【建纬观点】车库（位）相关法律问题探讨（四）
作者介绍
李徐伟，上海市建纬律师事务所房地产团队执业律师。毕业于复旦大学，法律硕士，同时是北京大学创办的国内第一个国际工程法研修班的第一期学员。主要执业方向为房地产与建设工程、国际工程、PPP、收购并购、公司业务等领域，具有长期到大型工程项目现场提供全过程法律服务的经验。
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前 情 提 要 ：
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摘要
目前我国关于车库（位）的法律层面上的立法主要见于《物权法》的相关规定，但《物权法》的相关规定并未对车库（位）的权属、取得方式及性质、承租人是否享有优先权等相关问题做出具体的规定，所以在实践中也因此出现了一些纠纷，现就该类纠纷中存在的几个比较有争议性的法律问题，笔者拟通过案例形式，加以分析，以供读者参考。本文为该系列案例分析中的第四篇。
案例
5
林某与浙江F绿园置业有限公司、浙江F绿园置业有限公司洞头分公司确认合同无效纠纷一案
原告：林某
被告:浙江F绿园置业有限公司
被告:浙江F绿园置业有限公司洞头分公司
基本事实
2003年，被告浙江F绿园置业有限公司（下称“F公司”）开发建设某市绿园大厦项目，并于2009年通过竣工验收。该项目建有地上11-19层、地下1层，其中地下1层有地下车库。
2005年5月22日，案外人张某向F公司购买绿园大厦北楼1-702号商品房，并签订《商品房买卖合同》，合同附件二约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积为“电梯井、管道井、楼梯间、变更室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房等(具体以某市房管局测绘队所制公用分摊部位和面积为准)”。2009年10月，F公司委托某房地产测绘有限公司对绿园大厦房屋建筑面积进行实测，其中地下室车库未计入北楼商品房公用分摊面积。
2013年，林某从案外人张某处购买该房产并于2013年12月31日办理了房屋产权登记。2014年8月5日，林某与F公司签订《车库、车位购置协议》，购买位于绿园大厦北楼51号车位，购置款为8万元，合同约定“该车位没有产权，但享受有与房屋同等年限的使用权”“若今后政府出台通过补缴地下空间土地出让金的形式获得地下车库/车位及库房房产权政策法规，该土地出让金由乙方缴纳”。合同签订后，林某依约支付了款项，同时F公司洞头分公司向林某开具了一张发票。现该地下室51号车位由林某占有使用。
林某诉讼请求：
1、依法确认原告与被告F公司于2014年8月5日签订的《车库、车位购置协议》无效；2、依法判令两被告立即返还原告车位购置款8万元；3、本案诉讼费用由被告负担。
F公司抗辩理由：
其与林某签订的车库购置协议系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫或其他违反法律强制性规定的情形，合同有效且已履行完毕。F公司洞头分公司非合同当事人，不是适格被告。诉争地下车位系由F公司出资建设，并具有构造以及利用上的独立性，F公司有权出售诉争车库，且车位售卖后并无其他人向林某主张权利，故要求驳回林某诉讼请求。
F公司洞头分公司辩称：
其并非《车库、车位购置协议》合同当事人，开具发票仅为向绿园大厦项目所在地政府缴纳税收，故其非本案适格被告。其他答辩意见与F公司一致，故要求驳回林某诉讼请求。
法院的观点：
绿园大厦项目建设用地使用权系由被告F公司通过拍卖形式取得，根据《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”。诉争地下车库经规划许可，由被告F公司投资开发建设，且未计入商品房公摊面积，依据《物权法》第74条第2款的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，原告林某与被告F公司签订的《车库、车位购置协议》系双方真实意思表示，且协议中已明确载明诉争车位无产权。地下车库已进行分割，可独立使用，被告交付诉争车位后，原告林某占有使用诉争车位至今，并无其他权利人向其明确主张过权利。故原告林某主张诉争地下车库系业主共有，依据不足，本院不予支持。原告林某主张其与被告建工绿园公司签订的车库购置合同无效，但未提供证据证明该合同存在无效情形，应承担举证不能的不利后果。故对原告林某主张确认《车库、车位购置协议》无效并要求两被告返回8万元车位购置款的诉请，不予支持。判决驳回原告林某的诉讼请求。
