建业地产营收下降24%净利下降50% 最牛年度最差成绩 万科旧部CEO能挽狂澜？
投实君按：在房地产牛气冲天的2016年，建业地产缴了一份明显不及格的成绩单，万科前高管空降CEO，能让他再回“河南老大”的位置吗？
3月24日，建业地产发布2016年度业绩，公司2016财年全年盈利4.03亿人民币，同比下降49.71%。全年营业收入95.59亿人民币，同比下降24.20%。
与之相对应的，是2016年，大多数房企都创造了自己历史上最好的业绩，即使是股权之争一度让万科人心惶惶，万科仍然实现营业收入2404.8亿元，增长23%；归属于上市公司股东的净利润210.2亿元，增长16%。
而建业地产，净利润已经三年下滑。
而在2016年，同样享受着价格红利的牧原股份，获得了23亿元的净利润，远远将建业抛在后面，而它2014年的利润，只有8000万元。
同样是价格和行情明显有“周期律”的行业，建业卖房子，在盈利能力上，已经远远赶不上牧原养猪。
对于净利润大幅下滑的原因，建业地产解释称，2016年物业销售收益同比减少25.8%至91.2亿元，主要由于已售面积由2015年的203.7万平方米减少至2016年的175.3万平方米，而平均售价亦从2015年每平方米5993元降至2016年每平方米5042元。
通俗滴讲，就是在房地产烈火烹油的2016年，建业地产销售面积和平均售价却双双下滑。
另外，建业地产2016年在郑州市场的合同销售金额为106.98亿元，仅占全年公司合同金额的53%。
在最好的年度，建业并没有足够的房子可以卖，也没有足够的土地储备，与万科的持续增长的能力相比，显然，建业对于市场节奏的把控和判断，要弱很多，即使是其基地郑州市场。
在建业内部，一直有“省域化”和“聚焦郑州”两种意见之争，然而，从2016年的成绩来看，建业的销售额已经落后于正商，失去了河南市场老大的位置，更细分的话，正商一直专注于郑州，而郑州市场在建业的盘子里只占一半，那么在郑州市场上，正商领先郑州就更多。
2016年，“过江龙”在郑州赤膊相见抢土地，建业却仅在年初出手一次，6.13亿元竞得郑州市惠济区三宗土地的使用权，面积合约8.99万平方米。
然而，这却是建业地产财力最充沛的一年。
根据建业地产年报，由于合同销售增长和销售回款理想，集团于2016年12月31日的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为111.81亿元。截至2016年12月31日，净借贷总额约为45.74亿元，净借贷比率约为65.4%。
100多亿的现金在手，却只在郑州出手了一次土拍，只能说明，建业地产确实在做战略的调整，或许，种花、拍电影，更和老胡的胃口？
然而，万科和恒大都做到了“宇宙第一房企”，还在专注于房地产，在销售还在100亿徘徊的时候，就开始考虑“多元化”，老胡的转身，是不是太早了一点？
更为严峻的是，2016年，建业地产开工了33个项目，仅有花园里、九如府、郑西联盟新城位于郑州。
九如府早已售罄，那么，2017年，建业在郑州，可销售的项目，并不多。
建业地产在年报中表示，随着2016年净利润下降，公司信贷评级被下调的可能性增加。如果信贷评级下调，未来建业可能需要为企业融资支付较高成本。
对此，建业地产表示将加强、加快三四线库存区划，提高周转率和利润率，同时保持足够的未动用信贷额度应付流动资金的需求。
那么问题来了，随着老胡把刘卫星和马宝军揽至麾下，其加码金融业的野心已经昭然。
然而，建业在资金端并无布局，以6%以上的融资成本，建业得找到收益率多高的资产，才能赚钱呢？
最牛年度 净利下降近五成
3月24日，建业地产发布2016年度业绩，公司2016财年全年盈利4.03亿人民币，同比下降49.71%。全年营业收入95.59亿人民币，同比下降24.20%。
根据建业地产公告，2016年物业销售收益由2015年约122.87亿元减少25.8%至2016年同期约91.2亿元，主要由于已售面积由2015年的203.7万平方米减少至2016年的175.3万平方米，而平均售价亦从2015年每平方米5993元降至2016年每平方米5042元。平均售价下降由于产品组合改变所致。
