黄埔被踢出“二环”？呵呵哒
广州，首次被官方划分出了“三大圈层”。
1月21日，广州市住房和城乡建设局印发了《关于广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》。
|来源：广州市人民政府
这份文件，主要有两个方面，一是：对旧改项目合作企业总资产和净资产提出了一定要求。
没有实力的阿猫阿狗，就不要来了。
另一方面，是对合作企业引入产业类型、行业地位和数量以及经济效益提出了要求，划分了三大产业圈层。
比如，企业引入的产业，主要考虑战略性新兴产业、现代服务业以及创新产业等载体，确保引入高质量的产业资源，引入高质量的教育和医疗资源。
| 城市更新三大产业圈层
整体来看，划分标准既结合了路网布局，也考虑了区域发展的因素。
每个圈层的城市更新产业布局和教育、医疗配套，都提出了非常细致的要求。
核心内容，其实就是“职住平衡、产城融合”。
对应的圈层，其城市更新产业规划及引入企业、教育、医疗配套，也都有明确的标准。
有人戏称，这是划出了羊城的“三环”。
当中，第一、二圈层要求最高。
重点引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业；
具体要求，包括引进世界500强投资的企业1家，全球2000强、央企或中国500强、上市公司控股公司2家，引入行业榜单及创新型榜单企业控股公司4家等；
另外，配建的学校和医院及其配套设施，原则上应于项目首期优先建设。
其中，引入的基础教育，需为国内优质学校、重点大学附属学校、本地优质学校举办的分校。
而医疗资源，需为复旦大学每年公布的《中国医院排行榜》医院、广州地区优质医疗资源或者国内外知名医院。
|琶洲
第三圈层内重点功能区内，引入企业的要求参照第一、二圈层要求执行。
重点功能区以外的区域，产城融合的趋势是不变的。
产业圈层的划分，关于城市发展增量，以及未来的生活配套，对楼市影响重大。
而珠江新城、琶洲、金融城、智慧城、广钢、白云新城、万博、鱼珠、科学城、知识城、临港经济区等板块，一直以来都是大家关注的焦点。
那么，有哪些板块属于第一圈层，哪些又在第二、三圈层？对于楼市又有哪些影响？
让我们一起往下看。
|广州市城市更新规划建设管理圈层示意图
第一圈层：
广州环城高速以内的区域。
其中包括越秀区以及天河区、海珠区、荔湾区的大部分区域，面积约220平方公里。
在第一圈层之内，城市更新产业建设量原则上占总建设量的60%以上；或融资地块上产业建设量原则上占融资地块总建设量的60%以上。
我们可以看到，珠江新城、国际金融城，毫无意外，被纳入了第一圈层。
天河CBD有多牛？
近期，中国社会科学院联合发布，中国CBD蓝皮书（2020），广州天河CBD以3328亿蝉联全国第一 ，将深圳福田CBD、北京CBD甩在身后。
数据来源：《商务中心区蓝皮书:中国商务中心区发展报告No.6(2020)》
不过，随着珠江新城土地开发殆尽，需求外溢，金融城等板块开始崛起。
借助广州第二CBD的东风，金融城改造加速，员村、程界东、程界西村、棠下、车陂十一社等城市更新项目加速。
目前，员村、程界西村已经公布了基础数据公示，相信今年有望公开挂网招商。
未来，随着片区改造的启动，无论是城市面貌还是配套，都会有很大的改善。
|金融城
金融城之外，最受关注的，就是琶洲CBD。
2010年，琶洲村启动改造，2014年喜迎回迁，仅用四年时间，宛若新生。
现在，豪宅保利天悦二手业主报价已突破10万+，而地标天幕广场、叁悦广场撑开城市天际线，成为一江两岸靓丽风景线。
|琶洲
根据《琶洲地区发展规划（2019-2035年）》，到2035年，琶洲地区将全面建成具有国际影响力的全球会展产业集聚核、湾区数字经济试验区、广州总部经济增长极、成为华南地区经济社会高质量发展示范区。
按照规划，琶洲地区划分为四大功能片区。
|琶洲CBD
其中，琶洲东区去年出让了一宗地块，成交楼面价去到了5.1万/平，价值不言而喻。
至于琶洲南区，最受关注的无疑是赤沙车辆段地块和海珠富力保利赤沙旧改了。
|琶洲南区规划
而佳兆业石溪、珠光沥滘旧改的启动，则会激活海珠创新湾。
|海珠创新湾片区
另外，荔湾白鹅潭、广钢新城、广纸新城也稳居第一圈层。
其中，广钢新城周边有东塱、鹤洞、沙洛等城市更新项目。
这也意味着，广钢新城的扩容，学校、医院等公建配套会增加。
|广钢新城
第二圈层：
广州环城高速以外，北至华南快速干线，东至天河区地界、番禺区界，西至广州市界，南至广明高速。
主要包括海珠南部、荔湾区西南部、天河区北部、白云南部、番禺北部区域，面积397平方公里。