律师观点：
关于经规划许可，且未计入公摊面积，但无产权的地下车库的购置协议效力的问题。
根据人民法院的论述观点，经规划许可，且未计入公摊面积，但无产权的地下车库的购置协议为有效协议。笔者赞同该观点，因为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。但应注意，认定“经规划许可，且未计入公摊面积，但无产权的地下车库的购置协议”有效的前提是该协议不存在合同法第52条所规定的导致合同无效的各种情形，并且该协议应为合同当事人的真实意思表示。
案例
6
上虞市G房地产开发有限公司与被告上虞区百官街道滨江X号业主委员会、谢某物权保护纠纷一案
原告：上虞市G房地产开发有限公司
被告：上虞区百官街道滨江X号业主委员会
被告：谢某
基本事实
上虞区百官街道滨江X号小区系由原告上虞市百官街道滨江X号业主委员会（注：此处应为“上虞市G房地产开发有限公司”，下称“G公司”）投资开发建设，该小区于2011年12月1日通过人民防空工程验收。2012年3月9日，上虞市规划局核发浙江省建设工程规划核实确认书。该小区现已竣工验收。G公司在建设施工过程中，变更了已在国家有关部门备案的地下停车位的设计图纸，增加了地下停车位的数量。G公司变更后的设计图纸未向国家有关部门备案。G公司发现地下部分停车位被统一编号和安装地面车位锁后，曾于2016年9月26日发函至滨江X号小区物业管理公司询问相关情况，物业管理公司回函称上述行为系上虞市百官街道滨江X号业主委员会(下称“X号业主委员会”)所为。本案诉争的停车位即为被告X号业主委员会统一编号的停车位，亦为原告G公司变更图纸设计后增加的车位。
原告G公司诉称：
上虞区百官街道滨江X号小区为原告投资开发建设，小区地下停车位按原规划要求应按1:0.8的配置建设。为提升小区品质，保障业主安全，维护全体业主利益，同时为适应今后小区车辆增多的趋势，缓解今后可能发生的小区停车位紧张的问题，在开发建设过程中，原告对原设计进行了变更，取消了全部地上停车位，并增加地下停车位数量，实际配置建设的地下停车位远超过规划要求，原告为此大大增加了开发建设成本。同时，为保障行人车辆安全，实行机动车和非机动车分离，原设计的地上停车位变更为非机动车停放区。滨江X号小区于2013年开发建设完成并陆续向购房户交房，部分地下停车位原告已向业主出售并交付，尚有部分未出售。
2016年5月，滨江X号小区成立X号业主委员会，业委会成立后即决定解聘原告聘请的负责前期物业管理工作的物业管理公司，并聘任了新的物业管理公司负责小区物业管理工作。此后，原告发现尚未出售的部分地下停车位被改变了编号，并被标注上“业主委员会”字样，同时安装了车位锁，共计37个。原告为此去函物业管理有限公司询问情况，该公司回函告知上述行为均为被告X号业主委员会所为。经原告进一步核实，确认被告X号业主委员会侵权原告37个车位的事实，并发现其中一车位（编号为业委会31号）已于2016年9月20日由被告上虞区百官街道滨江一号业主委员会以11万元的价格出售给被告某，另一停车位（编号为业委会50号）由被告X号业主委员会以8万元价格出售给范某，另有部分车位也可能被出售。原告曾去函被告立即停止侵权行为，但被告X号业主委员会未予理睬。
根据物权法的规定，地下停车位属开发商所有，并在首先满足业主需要的前提下，由开发商通过出售、附赠或者出租等方式提供给他人。被告X号业主委员会侵占滨江X号小区地下停车位并出售给第三方的行为，严重侵害了原告的合法权益，并造成了极坏的社会影响。被告谢某明知被告X号业主委员会无权处分属于原告所有的地下停车位，仍予以受让和侵占，也侵害了原告的合法权益。原告在案件庭审过程中对其诉请进行了明确和变更，变更后的诉请如下：1、责令被告立即停止侵害，对其侵占的滨江X号小区编号为业委会12号（原告编号B07）、业委会31号（原告编号D13）、为业委会50号（原告编号D281-1）的地下停车位恢复原状，如被告无法恢复原状的向原告赔偿损失；2、本案诉讼费由被告承担。
