地产增量市场天花板迫近，蓝光却已挖掘到新的利润增长点
艳姐说
在房企提质降速发展背景下，2019年的年报季少了很多火药味，往年间喊冲喊拼的声音分贝低了不少，各家对规模纷纷开始“慎言”。
与之相对的，在地产主业之外，房企在多元化业务上的探索和成绩成了一张张财报背后隐藏的“彩蛋”。碧桂园在财报里大篇幅提及了自己的机器人和现代农业；越秀在养老产业方面已然初见规模；而“城市运营”这个词更是在金茂的财报里被重复提及52次……习惯了大秀肌肉的房企巨头们，仿佛一下子学会了收敛和聚焦自家特色。
其实这也不难理解，整个行业离增量市场的天花板越来越近，焦虑之下，转型、去地产化、多元化发展成了共识，几乎所有规模房企都在围绕地产主业挖掘新的利润增长点。
房企多元化
地产弱周期下的奢谈
房企多元化绝非易事，尤其是对地产为主业的房企来说。因为地产是强周期性行业，如果多元化业务不能够熨平地产业务的周期，无法形成合力，就成为整个企业的负担，甚至成为击溃资金命脉的突破点。
这样的例子并不少见，前两年市场上行周期，不少房企铺开了摊子进军上下游多个领域，或者干脆脱离地产行业，进军农业、新能源等业务板块。2018年，市场大势走弱，地产业务的销售无法供养这么多业务，艳姐看到前期摊子铺太大的房企开始捉襟见肘，继而壮士断腕。
究其根源，当前房企转型多元化发展的业务，大都需要沉淀资金，短期内盈利空间是模糊的，需要时间给出答案。
因此我们看到，除了恒大、碧桂园等这些传统豪强在高科技新业态上高歌猛进，砸的动也亏得起，鲜有房企多元化转型取得实质性突破的。
但也有例外，一家起势于西南的房企却在多元化发展的模式和理念上为我们提供了极具研究价值的标本数据。这家房企就是蓝光。
我们先来观察蓝光布局的业态。蓝光是典型的双引擎布局——人居蓝光+生命蓝光。
人居蓝光围绕地产上下游产业及配套，布局了地产、金融、文旅、教育、现代服务业、商业等业态；而生命蓝光则形成了“3D生物打印+生物医药”为创新支柱产业，率先进入了精准医疗、再生医学的新时代。此外，蓝光在互联网、智能化的率先深耕，处在同行中的领先之列。
地产主业之外，蓝光在十数种业态上均有布局，其中不乏脱离地产行业的高精尖产业，蓝光是怎么做到的？针对这一点，在2018年蓝光的财报中可以找到答案。
“三个锅盖套十口锅”
蓝光凭什么？
艳姐在上文提到，地产行业转型多元化发展，是“拿三个锅盖套十口锅”的技术活，考验房企的资金实力，更考验战略和顶层设计能力，上升期的碧万恒融可以这么玩儿，一个重要的基础是地产主业超强的支撑作用。
蓝光手中有多少“锅盖”？
根据2018年财报，蓝光房地产业务销售额855.39亿元，同比增长47%；销售面积801.65万平米，同比增长32%；销售均价10670元/平方米，同比增长12%。能够看得出，在下行周期中蓝光的增长性仍然很好。
需要补充的一点是，855亿这个数字并没有把蓝光代工代建部分算进去，数据显示截至2018年底，蓝光代建规模实现总建筑面积372万平方米，总货值约319亿。
2018年，蓝光的营业收入有308.21亿，同比增长25.53%；归母扣非净利润24.69亿，同比增幅达84.80%。虽然净利率8.1%的数字虽然不算拔尖，但也处在行业中等水平。
特别值得一提的是，蓝光2018年的加权平均净资产收益率（扣非）19.32%，同比增加了6.83个百分点，创历史新高。
在大前提下，可以说蓝光拥有足够的规模实力和扎实的增长能力，来保证多元化业务的拓展。
但蓝光的财务能够托得住庞大的业态么？
报告显示，截至2018年12月31日，公司在手现金约252亿，现金/短期债务比为1.74，扣除预收账款后的资产负债率为69.98%，严格控制在70%的管控目标。仅从负债率上来看，蓝光在同规模的其他房企之中，甚至显得有点“保守”。
在财务上的稳健表现，能让蓝光在资本市场上更加游刃有余，财报显示，2018年蓝光与招商银行和民生银行达成战略合作协议，目前已建立十三家总行级的银行战略合作。同时，公司积极探索融资方式创新，成功发行第一笔美元债，总体发债超百亿，融资结构及融资成本持续优化。2018年，公司整体平均融资成本7.54%。
