉的，异议将失效

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条第三款，异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。因此，就同一事由、同一事项只能申请一次异议登记，异议登记失效后，不得再次申请。这也是为了限制申请人的权利，避免权利滥用，并督促申请人尽快通过提起诉讼的方式维权，而不能利用异议登记制度侵害原登记人的合法权益。

二、异议登记后的起诉事宜

异议登记失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理，异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。除了民事诉讼外，异议申请人还可以依据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：……（四）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的……”的规定，选择向登记机关申请更正登记，也可向登记机关的上级主管机关提出行政复议或提起行政诉讼请求撤销登记。

但是如果申请人虽提起民事诉讼，但其诉讼请求为要求撤销该登记，并将其登记为权利人，则该等诉求不属民事诉讼的受案范围，法院将裁定驳回起诉。因此，在选择起诉类型时，要留意诉讼请求的差异。

三、异议登记错误应承担赔偿责任

如果异议登记申请人滥用异议登记权，有可能使不动产登记簿上所记载的权利人丧失交易机会甚至需承担违约责任，从而造成损害。因此，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。要确认异议登记错误的赔偿责任，主要审查异议申请人在申请异议登记时，是否为涉案房产的利害关系人，即其对于涉案房产是否享有物权权益。

例如北京市第三中级人民法院在(2017)京03民终14046号案件中认为，马新宏对涉案房屋申请了异议登记，在异议登记时明知异议不当所应承担的责任。申请异议登记时，马新宏向法院提出的所有权确认之诉，最终以证据不足，败诉而终，可以说明马新宏提出的异议登记缺乏事实依据。因为马新宏的异议登记，导致房屋所有权人顶石基金公司最终向买受人魏锦赔付的各项费用，应认定为顶石基金公司产生的损失，对于顶石基金公司主张的要求马新宏赔偿其已经支付给魏锦的违约金、中介费及案件受理费共计506360元的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。

四、小结

利害关系人在发现不动产登记簿上载明的权利人与实际情况不符时，可以通过异议登记救济权利。但异议登记可以阻却登记的公信力，因此行使该权利应该负担审慎义务：

1. 只有利害关系人可以申请异议登记，因此在申请前应审慎确认自己是否有权限提出异议；

2. 同一事由、同一事项只能申请一次异议登记，因此应慎重行使该权利，并在提出异议后十五日内及时提起诉讼，并注意不同诉讼类型的诉讼请求差异；

3. 如果不当提出异议登记导致原权利人受损的，应承担赔偿责任。

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