【案例分析】小区物业未及时制止业主私建阳台被判减收物业费

楼上
　　私自建阳台

　　2008年，徐先生夫妇在攀枝花购买了一套百余平米的商品房。2010年1月，徐先生楼上的一家住户私自搭建了阳台。徐先生认为存在安全隐患，多次向物管公司反映情况，要求制止楼上业主的行为。

　　楼下
　　     拒交物管费

　　多次向物管公司反映情况，但问题却没有得到解决。徐先生认为，物业管理公司未按照合同约定予以制止并采取相应措施，因此仅交了2012年1至3月的物管费288余元后，就拒绝再交物管费。

　　楼上住户私自搭建阳台，楼下的业主可不干了，楼上楼下的邻居为此搞得非常不愉快。而且，觉得自己权利受到影响的楼下业主认为物业管理公司不作为，因此拒交物管费3年多。多次催收无果，物业公司也急了，将拒交物管费的业主告上法庭，要求支付物管费和违约金。

　　昨日，记者获悉，攀枝花中院终审判决认为，物业公司应承担制止和报告楼上住户违规搭建阳台的管理义务，判决该业主只付8成物管费。

　　2008年，徐先生、田女士夫妇在攀枝花某楼盘购买了一套百余平米的商品房，同年8月9日，他们与该小区的物业管理公司签订承诺书。2010年1月，徐先生夫妇楼上的一家住户便私自搭建了阳台，他们认为楼上的业主影响了自己的权利，并且存在安全隐患。

　　徐先生夫妇多次向物管公司反映情况，要求制止楼上的业主，但问题没有得到解决。徐先生认为，物业管理公司未按照合同约定予以制止并采取相应措施，因此拒交物管费。为此，楼上的住户王先生心里也有些歉意，于是在2011年9月代徐先生夫妇交纳了2011年全年的物管费1154余元。

　　此后，徐先生夫妇仅交纳了2012年1至3月的物管费288余元后，就拒绝再交物管费。从2012年4月至2015年12月，徐先生夫妇已欠下物业服务费4300余元，小区的物管公司三次向徐先生夫妇书面催收未果。

　　一审
　　不能拒交物管费 付违约金1000元

　　2016年初，该小区的物管公司将业主徐先生夫妇告上法庭，要求支付2012年4月至2015年12月的物业服务费4300余元，并同时按合同约定每日千分之三支付违约金9000余元。

　　攀枝花东区法院一审认为，因依法成立的合同受法律保护，当事人徐先生夫妇应当按照约定履行自己的义务，该物业管理公司作为徐先生夫妇所在小区的物业服务管理方，为其提供了物业管理服务，徐先生夫妇理应依约交纳物业服务费。对于徐先生夫妇所诉其楼上住户违规搭建阳台，该物业管理公司存在不作为情形，根据《业主临时管理规约》相关规定，对于业主或使用人之间因物业管理而引起的纠纷，该物业管理公司只有协助调解的义务。该物业管理公司已经履行了协助调解义务。如徐先生夫妇对调解结果不认可，可通过其他途径另行解决与楼上住户的相邻权纠纷，该主张不能成为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。

　　东区法院一审判决：徐先生夫妇向物业管理公司支付2012年4月至2015年12月期间的物业服务费4333.5元、违约金1000元，共计5333.5元；驳回物业管理公司的其他诉讼请求。

　　二审
　　减20%的物管费 不付违约金

　　判决后，徐先生不服，向攀枝花中院上诉。

　　攀枝花中院审理认为，根据《物业管理条例》的规定，徐先生夫妇楼上住户违规搭建阳台，已属违反物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，对此，物业管理公司应承担制止并及时报告的管理义务。

　　法院审查后认为，该物业管理公司出具的《装修整改通知单》中没有业主签名，“整改验收”栏为空白，故对《装修整改通知单》不予采信。至于徐先生夫妇楼上住户王先生代交物业管理费的情况，虽然有该物业管理公司举证的发票予以证明，但徐先生夫妇对王先生代交物业管理费的行为不予认可，故该行为尚不足以证明该物业管理公司全面履行了管理义务。

　　据此，法院酌情认定徐先生夫妇按照比例支付物业管理费，对该物业管理公司要求徐先生夫妇支付违约金的诉讼请求不予支持。攀枝花市中院判决：徐先生夫妇向物业管理公司按80%的比例支付2012年4月至2015年12月的物业服务费。

（本文来源：蜂巢物业论坛）