从这样一组数据可以看出，蓝光手握着充沛的资金，背后也有丰富的金融资源，同时也在持续优化融资结构和融资成本，有足够的资本来保障规模的发展增长和持续化的发展。
我们能看到蓝光有足够的实力尤其是资金实力来托起多元化业务的发展，但还是想多探究一点其增长的秘密。
艳姐总结下来，蓝光的高成长性离不开以下两方面的原因：
首先，蓝光的高增长离不开充沛优质的土储，这里面涉及到两个问题：以较低的成本获得优质的土地；踏准时间周期。
针对前一个问题，2018年，蓝光新增土地储备85块，总建筑面积达到1496万方，同比增加了155%，平均楼面价仅3138元/㎡，新增货值约1800亿元，同比增长157.1%。不难看出，在市场下行周期里，蓝光瞅准了土地价值洼地在抄底。
同时，蓝光也打破传统招拍挂单一拿地模式，积极拓展收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元化土地资源获取模式。其中，通过收并购获得土地资源也超过了50%。
而针对后一个问题，蓝光在2018年坚持 “东进南下”、“1+3+N”战略，即继续巩固“大本营”成都、滇渝等西南市场基础上，向长三角、京津冀及粤港澳大湾区等核心都市圈扩张，布局都市圈轮动区域上的价值洼地。
截至目前，蓝光累计进入城市60个，全国布局转入战略深耕阶段。可以预见，前期充足的土储策略和高价值区域投资策略必将为后期利润提升提供支撑。
其次，要得益于蓝光产品持续迭代带来的竞争优势。做刚需起家的蓝光能够根据市场需求不断变革产品力，2015年适时抓住改善型市场转型的节点，宣布产品战略从 “刚需为主” 转型为 “改善 型刚需、 改善型需求和高端需求”。 并在同年提出了 “一城一标杆”的产品策略。
随后，林肯系、长岛系、雍锦系、芙蓉系、黑钻系等改善产品陆续亮相。这样完备的产品系更适合在区域深耕的过程中，将对的产品放在对的地块中。相较于单一的产品系，蓝光有一手的好牌可以打。
2018年，蓝光提出了“更懂生活更懂你”的品牌主张，并以“善筑中国温度”为产品主张。持续推进五大产品系的创新迭代。产品力大力提升，进一步凸显核心竞争力优势。
3D打印、生物医药、互联网
这还是一家房企么？
是时候来看看蓝光在地产主业之外的成绩了。
根据财报，生命蓝光中的迪康药业和人居蓝光中的现代服务业营收贡献都超过10亿元。这其中：
归属人居蓝光板块的现代服务业务的子公司嘉宝股份，截至2018年末已进驻60余个城市，在管项目400余个，在管面积6063万平方米，同比增长37.83%。2018年，嘉宝营业收入和净利润都实现了40%以上的增长。
归属在生命蓝光板块的生物制药和3D生物打印的子公司也各有进展。2018年成都迪康药业实现营业收入10.14亿元，净利润9087万元；蓝光英诺“3D生物打印血管”项目，推动FDA临床试验申报，正在根据审评意见，补充药学、药理毒理等相关研究资料。
与此同时，2019年3月4日嘉宝股份收到分拆H股上市的证监会核准批复。迪康药业已完成股份改制，并加速推进H股上市计划。可以想见，一旦两家公司成功上市，将极大地拓展蓝光发展的资本平台，提升公司的估值。
此外，蓝光“触网”同样收获颇丰。2017年成立的互联网业务子公司“蓝裔科技”，为蓝光搭建了两大平台；同时联合淘宝、京东等知名电商及互联网企业，开拓房产营销全新战场；自主研发及优化投资决策系统、客户全称系统、营销管理系统等多项业务管理系统，对公司经营决策、业务运作、管理保障和协同办公起到重要支撑和服务作用。
可以看到，对于多元化业务，蓝光并不是探索和试水，而是已经转向了纵深发展，并于主业一起形成合力，令地产业务释放出新的价值。
对于转型，郁亮此前曾在内部会议提到，房企转型不易，目前还找不到一个和房产赚钱前景相当的行业。但并不代表未来还能靠吃这口饭活下去，必须要做新业务。
而蓝光董事长杨铿也深信，“围绕地产这个核心产业，已经形成了一条生态链，如果我们不做颠覆式的商业模式再造，那么就只是一个纯粹的地产商，今后很难生存”。
在当前行业周期下，蓝光的经验，或许能给其他房企提供一个不错的样本。
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主编：张艳
责编：耿牧风