2016年建业地产实现合同销售金额201.46亿元，合同销售面积276.4万平方米，同比分别增长28%和1.2%。按合同金额计算，建业地产2016年在河南省市场占有率为3.6%。
根据建业地产公布的2016年合同销售区域分布表，2016年建业在郑州市场的合同销售金额为106.98亿元，同比增长117%，仅占去年公司合同金额的53%。
根据郑州市房管局的数据，2016年，郑州市区商品住宅累计销售均价9736元/平方米，与2015年8867元/平方米相比，同比增长9.8%；
而在河南其他地区，除开封、鹤壁、新乡、濮阳、许昌、漯河、周口、驻马店之外，合同销售金额和面积均同比下降。
建业地产在年报中称，公司面临的运营风险包括“竣工未售物业去化较慢，影响周转速度”
而2016年建业地产新开工33个项目，建筑面积331.95万平方米，其中郑州新开工项目仅3个，新开工建筑面积仅54.44万平方米，而2016年建业地产郑州竣工项目也只有2个，可售建筑面积21.44万平方米，占2016年总竣工面积的10.52%。
截至2016年12月31日，建业地产在建项目54个，总面积601.98万平方米，其中郑州市在建项目9个，除凯旋广场为商业物业之外，其余均为住宅，住宅总建筑面积209.62万平方米。
2017年建业地产计划52个项目分期动工建设，建筑面积约546.14万平方米，其中郑州地区2017年计划开工8个住宅产品，计划开工建筑面积147.43万平方米。
2016年建业地产13次公开竞买 郑州土拍仅成功一次
根据建业地产公告，2016年，本集团通过公开竞买和股权收购获取土地约151万平方米，新增储备建筑面积约434万平方米 。
2016年建业地产13次出手公开竞买，其中在郑州土地市场仅出手一次，2016年1月27日，建业地产6.13亿元竞得郑州市惠济区三宗土地的使用权，面积合约8.99万平方米。
截至2016年12月31日，本集团拥有土地储备建筑面积约2092万平方米，其中权益建筑面积约1744万平方米，在建总建筑面积602万平方米，持做未来开发土地储备建筑面积约1490万平方米。
建业地产在公告中称，公司面临的运营风险主要包括土地储备不足和项目进展不顺利造成未能完成开工计划，影响达成其他经营目标；
万科两旧将出任建业地产CEO、CFO
3月24日，建业地产发布公告宣布，委任刘卫星先生为执行董事，袁旭俊先生任为首席执行官，胡平先生为首席财务官，于3月24日起生效。
根据公告显示，刘卫星，57岁，拥有逾35年银行金融经验。1979至1984年曾任中国人民银行洛阳地区中心支行工商信贷科科员及副科长。1985年至2016年8月间历任中国工商银行洛阳地区中心支行副行长、三门峡市分行副行长、河南省分行办公室主任、河南省分行行长助理、河南省分行副行长、安徽省分行行长、重庆市分行行长、河南省分行行长、总行内部审计局局长。2016年8月，刘卫星加入建业地产任副总裁兼本公司全资附属公司建业住宅集团（中国）有限公司董事长。
公告同时宣布，陈建业先生因为年龄原因不再担任建业地产首席执行官的职务之职，由袁旭俊先生出任，年薪约为人民币300万元。
袁旭俊，49岁，拥有逾20年财务及管理经验。于1986年于上海市机电工业学校取得财务专业毕业证书，2001年于澳门科技大学取得工商管理专业之硕士学位。
公告显示，袁旭俊于1994年至2017年1月在万科内任职，任万科属下公司总经理兼法人代表。于2017年2月任建业中国总裁兼建业地产全资附属公司河南中原建业城市发展有限公司董事长。
另外，公告还宣布，胡冰先生由于工作安排变动不再担任建业地产首席财务官的职务，但仍保留其执行副总裁职务。同时委任胡平先生为首席财务官。
胡平，35岁，拥有逾10年管理财务经验。2002年于青岛理工大学于会计学本科毕业，,2006年于江西财经大学修毕会计学硕士研究生课程。
值得一提的是，胡平也曾于2006至2017年2月间于万科内任职，任至万科属下公司的经理。
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