房地产的现象和规律

这是一个很有意思的题目，你所认为并且坚守的“规律”，是不是只是昙花一现的“现象”，一不小心就带入深渊的路途。

这也是很多地产大佬正在反思的事情，20多年的房地产行业的发展，究竟能总结出多少有用的规律，来指导企业日后的发展，不走弯路。

但讲真，很多所谓的规律只是幸存者偏差，因为企业活下来了而且活的比较好，所以认为之前做的都是对的，未来也要坚持，有些企业没活下来或活得不好，所以他们的打法和战略就被市场忽视了。

市场是尊重强者的，也是短视的，那些曾经的优秀打法，只要不能在当下运用并存活，往往在大家的念念不忘中，被遗忘了。

什么是现象，什么是规律，真的得拉长时间周期来看，大浪淘沙。

比如商办市场，现在都是避之唯恐不及，但是在2013年之前，都是BUG级的存在，你能想象得到吗，郑州千禧广场，一个二线城市的商办，当年的地价只有1000元/平，因为觉得难卖还配了住宅用地，最后的写字楼售价达到50000+元/平。

比如长三角市场，现在是风口般的存在，拯救了大部分开发商2020年的业绩，但是在2015年之前，可以说是大大的泥沼，当年绿城空有那么多长三角的土地储备，最后还得找融创来输血，当年的杭州市场，真的可以讲是开发商的伤心地，地价奇高、利润没有。

如果在当年，做的好的企业都觉得自己找到了规律，要么拥抱商办，要么避开长三角，现在是不是都难受得要死。

那些因为重仓文旅、产业或其他特色地产而导致规模落后乃至消失的企业，其实当年也靠那些业态赚过大钱。

但一旦把现象当规律，也许下一刻，以前赚到的钱又都连本带利还回去了。

“现象”很好理解，现状卖得好，有利润，而且带给大家希望

“规律”很难发现，要指导未来，不走弯路，不走错路，盛世危机、弱市坚守

大家都在找规律，有些为了在中国财富再分配的游戏中继续幸存下去，有些为了后发先至、提前布局期待弯道超车。

规律是为了战略，战略都是基于企业找到的规律而提出的。

而这些战略的提出，很多都是对标了当下做的好的企业的共性特点，也基于本企业目前的状态而制定。规律错了，战略就偏了，也许在大水漫灌中还能苟活，但难以呼吸。

我个人觉得，地产大部分时候的表现，都是现象，称不上规律，和股市一样，都是在看K线来预测未来的趋势，但K线是现状且实时的，未来波动性很难预测，所谓的规律，就是在K线基础上寻找一根代表趋势的斜率线。

能称之为规律的，也许就是两件事：供需关系和经济发展。

①供需关系

这是商品经济的底层逻辑，房产作为一种商品，它一定也会受到供需关系的极大影响。

大家说中国楼市是政策市，就是因为供需关系受到人为干扰的痕迹非常重，比如在需求侧，限购限贷是抑制需求、货币化棚改和开放落户是投放需求，又比如在供给侧，地方政府的供地节奏多少、快慢对当地楼市有非常大的影响。

供需关系的影响，立竿见影，也是现行的评价市场很常用有效的方法论。

②经济发展

只要经济还在发展，随着居民的收入提高，房价长期趋势一定看好。

原理并不深奥，大家都想改善生活罢了，当然如果钱不够，那就暂时动不了，只要有钱都会积极入市，不动产有了流动性，趋势一定是好的，就算房价暂时有泡沫，也能逐渐被夯实，如果低估，一定有补涨机会。

现在很多城市的困境，与其说是楼市的问题，倒不如说是整个城市出现了经济上的困难，北方不少城市房价上的塌陷和他的GDP挤水分是高度对应的。

但很可惜，供需关系和经济发展都是动态变化的，要求应对方式也是动态的，监控、预测、制定战略战术。

①中国每个城市都有发展潜力，因为城市化还在继续，但是发展是不平衡的、有快慢的，地方政府的施政理念也不同，要长期监控各类城市，准备好合适的切入时点。

②找到城市的需求点，做什么产品能满足市场需求，如果这个城市产业基础很好，但需要产业升级、缺商业和办公，为啥不做。但核心是要做能卖得掉的产品，价格高低真不重要，卖不掉就不行，所以找到需求是第一位的，不是拿了再说为做而做，客户研究很重要。

③制定切入方案，着急的去拍地，不着急的去勾地和收购。

周末一点思考，文毕。