城市更新产业建设量原则上占总建设量的40%以上；或融资地块上产业建设量原则上占融资地块总建设量的40%以上。
涉及核心板块包括天河奥体、智慧城、白云新城、番禺万博、广州南站、长隆、大学城等。
受珠江新城板块辐射，奥体板块价值飙升。
位于天河智谷片区的吉山村，投资额高达206亿。
如此高密度的货币投放，将直接提升天河智谷片区，尤其是临近的奥体板块价值。
| 吉山村区位图
此外，石壁、谢村、番禺塘步东、塘步西、里仁洞、沙溪等旧村改造项目，也在这个范围之内。
其重点板块，无疑是万博。
| 番禺南村片区旧改信息一览
第三圈层：
第一、二圈层以外的区域，包括黄埔、番禺南部、南沙、白云中北部、从化、花都。
除已经纳入重点功能片区按规划控制外，其他区域城市更新单元产业建设量占总建设量的比例，可由所在区结合区域产业发展需求和项目实际，自行制定指引。
其中的焦点板块，包括番禺广场、鱼珠、科学城、长岭居以及知识城板块等。
鱼珠片区，虽然被划入第三圈层内，但其位于广州第二CBD的核心区，羊城把极为重要的人工智能与数字经济试验区赋予了这里。
| 广州人工智能与数字经济试验区
越往内的圈层，价值越高。
区域楼市的情况，也印证了这一点。
我们先看2020年广州一手住宅成交均价。
越秀一骑绝尘，以72557元/平位列榜首；其次是海珠和天河，均价5w+；荔湾和白云，稳居4字头；旧改大户黄埔、番禺引邻3字头；最后则是南沙、花都、增城、从化。
未来圈层的分化不可否认，但是，这并不意味着外围圈层就没有价值。
以黄埔为例。
从2019年-2020年住宅价格涨幅来看，黄埔区的势头非常猛，涨幅高达17.80%。
别看他被划入了第三圈层，未来还有66条村要改造，引来富力、保利、恒大、万科等大咖介入。
还有广州首个城改项目——鱼珠旧城更新改造项目，将打造390米城市地标。
未来随着城市更新的推进，片区的产业布局、生活配套得到优化与发展，圈层的价值，也可以得到提升与强化。
| 黄埔旧改宣传标语
关于这一点，我们可以从科学城扩容、黄埔区、开发区商业网点布局、知识城总体发展规划，一探究竟。
这几份文件的发布，绝不是偶然。
而是配合城市更新进行城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的再分配和区域功能的重新塑造。
| 数据来源：广州黄埔区、开发区官网
首先是科学城的扩容，规划范围总面积约145平方公里，含原科学城、云埔工业区、东区、永和开发区、长岭居和广石化等地区。
规划目标与定位是将广州科学城，打造成具有国际影响力的中国“智造中心”。
科学城将成为粤港澳大湾区国际科技创新中心主引擎，国家制造业高质量发展引领区，民营及中小企业发展活力区，高水平对外开放合作示范区。
这一高标准规划，定调未来发展。
| 数据来源：广州黄埔区、开发区官网
依据现状产业基础和行政边界，结合未来产业发展方向，规划为五大产业组团，包括科学城中心研发办公组团、萝岗政文中心研发办公组团、大沙研发办公和智能制造组团、永和智能制造组团以及云埔东区智能制造组团。
比如，永和片区将打造智能制造组团，涉及贤江、永岗南北区、水西等城市更新项目。
而负责片区项目的开发商，有时代，有龙湖，有星河湾，他们也有不少是造就商业综合体的高手。
| 数据来源：广州黄埔区、开发区官网
当然，黄埔不仅有产业，也有生活的烟火气。
在2030商业网点布局与发展规划之中，确定了“一主二副、一轴三带、多节点”空间布局。
其主要商业中心是黄埔临港经济区，涉及珠江村、姬堂、横沙、文冲旧改、茅岗路旧改。
当中，光是文冲旧改，就增加了2000个学位。
科学城商圈，有黄陂、萝峰、大塱等旧改，加上星河湾、保利等开发商加持，未来片区的相当值得期待。
总体来说，黄埔希望通过旧村改造，土地腾挪，在生物医药、新能源汽车、智能制造、现代创新服务区、知识经济等领域实现转型的突破。
而产业和配套的高站位规划，一来可以增加工作岗位，增加产业人口。
二来，城市面貌更新，种下梧桐树，引来金凤凰，可以提升村民的租金、分红收益。
此外，产业的发展空间的扩大和升级，还可以增加税收来源。
当然，还可以避免旧改成为开发商的盛宴，导致供应量大增，影响楼市平稳发展。
这里要提醒的一点是，广州一直强调的是“东进、西联、南拓、北优”，“三大圈层”并不能简单看做是“三环”，圈层更多强调的是城市更新的职住分配。
所以，在无法上车第一、二圈层时，选择第三圈层，也不意味着“进入郊区”。
“五三环之歌”就先不唱了。
————旧改秘密，偷偷说给你听————