郁亮：地产游戏规则改变，万科从强调“财务纪律”到强调“财经纪律”
艳姐说
9月25日，万科南方区域媒体交流会在云南昆明抚仙湖畔举行。
在当天会议现场，与万科董事局主席郁亮一同压轴的，是万科与新裤子乐队合作的《就是不妥协斯基》的MV，郁亮把这个MV解释为万科主动接近95后的一个举动。
而郁亮穿着的黑色T恤上，印着“筋厂制造”字样，郁亮说，这是万科的新厂牌。
和新裤子合作、发布“筋厂”新厂牌，这一些列动作透露了两个信号：
一个有关万科的品牌，主动接近95后群体；
一个有关万科的新厂牌——“筋厂”，寓意“一根筋”认真做事的态度。
在万科这个行业老大哥身上出现这些变化，相当有趣。
万科很早提出过白银时代的看法，也曾因“活下去”三个字引发大讨论。在经济环境风云突变的当下，地产行业处于急剧变革的环境中，郁亮领衔的万科怎么想怎么做，又成为了大家继续探寻答案的重要对象。
对行业来说三道红线的影响力不亚于2002年的土地“招拍挂”政策，两者是可以放在等量看待的事情，按照这样的标志性节点来看，中国房地产进入管理红利时代。
第一阶段土地红利阶段（2002年以前），依靠土地增值获利；
第二阶段金融红利阶段（2002年-2020年），依靠金融杠杆；
第三阶段管理红利阶段（2020年以后），依靠精细化管理挖掘利润。
郁亮说，管理红利阶段，所有发展商在此来到同一起跑线，之前所有优势归零，原来的打法和策略可能都不成立了。
但有一样不变，对客户好，有好产品，好服务是一定可以活下去的。
无论是在土地竞争红利阶段，还是在金融红利阶段，一些有本事拿地拿钱却忽略了好产品好服务的人，并没能走到最后，这样的例子不胜枚举。同样在管理红利时代，这个逻辑仍然没有发生根本性的改变。
郁亮一直在强调，“三道红线”的落地是行业重大游戏规则的改变，这是基本判断，并非单纯影响某一类企业或某几家企业，而是对所有的房地产企业。需要战略的重新适应。
对于万科来说，一个重要的应对举措，就是从财务纪律提高到财经纪律，同时要加强财经纪律。
一般来说，财务纪律严格按照财务规则，不能做假账、成本分摊等方面；财经纪律要求把投资纪律等都包含进去。因为这次的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖。之前的财务技巧是没有任何作用的，这对所有开发商都是挑战。
郁亮也提到，万科最不希望行业出现恶性事件，因为任何恶性事件都可能对行业造成不可逆的影响，带来波及整个行业的负面评价。因此，万科在保证自己利益的发展前提下，会尽其所能去帮助一些暂时遇到困难的企业。
内外双循环也成为这次媒体交流会的关注点。这种经济新形势将对房地产行业产生怎样的影响？万科会做出怎样的战术层面的应对和调整？
万科对经济新趋势的反应，最先体现在投资布局上，万科将西北五省独立成一个BG，西北BG迅速成立。这个投资布局的调整也正是基于中西部地区在国内国际双循环互相传递的局面形成过程中，更具有发展前景和机遇。
万科的另一条策略集中在竞争层面上，具体来说分为以下几个关键点：
①数一数二，领先领跑。万科对规模的态度是必须留在第一军团，没有规模肯定不行；
②保持利润；这也是一家上市公司对股东的基本承诺。
③利润之上，保障权益。从资本层面也要占优。
这三个关键点能否做到“金边三角形”？郁亮并不认为一家企业能同时占有这三点。因此在未来，并不能用某个单一指标来量一家企业的经营质量。
在郁亮看来，行业走到今天，再也难以找到某个指标，某几个指标来设定一家房企要实现的目标。从这个角度来看，地产行业有必要建立新的基准。
