销售跌出前20 、现金流中期净流出205亿，华夏幸福何时彻底走出危机
债务危机刚刚度过，就要面临销售业绩不增反减，经营性现金流继续流出的窘境，而且模式转型毫无进展，招商引资困难等都是华夏幸福目前难以逃避的危机
出品：每日财报
作者：裴岗
9月3日，华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福，600340.SH)公告，间接全资子公司九通基业投资有限公司拟与中信信托签署《永续债权投资合同》，金额为不超过40亿元人民币，投资期限为无固定期限，年利率在9.5%-12%之间。
《每日财报》注意到，两个月前，即7月份华夏幸福刚获得大股东18亿元的永续债权资金支持，1-3年的利率是6%。上一笔永续债融资要追溯到2017年发行。
不管是相比同行，还是本身融资，9.5%-12%年利率着实有点高。很多投资人担心，公司是不是陷入资金紧张的状况？华夏幸福已经走出危机了吗？
公开数据显示，华夏幸福6月斥资63.65亿元拿地，5月斥资10.71亿元拿地，4月斥资9.82亿元拿地，3月斥资36.28亿元拿地，1月斥资2.47亿元拿地，除了未披露的2月拿地金额，华夏幸福2019上半年共计斥资122.93亿元拿地。
然而与其销售规模相近的华润置地5月单月就拿地10块共斥资102.64亿元。尽管看似每个月忙碌，但拿地的规模金额还是比较缓和。
6月份，华夏幸福曾发布公告称，根据公司经营战略和土地储备策略，为提高经营决策效率，公司决定自 2019 年 7 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日期间，在成交总额不超过 200 亿元范围内，通过股权并购或股权合作方式、参加土地管理部门组织的土地招标拍卖挂牌方式及法律法规允许的其他国有土地出让方式，获取土地使用权或进行土地相关投资。
而且有了平安资管两次180亿的投资，华夏幸福资金应该非常充裕，华夏幸福大股东更是承诺三年业绩盈利将近440亿元。
但是《每日财报》也注意到，华夏幸福引入平安资金后，已安全度过资金承压危机，为何还要如此限制土地购买呢?
华夏幸福（华夏幸福基业股份有限公司）是一家产业新城运营商，1998年创立于北京。华夏幸福的经营核心在环京地带，京津冀地区，并开始向长江经济带发展，规划布局“一带一路”。目前，公司版图已覆盖北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川、安徽、印度尼西亚等全球40余个区域。
2011年8月29日，华夏幸福实现A股上市，成功进入资本市场。
在前几年政府监管还没有这么严格的时候，华夏幸福瞄准时机，不断加大杠杆。到2016年，华夏幸福成功实现1200多亿的年销售额，跨过房地产行业分界岭般的1000亿大关。但这也是危机的伏笔，2017年，环京地区多地纷纷出台“限购令”，楼市行情急转直下，交易成交量大幅下滑，2017年销售额虽仍然上涨25%，但这完全来自于华夏幸福仍旧快速的扩张速度和持续加大的杠杆；经营性现金流就明明白白的诉说了这个原因，2017年经营性现金流为-162亿元，同比减少超过300%。
2018年是华夏幸福的水逆年，本年度起始，华夏幸福就遭遇“滑铁卢”，第一季度京津冀地区房产项目签约金额仅229.82亿元，同比下降26.4%。房企的资金周转链是拿地到开工，到开盘销售，再到现金流回正，如此循环。华夏幸福2018年开盘销售环节受限，即楼市不景气，销量大幅下滑，导致现金流回转出现问题，从而导致资金链难以顺利周转，债务危机随即爆发。
资金链即将断裂的危机，迫使华夏幸福使出百般解数。先与其他房企合作项目，又将5处项目转给万科，年底国家开放融资后又发行了共80亿的公司债券，以及最关键的金主——平安，平安分别在2018年7月，2019年2月，花了180亿收购了华夏幸福25.25%的股份，成为华夏幸福的第二大股东，有了平安的背书，华夏幸福融资压力也逐渐减小。
各种渠道多方位手段齐出，终于将华夏幸福拉出泥潭。对于历经风雨的华夏幸福来讲，2019年稳字当头或许是正确的选择。
2018年资金链断裂的危机已暂时度过，政府政策重心逐渐从需求侧转入供给侧，华夏幸福2019年仍然存在亟待解决的危机。
据2019年半年报，华夏幸福今年上半年营业收入为387.3亿元，同比增长10.7%；归属于上市公司股东净利润为84.81亿元，同比增长22.4%。然而花团锦簇的数据不能改变公司危机四伏的现状，经营性现金流才是公司现状最真实的反映。2019年上半年，公司的经营性净现金流为-205.51亿元，比2018年同期净流出增加127.14亿元，同比增加162.23%。
自2017年开始，公司的经营性现金流就一直表现为净流出状态，资金基本靠银行带有利息的借款勉强支撑，然而其偿债能力已经难以保障。
要改善公司经营性现金流现状，最直观的方式是提升房地产业务销售额，增加现金流入。为此，公司引入华润置地旧部，聚焦港粤都市圈，重心转向发展自主稳定的产业新城，降低了传统房地产开发比例。
然而，在近日克尔瑞发布的2019年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜中，华夏幸福直接下滑了10位，跌出前20榜单。
半年报也显示，1-6月华夏幸福的业务销售额为640.65亿元，同比下滑20.37%。销售面积为550.37万平方米，同比缩水24.7%。显然，华夏幸福的销售情况并不乐观，销售额大幅下滑。此外，全球经济整体开始进入衰退期，中美贸易战升级，房地产市场走向堪忧，万达开始逐步退出房地产，万科也开始聚焦式发展，恒大等TOP10房企也都开始实施多元化转型战略。
这些对华夏幸福可谓雪上加霜，上半年的销售情况已经不容乐观，下半年的情况更是可以预料的惨淡。
债务危机刚刚度过，就要面临销售业绩不增反减，经营性现金流继续流出的窘境，此外，模式转型毫无进展，招商引资困难等都是华夏幸福目前难以逃避的危机。危机四伏下的华夏幸福会找到怎样的出路呢？