赴港IPO的港龙地产：徘徊在缺钱关卡 3年负债率增长8倍
近期赴港上市的区域性地产公司都面临高负债的困扰
出品：每日财报
作者：裴岗
随着境内融资渠道日益收紧，融资压力不断增加，选择赴港上市的房地产企业越来越多。港龙中国地产集团（下称“港龙地产”）就是其中一员。
港龙地产起家于江苏常州，今年7月份才将总部迁往上海，是典型的中小区域地产公司。公开数据显示，2018年全年营收才有16亿元，和近期赴港上市规模类似的奥山控股、三巽控股都面临区域性明显、高负债等后遗症。
区域性地产公司的难题
根据10月22日港龙地产递交的招股书说明书所示，《每日财报》发现，港龙地产为港资企业港龙发展集团有限公司的全资子公司，法人代表和董事长均为吕永怀。
2007年，港龙地产成立于常州，主要开发作住宅用途并附带相关配套设施的物业，包括商业单元、停车场及配套区域，后来开始做商业住宅。多年来，港龙地产主要覆盖长三角城市，多为常熟、盐城、嘉兴这样的三线城市。截至今年8月底，港龙地产在20个城市拥有56个开发项目，其中有54个项目位于长三角地区，土储高度集中。
尽管港龙地产总土地储备仅为471万平方米，但再小的地产商都有一个全国地产梦。
2018年，港龙地产开始改变，进军上海，同时到河南、贵州拿地，向外出击。
不过，目前整个公司的营收还是偏弱的，全年不足20亿元，主要收入来源于物业开发和住宅销售。
2016至2018年，港龙地产物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿元、16.6亿元，期间复合年增长率为87.5%；经营利润分别为7160万元、9380万元、4.36亿元，复合年增长率为146.6%。
期间，公司住宅销售收入分别为3.66亿元、3.11亿元、15.27亿元，分别占收益总额77.5%、71.8%、92.0 %;2019年上半年公司住宅销售收入为5.74亿元，占收益总额97.1%。
值得注意的是，集中的土地储备并没有给港龙地产带来非常可观的收益，56个项目在手，却只有9个贡献了上半年所有的收益。这意味着，大部分项目还未达到预售条件，以至于港龙地产的销售收入出现断流。
高负债恐成最大问题
《每日财报》注意到，港龙地产在不断谋求扩张的同时，随之而来的就是高杠杆、高负债的问题，这些也正是港龙地产目前面临的严峻考验。
根据招股书披露，2016年、2017年、2018年以及2019年上半年，港龙地产的资产负债率分别为17%、98.8%、122.1%及153.9%。换句话说，从2016年底到2019年年中，仅仅三年多的时间，港龙地产的资产负债率激增近8倍。
伴随高负债而来的是，在这三年多的时间里港龙地产借款加权平均利率大涨至8.9%，其中银行借款利率7.7%，其他借款利率11%。具体债务结构上，其借款均为5年以下中短期债，截至2019年8月底，短期债占比17.4%，2年以下借款占比达72.8%，短期偿债压力大增。
不容忽视的是，港龙地产的融资成本净额也由2017年的431.7万元增长至2018年的3463万元，同比增长702%。
融资成本高企加重了负债压力，港龙地产的负债总额从2017年末的49.5亿元增长至2018年末的87.4亿元，增长了近2倍。
除此之外，在现金流方面，2018年底港龙地产的经营性现金流由正转负，为-6.3亿元；投资性现金流则连续三年为负，2018年底为-5.2亿元。只有融资活动有正流入，为16.1亿元，也就是公司整体现金流都靠融资活动来支撑。
根据《每日财报》的分析，港龙地产的现金流入主要为合联营企业垫款、股东垫款以及来自银行、信托等借款多。由此发现，港龙地产的还款的压力还是比较大的。
总之，通过上述这些数据都反映出了目前港龙地产在资金方面的窘境，土储较为集中的弊端凸显，又有高负债压顶，亟需新融资渠道的支持，这也是为什么像港龙地产这样的中小型房地产商最近都在扎堆赴港递交上市申请的原因所在。
上市拓宽融资渠道，获得更多“生”的机会，这是公司发展的一大助力，但对于投资人来说公司是否具备投资价值还需要慎重甄别。