对于万科自身来说，有四个战略基准点不能丢失：
首先，从战略上不能犯错，要做正确的事情。哪些是“正确的事”？郁亮专门提及了长租公寓的业务，虽然眼下该业务盈利微薄，但长租公寓毫无疑问是具有发展前景的，如果当下不做，会陷入战略上的被动。等到市场成熟、税费条件落实、政策落地再去做显然来不及。
万科认定的“正确的事”，会在不断参与过程中寻找机会，留足充分的准备。
郁亮提到，在万科“城乡建设与生活服务商”的概念里，大体布局基本完成，万科在每条赛道上完成落子。
其次，守住“好产品好服务”核心。郁亮认为，有好产品好服务才有未来，市场和社会对于有增值价值服务的公司素来有很高评价。万科要聚焦在好产品好服务，就能收获回来。
再次，长期主义。郁亮表示，万科现在认准了这个理念。构成万科长期战略的，不仅有“好产品好服务”的理念，也有指导投资的布局策略，以及竞争战略的思考。这些都是万科接下来将要长期坚持的事，会一以贯之的把万科该干的事情做下去。
最后，均好无短板。郁亮提到，当下行业里，只认可某一个方面，有明显短板的企业一定做不成。有好产品但现金流处理不好；融资能力很强却产品做不好，这些例子不胜枚举，最终这些企业都失去了行业机遇。
因此，达到均好无短板，讲究多个军种联合作战，多个部门协同，万科内部戏称为“打群架”。
对于万科，郁亮同样给了一个“农民”的定位，每天把地种好，而不要去问收获多少，相信只要耕耘的好，你收成一定不会差。
在这次交流会上，万科提到了两个行动，行动代号都和节气有关，一个叫“春天行动”，一个叫“龙抬头计划”。
先来看“春天行动”，据郁亮透露，这是2020年万科很大的一个行动安排，万科已经将其明确成一个竞争战略。
当行业没有一个非常稳定的行业规则，一家企业不知道怎么办的时候，唯有好产品好服务能够保证企业的核心竞争力，因此万科从过去的发展增长战略进入到竞争战略。
郁亮提到，万科所有的工作都聚焦好产品好服务上去，竞争战略跟以前万科的发展增长战略不太一样。衡量发展增长战略以增长率为标准，而竞争战略则牢牢锚定“好产品好服务”这个核心。
春天行动之外，万科另一个大计划叫“龙抬头”，主题与“科技赋能企业”有关。
郁亮提到，万科每一个BG、BU背后都有科技公司，每个业务都通过科技赋能的方式，实现管理更大的范围，做更有效的事情。例如万科物业公司同时也是国家高新技术企业之一。
万科的思路很明确，将科技融入到业务的各个方面去，而不是将科技做独立的业务对待，万科没准备变成一家科技投资企业，而是将每个传统业务与科技相结合，目标就是给每一个业务插上科技的翅膀。
同时，万科还有一个计划，培育一支特种部队，正在让业务给科技插上翅膀。
虽然具体内容和做法上，万科的管理层保持了神秘感，但据万科物业合伙人朱保全透露，至少在三个月前，万科举行了一次科技联盟的会议，郁亮和祝九胜全程参加，足见万科高层对此事的重视程度。
会议的主题，名为让科技融入业务，让业务赋能技术。 这个主题背后，是万科探索地产公司在科技转型上的探索和实践。
这条路上，目前还没有房地产企业走通，万科的实践释放了一个新的行业信号。
结语
正如万科和新裤子合作这首主题曲，背后有不少有趣的故事。据品牌调查发现，25岁以下的95后，比上个25年的当下消费主力群体，减少了1.39个亿，换句话说，95后作为未来的消费主力群体是个稀缺资源。
这是万科面对市场群体的基本判断，争取未来的稀缺人群，从当下就建立品牌好感度，否则未来这个群体没有理由选择你的产品，接受你的服务。
这首歌正是万科为95后准备，正式要面对95后，主动接近这个消费群体，去培养一种感情上的联系，这是万科的主要的目的。