这个指标，决定你的小区居住舒适度！
大家好，文章开始前，先跟大家说件事。
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写了那么多的买房选房知识，我常常会建议大家做适合自己的选择，不要一味追求标准，要以人为本在选择上回归本心。
因此我也常常会提到居住舒适度，比如小区绿化率、容积率、物业配套等都会影响到我们的居住舒适，而这其中我觉得最值得拿出来说一说的是容积率，因为这个经常带着小数点的容积率背后，其实大有文章。
概 念：什么是容积率？
在写《你看不懂的规划中，藏着多深的坑？》这篇文章中，我曾科普过容积率的获知办法，因为“越是低容积率的房子，住起来越舒适”是大家的普遍认知，因此在买房选择上，会特别的对容积率这个指标做权衡，而置业顾问也会为了卖房子，想尽办法美化这一数字。
这时，确认真实容积率的最佳办法，就是登陆当地规划局官网，查看项目公示中的容积率指标，或是在售楼部的公示区，查看对应的公示文件，真实的容积率将一览无余。
但想搞清楚容积率和他的影响，只靠获知一个数字就下判断，略显轻浮，还是要有概念植入。
容积率：是指小区的总建筑面积与建筑用地面积的比值。
公式算法为：容积率=总建筑面积 ÷ 用地面积
也就是说，同样一块土地，盖的房子越多，建筑面积就越大，容积率就会越高。
现实中，不同的建筑形态有不同的容积率标准：
独立别墅为0.2~0.5,
联排别墅为0.4~0.7,
6层以下多层住宅为0.8~1.2,
11层小高层住宅为1.5~2.0,
18层高层住宅为1.8~2.5,
19层以上住宅为2.4~4.5
对于开发商来说，同样的土地面积上，盖的房子越多，就有越多的房屋或面积可以出售，因此如果开发商拍到一块规划容积率为3（规划不可更改）的土地，往往会在规划限定的最大程度上，去设计建造房屋，不能超过3那就努力做到2.999...以实现利益最大化。
现 状：高密度社区遍地带来的影响？
现实中我们常见的住宅容积率一般在3-4之间，比如下面的项目，就是比较正常的水平。
不过虽然有一般标准，并不影响市面的建筑有不一般的容积率。
比如深圳的华润城四期项目，建设用地约2.49万平方米，总建筑面积约24.8万平方米，算下来，容积率达到了6.6，而项目所在片区，清一色的高容积率，置身其中可以感受360度高楼环抱。
还有这几年“满城开挖”的武汉，遍地超高建筑，直叫人望而生畏。
最著名的高容积率项目还有“中国第一神盘”贵阳花果园，千户同楼，容积率高达6.8，这样的密集程度，什么样的楼间距、采光想必大家都心里有数了，我想如果不拉窗帘的话，隐私？不存在的。
以上虽然是比较极端案例，但几个城市的住宅容积率也确实存在偏高的事实。相比之下苏杭在容积率方面就显得分外乖巧。
杭州城市界面
杭州有西湖和湿地，苏州有古城护体，两个城市三环内限高，因此高楼遍地甚是少见，见惯了遍地的高容积率，到苏杭走一走，会不由的心生羡慕。被高楼包围的压抑和负担感，在这里被浣洗。
看到这里，你是否意识到，高容积率带来了什么影响？
首先，高容积率的社区会加速老化。
容积率高，意味着土地上承载的人口更多，而同样的两块地，一块居住了100人，另一块居住500人，社区人均面积，以及人均享受到的社区配套都大有出入，更多的人口下，意味着社区内的电梯、道路和娱乐设施等要承受更大的压力，人们生活也因为人口过密产生了更多的等待成本。在相同水平的物业维护下，容积率高的社区一定比低的社区要加速陈旧老化。
其次，高容积率社区后期升值概率低。
这一结论的诱因来自上一条影响，因为容积率的不同，同样面积的社区差异可以是绿化面积的多少，或是楼间距的被拉长隐私多了保障，对于居民生活来说低密更安静和宜居，且社区老化慢，环境维护好都将成为房屋溢价的影响因素。
探 讨：低容积率就一定好吗？
虽然低容积率社区绿化率高，生活环境更好，人均配套更充足、物业管理更方便还有居住空间安排更合理，可以尽享私密人居。
但对高容积率的否定，不等于对低容积率的绝对肯定。
因为即使是同样的低容积率社区，不同的产品规划，也会带来不同的居住体验。最为典型的是“高低配”社区。
“高低配”社区，顾名思义是既有高层住宅又有洋房或别墅的小区。
高低配社区名义上会对购房者宣称，有别墅洋房配建的社区，品质会更高，以此诱导消费者进行选择。可实际上高低配社区的出现，可能只是因为开发商想做高利润空间。
我们来算一笔账，例如：一块总建筑面积1万平方米的土地，全盖成均价1万每平方米的高层，开发商可以赚一个亿，但如果8000平方用来盖均价1万的高层，剩下2000平方改成均价2万的别墅，开发商就可以赚1.2亿。
这里我们拿两个实际项目为例来说明一下。容积率相当的两块地，一个纯小高层和一个高低配。
纯小高层的碧桂园社区，一共12个单元总户数144户，而高低配的新希望社区，却建设了15个单元，达到了1165户，并且碧桂园的社区占地还要大于新希望，可碧桂园占地面积大但单元数更少，或者对比户数来说，占地面积大的户数更少，这就证明了碧桂园的建筑密度要大大的低于新希望。
由此不难看出纯小高层的社区反而更有优势，而标榜了更高端品质的高低配社区，所谓的高品质，其实是建立在高层住宅的牺牲上的，为了建造别墅和洋房，高层住宅楼间距缩小，绿化面积被挤占，而为了利润和容积率，高层盖的更高，整个社区的低容积率，是被别墅和洋房平均过的。
甚至有可能开发商交付之后，故意将别墅洋房去和高层区域进行隔离管理。
也就是说，在高低配社区中，如果抛开别墅洋房的容积率，只计算高区住宅的容积率，实际你买到的高层住宅的容积率会到达一个很高的数值，可能会达到上文中举例的容积率水平，虽说名义上2.5，但你一样要承受采光通风差、人员嘈杂的高容积率居住环境。
因此，要提醒大家，在考量容积率时，要根据产品形态去综合考虑，而不是只追求一个低数值。
选 择：什么样的容积率最好？
追求低密和舒适，对于住房的选择自然是：别墅＞洋房＞小高层＞高层，但这比较废话，但凡是钞票足够做出的选择，都不用我啰嗦。
但综合以上几部分的分析，在住宅选择上：
纯高层或同类型建筑的小区，对比选择容积率低的项目即可；
同片区同价格的小区，一样直接选低容积率的项目就好；
而遇到纯高层和高低配社区的选择时，容积率相同的情况下，建议优先选择纯高层社区。
另外，我不建议所有人都追求低容积率。比如刚需购房由于资金受限，很多购房的考虑因素需要被取舍，一般来说低容积率对应的是相对较高的价格，对于刚需来说这并不是最优选择。
而低密住宅往往更趋近改善人群的选择，处于非核心的区域的低密住宅，比如别墅和洋房，抛开价格因素，交通和配套方面对比核心区交通和生活便利的高密住宅，反而是这类的高容积率小区更适合刚需人群。因此，不建议通过牺牲便利性等条件，来换取所谓的低容积率。
在大城市生活，很多事难强求。想拥有良好的居住环境，买房选在容积率处于市面平均水平3左右的住宅，多数情况下已经是很好的选择了。最后，考虑舒适又不过多在乎价值时，尽量不要选择容积率超过5的住宅。
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