万科几乎“零利润”拿地？开年顶价40.6亿元摘杭州运河新城宅地

相比一路之隔融信去年6月拿下的运河新城宅地，万科此次拿地的楼面价涨出了5000元/平方米，限价却未改变。

1月5日，已经空窗三个多月的杭州主城区土拍拉开帷幕。其中位于运河新城板块的宅地C-R21-02地块受到了20余家意向房企的热抢，最终以40.6亿元的上限价为万科摘得，溢价率接近30%，竞配自持面积比例3%。

早在土拍开始前，便有业内人士预测，该宗宅地较为热门，如果价格封顶，竞得人或将面临接近“零利润”的挑战。

浙报传媒地产研究院副院长罗兰则表示，万科已经很久没在杭州拿地了，储备不足或许是其拿地最大动因，后续盈利只能靠高周转。

运河新城的修罗场

运河新城板块位于杭州城北，被定位为杭州市区六大副中心。本次出让地块位于运河东面，具运河景观。

从价格来看，本次出让地块成交楼面价为28674元/平方米。根据规定，该项目新房限价为38000元/平方米（含装修4000元），地价和售价的价差不足10000元。相比附近的融信地块和香港置地地块，该地块楼面价已二连涨，但限价并未上涨。

与该地块一街之隔，便是融信2020年6月封顶价约18亿拿下的宅地，当时的楼面价为23558元/平方米，自持2%。目前已被开发为融信云澜天第。

而地块的东侧则是在售的香港置地·上河公元。2019年9月，香港置地以20488元/平方米的楼面价，12.7%的溢价率摘下板块内首宗双限地。

罗兰分析，相对香港置地，万科的利润自然会低很多，限价规则对万科这样看重测算并且对负债率要求比较高的企业来说，发挥空间比较小，也很难有品牌溢价的体现，但是板块的价格接受度已经有了基础。

另外，板块之内，房企之间的竞争与合作关系比较微妙。

包括万科地块在内，2016年以来，运河新城板块陆续出让宅地7宗，前6个项目分别为：金科碧桂园博翠府、碧桂园金科尚合府、融创首创运河集团天阅运河源、融创大家金茂风尚望和湾、香港置地上河公元、融信天阳云澜天第府等。业内传闻，去年香港置地拿下宅地时，一度将与万科合作，不过最终合作并未达成。

“运河新城的规划好，但当前界面还需要整理，等大型城建配套起来以后，想象空间会比较大。”罗兰表示。

仍在“粮荒”中

据中指研究院最新发布的2020年全国房地产企业拿地榜单，万科以1349亿元的拿地金额排在第二名。而在杭州市的榜单上，万科以86亿元的拿地金额排在第四。

其中，排名第一的杭城本土房企滨江集团拿地金额为392亿元，排在第二的绿城中国拿地金额为236亿元。相比前两名，万科差距明显。

事实上，2020年整年，万科在杭州市区仅收入两幅宅地。2020年3月，已经半年没有在杭拿地的万科经52轮竞价，以27.73亿元总价、23.08%的溢价率竞得勾庄宅地。同年10月，万科以38亿元，50%的溢价率摘下亚运村商住地。

相比2015年-2016年期间的高调收地，两年内拿下22个项目，权益建面达近200万平方米，近年来，万科已经放缓了在杭土拍市场拿地的节奏，转而将长三角的拿地重点放到了宁波市场。

有业内人士指出，如果万科再不在杭州拿地，今年就快没什么新项目了。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉公开表示，2020年下半年资管新规“三道红线”出台后，几乎所有头部房企都放缓了拿地节奏，万科拿地金额下降是经营策略上的考虑，不一定是坏事。

“粮荒”良久，2021开年即高溢价拿地，是否意味着新的一年万科将回归发力杭州？这仍有待观察。