与土地使用权出让金纠纷有关的15个裁判要点

[阅读提示]土地使用权出让金即土地使用权出让收入，简称土地出让收入或土地出让金，是政府代表国家以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。囿于我国相关立法的多头及不动产权属的复杂性，与土地使用权出让金纠纷有关的裁判规则相对有限和极不统一，为此类纠纷的合理裁判增添了不小难度。本文系统梳理了规范土地使用权出让金的相关法规，并对常见实务要点做了集中提炼、整理，希望能够为您提供一个相对清晰的裁判思路。作者：徐忠兴〔微信：xzx_lawyers〕来源: ilawyer微信公众号首发转载须经授权并于文首注明作者及来源与土地使用权出让金纠纷有关的15个裁判要点1.国有土地使用权的受让方向出让方的上级主管部门主张权利的，与直接向出让方主张权利具有同等效力。国有土地使用权出让方和受让方是平等的民事主体，在土地使用权出让合同解除后，如受让方未对出让方造成损害亦未从出让方获取利益，则出让方应返还受让方已交付的土地使用权出让金，出让方单方决定不退还受让方已交付的土地使用权出让金的，于法无据。出让方和受让方因此发生纠纷后，受让方请求出让方的上级主管部门给予解决，与直接向出让方主张权利具有同等效力，可导致诉讼时效中断；对于请求重新受让土地和请求退还已交付的土地使用权出让金，受让方只能选择其一行使，但受让方选择其一行使，不等于其自愿放弃另一请求权利，在受让方择一权利行使未果时，仍可主张另一请求权利。要点索引：见山西省高级人民法院1999年7月28日判决“山西泰丰大酒店有限公司诉山西省大同市土地管理局土地使用权出让合同纠纷案”，载《最高人民法院公报》2000年第4期（总第66期）。2.建设用地使用权人支付出让金等费用，应以法律及合同约定为依据。支付出让金等费用是现行法律明确规定的建设用地使用权人负有的义务。对出让金的具体数额的确定，应通过协商、招标、投标等方式确定，并作为建设用地使用权出让合同的主要条款内容。以划拨方式设立的建设用地使用权，对原用地人的补偿安置通常也应由建设用地使用权人与受补偿、安置方直接达成补偿安置协议的方式确定。要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第427页。3.以划拨方式取得建设用地使用权的单位或个人无须支付出让金。建设用地使用权出让金是建设用地使用权人为以出让方式取得建设用地使用权而支付的土地对价。土地出让金支付的法律依据为《城市房地产管理法》第八条等规定。出让金支付主体为以出让方式取得建设用地使用权的单位或个人。以划拨方式取得建设用地使用权的单位或个人无须支付出让金。要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第427页。4.以划拨方式取得的建设用地使用权，转让房地产时，应当补缴出让金或将土地收益上缴国家。根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权，经有批准权的人民政府准予转让房地产的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；有批准权的人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让所得的土地收益上缴国家或者作其他处理。要点索引：见胡康生主编、全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第320页。5.以协议方式出让土地的，土地出让金的数额不得低于国家规定的最低价，以招标、拍卖、公开挂牌等方式出让土地的无此限制。对土地出让金具体数额的确定，通常与出让土地的地段、用途以及出让方式有关。国家通过评估确定每幅出让土地的最低价。以拍卖等公开竞价的方式受让土地的，出让金的具体数额是市场竞价的结果；以协议方式受让的，出让金数额由双方协商，但依法不得低于按国家规定的最低价。要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第427页；另见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第38页。6.衡量协议出让方式所确定的土地使用权出让金是否低于当地政府按照国家规定确定的最低价，应以签订合同时的价格为判断标准。由于以不同时期的地价来判断土地使用权出让合同约定地价的高低，很有可能会得出不同的结论，因此就有必要确定一个判断的时点。对此，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条作出了明确规定，即是以“低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价”为标准。如果发生当地按照各项规定确定的最低价发生上调，明显高于原来签订合同时的最低价的，作为代表国有土地所有权人的政府相关部门，也不得擅自利用此条规定，以国家利益受损为由主张按照后来的市场评估价格为准要求予以调整。要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第49页。7.以低于国家规定的最低价协议出让土地使用权的合同，应当认定部分条款无效而非整个合同全部无效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出让金约定价格低于签订合同时当地最低价的效力问题，可以认定为部分无效。也就是说，仅认定合同中的出让金数额条款无效，而不是认定合同整个无效可以使合同仍然得以有效存在，当事人可以仅就出让金数额条款进行修改，从而使得合同得以顺利履行下去，或者在认定合同整体有效的情形下处理后续事宜。这样既维护了合同交易关系的稳定，也可以有效保护当事人的合法权益。要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第53页。8.土地使用权出让合同的双方当事人，均有权要求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金。土地属于国家，关于地价的确定有明确的标准必须执行，现在的情况是没有上限的规定，而只有下限的限制，即出让土地时，出让金的数额不能低于该下限。如果出现协议出让土地时的约定价格低于该下限的，出让方有权要求对方就不足部分补齐；受让方如果想要继续履行原合同，可以不提出合同解除的请求，而将土地价款按照评估价格补足。