【揭秘】上海上半年5大红盘热销的背后
艳姐说
在全民摇号的背景下，上海正在上演着另一场别开生面的红盘热销。
有楼盘受追捧，也有楼盘遇冷。每个红盘的背后，除了市场的原因外，也一定有楼盘自身的因素在其中，艳姐也为大家盘点今年上半年最为火爆的5大红盘，并为大家解读其热销背后的原因。
1
400万的顶级学区房——中粮前滩海景壹号
捡皮夹子，知道的人越少越好！
项目认筹航拍图
4月23日上午，上海最火爆神盘——中粮前滩海景壹号在上海市东方公证处公证摇号开盘，437套单价约8.5万元/㎡、面积约90到130㎡、总价约700到1300万元的“刚需住宅”引来3127组客户认筹参与摇号。
让人惊掉的是，这次摇号的门槛是认筹金100万元+资金证明285万元，单盘一次开盘认筹参与资金超过88亿元，创下上海楼市纪录。
大量客户被拒绝进入摇号现场
首先项目的地理位置就已经处在非常核心的位置了，位于陆家嘴3.0版的前滩，三大公园占地共计61万平方米，打造低密度亲水生态国际商务区，未来该区域有四条隧道两座大桥：打浦路隧道、龙耀路隧道、龙水南路隧道、上中路隧道以及卢浦大桥、徐浦大桥，四条地铁在该区域换乘：6号线、8号线、11号线、19号线。
热销分析：省下300万学费的学区房
这个项目“中奖”概率仅在14%，不过还是有那么多的人如饿狼般扑上去，这个位于前滩的黄金项目有一个最大的价值点：学区房！
华师大二附中前滩学校、惠灵顿民办双语学校将于今年开学，此外，惠灵顿外籍人员子女学校已经开学，上海纽约大学前滩校区即将动工。
按照目前的价格，从幼儿园开始就读前滩的私立学校至大学毕业，仅学费就接近500万元，但是，如果拥有一套前滩的学区房，就可以直接就读全国顶级高中——华师大二附中开办的前滩学校，从幼儿园到初中12年共可省下学费超过300万元。
（图片来源：上海房地产观察）
也就是说，你最低花了400万元，就等于拥有1套上海顶级地段的学区房。不抢疯才怪呢。
2
明星都要抢的顶豪——翠湖天地
每平米便宜了2-4万元
均价16万元/㎡，总价3500万起，光认筹金就要现金500万……史上最“豪”的摇号购房在4月10日于上海诞生。
主角是大名鼎鼎的翠湖天地隽荟，118套房源，认筹385组，这一次开盘，让上海乃至国内真正塔尖的购房者浮出水面。除民营企业家之外，频频闪现的一线明星：梁*伟、钟*良等赫然在列，由此可见，对于金字塔顶端的富豪来说，优质资产的需求始终旺盛。
还有值得关注的就是摇号名单中，超过50%的人以公司名义购房。对于财富阶层来说，要配置优质资产，突破限购门槛并不是问题。
上升到顶豪市场层面，户型越大越抢手，翠湖天地隽荟主力户型296—390㎡，在市场中是绝对的大户型。但是对买家来说似乎还不够大。本次摇号开盘中，仅有的四套800㎡跃层最先成交，仅摇了五个号就卖光了。
翠湖天地隽荟样板间
塔尖阶层对居室空间特殊的大尺度要求、对高品质的服务需求，决定了户型越大越抢手、越大越昂贵、越大越稀缺。
热销分析：资源稀缺房开盘价便宜了2-4万元
翠湖天地的买家来自各地，包括港台。他们不缺房子，甚至也不一定准备来上海定居，只要资源足够稀缺，品质能够匹配，并且价格在预期内就会出手。
事实上，这一轮资产价格的上涨，使那些对标城市中产的刚需和改善型资产积累了较高的涨幅。相比之下，翠湖天地这类资源稀缺性高端楼盘的价格却被低估。业内的普遍认知是，本次开盘价低于正常估价至少2-4万元左右。
3
大宁的门脸楼盘——大宁金茂府
对区域高端人群的致命吸引力
4月21日上午，位于上海中环的楼盘——大宁金茂府开盘选房，382套总价1000万到2000万的楼盘引来751组客户，售价在9.38万/㎡左右，中午即告售罄，销售金额约58亿。
大宁金茂府高层居住面积段约119㎡，129㎡，159㎡，179㎡，185㎡，201㎡，203㎡多个户型，满足了改善舒适性居住需求，全部科技人居精装修交付。