被告X号业主委员会辩称：
1、原告现在属于吊销营业执照范畴，原告主体的存在仅仅是便于公司清算，原告的诉讼行为仅限于清算；2、原告对原设计的地下停车位进行变更不具有合法性，原告认为因变更设计增加车位增加了建设成本的诉称不成立；3、原告主张的停车位系侵占业主共有道路或其他场地，依法应属于业主共有。
被告谢某未答辩。
法院的观点：
原告主张增加的车位归其所有无事实和法律依据，分析如下：1、建筑工程应当严格按照规划设计图纸施工，无论是地上亦或地下，无论是地上建筑亦或地下停车位。停车位的数量、密度及分布事关全体业主生活的便利性及生活品质，一旦确定非经法定程序不得随意增减。从被告X号业主委员会向绍兴市上虞区城建档案馆调取的竣工图来看，工程竣工验收显然是依照原先的设计图纸。原告变更设计增加停车位的行为亦违反了法律规定。2、规划部门出具的浙江省建设工程规划核实确认书虽对原告的工程规划进行了核实确认，但该规划书附图及附件名称处标注“详见竣工规划验收地形测绘图”，遵守事项第三项亦载明“本确认书的附图与附件由核发机关依法确定，与本确认书具有同等法律效力”，上述附图附件应包含原告备案过的有关车位设计的图纸，而非原告私下变更而未备案的图纸，故建设工程规划核实确认书不应视为对原告图纸变更的认定。原告增加的车位超出了规划范围。3、按规划设计的图纸进行建设施工系强制性规定，且亦无证据表明原告在销售房产时向买受人就车位的变更进行了释明并纳入合同范畴，故即使原告变更成车位在先，房产销售在后，也不能视为全体业主对原告车位变更的“明知或应当知道”，更不应视为全体业主对原告变更车位的认可。4、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第74条第3款所称的车位”，《物权法》第74条第3款规定“占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。根据双方当事人的陈述，原告增加的停车位系占用公共通道及其他场所（自行车停放区）等增设，依法应属于全体业主共有。
本案诉争的车位即原告变更地下车位设计图纸后增加的车位，根据以上分析，应归全体业主所有。故原告诉请无事实和法律依据。原告销售房产后即应将属全体业主共有的配套设施（含属业主所有的车位、道路、绿化及其他场所等）交付业主使用，其关于车位即使归业主所有亦属原告合法占有的辩称无法律依据，本院不予采信。
律师观点：
根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第74条第3款所称的车位”与《物权法》第74条第3款规定“占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位属于业主共有。结合上述法院的观点，笔者认为，开发商在进行地下车库（位）投资建设的过程中，应严格遵守法律的规定，按获得批准的规划条件及备案的规划设计图纸进行投资建设，非经法定程序不得擅自变更规划设计图纸，所以，开发商在进行地下车库（位）投资建设的过程中，如未经法定程序擅自变更规划设计图纸的，一旦发生纠纷，其所投资建设的地下车库（位）将有被认定为在规划用于停放汽车的车位外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于业主共有的风险。同时，笔者进一步指出，即使未被认定为属于业主共有的地下车库（位），因该等地下车库（位）系违反已备案的规划设计图纸所投资建设的地下车库（位），亦有被认定为违法建筑物、构筑物或附属设施的风险。所以，笔者建议开发商在对车库（位）备案的规划设计图纸进行变更后，应及时取得相关行政主管部门的批准并进行备案，以避免被认定为小区全体业主共有或违法建筑物、构筑物或附属设施的风险。
以上为笔者对实践中车库（位）存在的几个比较有争议性的法律问题进行的归纳与整理，限于时间及能力，仅供读者参考，并期待相关专业人士予以斧正。
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