要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第39页。9.土地使用权出让合同约定的出让金数额低于政府最低价的，只有受让方有权行使合同的解除权。虽然同为土地使用权出让合同的各方当事人，但出让方与受让方因其身份的不同，所享有的权利大小及内容也存在着差别。当出现当事人约定的土地出让金数额低于按照国家规定所确定的最低价时，出让方仅有权要求对方补足其与政府最低价之间的不足部分，而无权以价格过低为由主张整个合同无效或者要求解除合同。而受让方可以选择要求补足出让金的差额并继续履行合同，亦可选择要求解除合同。要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第55—56页。10.土地使用权出让合同约定的出让金高于国家规定的最低价，受让人无权请求对该出让金进行调整。民事合同是双方当事人就具体事项达成的合意，是自愿订立的，因而合同只要没有其他的违法要件，一旦订立就应该是真实有效，并受到法律保护。在土地使用权出让合同中，法律法规只规定了土地出让金的最低价，并未规定最高价，受让方无权依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，请求对双方所签订的土地使用权出让合同中约定过高的出让金进行调整。要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第55页。11.土地使用权出让金低于国家规定的最低价导致合同解除，当事人因此造成的损失，由各方当事人按照过错责任承担。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，因土地使用权出让金低于国家规定的最低价导致土地使用权出让合同解除，造成当事人损失的，应当由过错方承担相应的责任。如果双方均有过错的，应当根据各自的过错程度就损失承担相应的责任。要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第57页。12.土地出让金的支付方式和期限，当事人有约定的从约定，没有约定或约定不明的，应在出让合同签订后两个月内全部付清。对土地出让金的支付方式和期限问题，通常应根据合同约定。双方可以约定一次性支付出让金，也可以约定分期支付。在双方合同中没有约定的情况下，应依据法律规定的方式和期限支付。根据现行法律规定，出让金应在出让合同签订后两个月内全部付清。要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第427页。13.建设用地使用权人根据国家法律法规规定还需要支付的其他费用，属于建设用地使用权人的法定义务。《物权法》第一百四十一条所规定的建设用地使用权人依法须支付的出让金等费用，不仅包括建设用地使用权人为取得建设用地使用权所支付的有关费用，还包括建设用地使用权人在土地使用过程中根据国家法律法规规定还需要支付的其他费用。比如，《城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，应当依照规定缴纳土地使用税。支付城镇土地使用税虽然来自公法领域的规定，但仍属于建设用地使用权人的法定义务范畴。要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第428页。14.建设用地使用权人未按合同约定或法律规定的期限支付出让金，是否准许出让方解除出让合同，应结合实际履行情况决定。比如，虽然建设用地使用权人没有按约定或规定支付土地出让金，但土地已经交付给建设用地使用权人并已经用于开发建设，或者建设用地使用权人通过设立登记已经取得物权，在此情形下，出让方申请解除出让合同的，一般不应予以准许，可责令建设用地使用权人限期支付土地出让金，并根据合同或法律规定承担违约或赔偿责任。要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第428页。15.土地出让合同约定的土地用途经批准变更的，合同双方当事人均有权要求调整土地出让金数额。经有关主管部门批准，改变土地出让合同约定的土地用途的，双方当事人均有权要求按照同种用途的土地出让金标准调整土地出让金数额。因双方对出让金数额调整不能达成一致而起诉到人民法院的，人民法院应予受理，并依法作出裁决。要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第428页。附：相关法律法规1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）第一百四十一条  建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。2.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第二条第五款  国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第五十五条  以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日修正）第三条　国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第八条　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第十六条　土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。第四十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第五十一条　设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日）第十四条　土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。5.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年11月23日 法释〔2005〕5号）第三条　经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。