只要是一开盘，大宁金茂府一般都是热销的状况，大宁金茂府位于北上海中轴线的共和新路旁的彭江路，内中环线优势位置。
大宁金茂府引入抗霾除尘、24小时新风置换、毛细管网辐射及循环地源热泵等十二大科技系统，对于改善性需求人群还是有很大的吸引力。
热销分析：弥补了区域的高端改善需求
大宁金茂府主要针对改善型客群，户型以大户型为主。从区域价值来看，闸北作为“基础差、底子薄”的中心城区，住宅需求长期以刚需置业为主。对比周边，大宁地区区域价值和住宅需求的提升是决定大宁金茂府定位的主要原因。
大宁金茂府不仅能够填补高端改善需求的空隙，更是通过户型设计、环保等方面的努力提升项目价值。所以对于区域内的很多高端需求来说，大宁金茂府是一定会想方设法入手的。
4
魔都楼盘教科书——宝华城市之星
地段、地段还是地段
4月20日，宝华城市之星二期正式开盘选房，原计划开盘270套，因意向客户数量较大，开盘房源预证申请增加至492套，单价88862-105189元/㎡，数百名客户尚未开始便已早早来到接待会馆！
截止当天下午14:30，宝华城市之星二期房源劲销300余套，总销金额达36亿。
位于市中心的核心地段，宝华城市之星只能用“豪”来形容，在产品打造上可以说是魔都楼盘的教科书了。譬如它的精装修车库已经成为宝华产品线的一大特色，宝华城市之星则在之前产品的基础上做了改良升级，可以称得上是上海目前最豪华的车库。
宝华·城市之星主推约100-107㎡两房，约145㎡三房，细节充分考虑起居生活的习惯，并对室内空间尺度精确考量，户型规划科学合理、充分发挥每一平米空间的最优效用，这里艳姐就不做赘述，大家可以看到项目产品的很多分析文。
热销分析：地段、地段还是地段
艳姐觉得除了宝华城市之星过硬的品质之外，项目的地理位置确实很吸引人。项目位于内环界普陀区光新路，受静安寺、中山公园、大宁国际商圈、真如副中心的辐射。项目也紧邻内环光新路匝道口，直达3号4号线7号线镇坪路站。
由于处在市中心的位置，项目周边的生活氛围也十分浓厚，几乎一公里内就能满足生活需求。所以还是应了那句地段至上的老话。
5
高端楼盘3.0版——信达泰禾·上海院子
院子产品的创新力
4月17日，信达泰禾·上海院子迎来首次开盘，首批376套房源全部售罄。
上海院子首期推出的均为7层的洋房产品，主打约88平方米的全功能三房，其也考虑到了自住改善型置业者的需求升级。
项目位于杨浦的新江湾城板块，高端楼盘云集，距人民广场约11公里，距城市副中心五角场约2.5公里。
上海院子融合了泰禾“院子系”特点、福州三坊七巷和上海弄堂形制，规划了“三街九坊十八巷”，又师法北京官宅门第，以“大门、坊门、院门、宅门”四进系统层层递进。
在细节上，也和其他高端项目不同，譬如巷道里的宫灯，以西汉中山靖王刘胜时期最著名的“长信宫灯”为原型，实现与新中式院落的整体设计调性一致；又如考虑到上海气候潮湿，在设计时特地将院门系统做了升级，以紫铜皮包边，将门钉、祥云等传统门饰元素规整镶嵌其中，其他的楼盘很难做到这种程度。
热销分析：3.0版本高端盘
信达泰禾·上海院子的热销，背后反映的是购房者对于高端产品的偏好变迁。上海高端楼盘的1.0版本是汤臣一品，中规中矩的黄金地段大面积高端楼盘，极尽奢华；2.0版本是以星河湾为代表的大平层高端楼盘。
而3.0版本则是现在的院子系产品，尤其是以泰禾为代表的中式院落产品，正逐渐成为人们新的口味。
附：1季度上海新盘出售情况一览表
（数据来源：上海克而瑞）
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END.
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