新城纪要11.05 一、三季报情况介绍 1、财务数据 公司前三季度营业收入701亿元，同比增长137...
一、三季报情况介绍
1、财务数据
公司前三季度营业收入701亿元，同比增长137%；毛利润是168亿元，同比增长56%，净利润56亿元，同比增长34%；扣非归母净利润是43亿元，同比增长39%，争取完成2019、2020和2021年扣非归母净利润增长目标和今年的股权激励目标。资产负债表显示，截至到九月末总资产是5416亿元，较2019年末增长17%；货币资金555亿元，现金短债比1.69倍，合同负债2376亿元，较2019年末增长20%；有息负债904亿元。按期限划分，长期借款64%，短期借款占比36%。短期借款较六月末下降了7个点，整体资产负债率87.5%，扣除预收账款资产负债率78%，净负债率51%。处于三条红线中黄色档，扣除预收账款的资产负债率仍需要下降。国际评级机构标普看好公司持续业绩的增长和稳健的财务表现，将公司评级由稳定上调至正面。
2、近期经营情况
从销售层面来看，去化率在7、8月份处于市场高位时期，9、10月份稳中有降。9月份上海、苏南、苏州、徐州和云贵的公司项目表现较好，天津项目表现一般。9月实现合约销售240亿元，环比增长16%，1-9月销售金额1630亿元，权益比例70%左右。销售均价11000元/平米。销售金额按区域划分，长三角占比55%，环渤海20%，中西部21%，大湾区3%。按照城市能级划分，一线城市占比10%，二线城市34%，长三角三四线38%，其他地区三四线18%。销售金额前7的城市分别是常州、北京、温州、天津、苏州、上海、南京。从九月底到十月开始，上半年新获取的土地将陆续进入到销售阶段，为四季度提供大量的新增供货。努力达到全年目标2500亿，全年计划四千亿左右的可售货值，结构为年初已推未售1200亿，一季度新推200亿，二季度新推600亿，三季度新推600亿，四季度计划新推1400亿左右。
拿地方面，全年计划销售金额的40%左右用于拿地，对应1000亿元左右的总地价。同时深挖精准投资能力，重点关注一二线城市以及长三角。9月份单月新增土地主要包括重庆、长沙、贵阳、常州等地，单月的拿地金额是71亿元，1-9月份合计获取土地82亩，总面积2813万平方，总地价是783亿元，楼面均价是2784元/平米。整个783亿元中，一线城市占比6%，二线城市占比56%，长三角三四线26%，其他地区三四线13%。一二线城市合计是占比62%，当期销售金额中一二线占比44%，相比提升了18个百分点。
商业方面，1-9月份新开吾悦广场21座，截至9月末共143座，公司希望在近几年实现规模和质量的同步提升。143个吾悦广场按所属区域划分，长三角46%，中西部38%，环渤海13%，珠三角3%；按照城市能级划分，一二线占35%，长三角三四线38%，其他地区三四线27%。九月份新开8座吾悦广场，十月份新开6座。截至到九月末，已经开业71座吾悦广场可供出租面积合计402万平方米，出租率97%左右。一到九月份，租金收入34亿元，同比增长23%。今年新开业30座广场这一计划实现没有问题。
从整个公司经营层面来看，一到九月份销售金额是1630亿元。在三四五的要求下保持一定的拿地力度，商业部分持续扩张，前三季度物管费收入累计34亿元。
二、问答环节
Q1：今年和过去几年的销售毛利率处于什么水平？这两年的限价会不会对毛利率产生影响？
A1：由于行业整体趋势，毛利率处于回归状态，2020、2021这两年的结算毛利率对于各家房企有一定的压力，从今年开始各家销售的毛利率均有一定回升。按照这种趋势，公司到2022年整体的利润率会有一定的好转，但这两年利润率处在底部区域。公司除了销售开发业态，还有商业运营和管理的业态，这部分收入和利润都在增加，在整个的收入中占比逐渐上升。从整个公司角度来看，利润率和估值的变化会有较好表现。
Q2：在公司这几年的杠杆率下降和整个土地市场的溢价率下行的背景下，公司今后是否会在土地市场上逆势采取略为进取的策略？
A2：由于几方面的原因，第一是房住不炒的大背景；第二是行业三四五红线的压力，公司目前处于黄灯。所以会根据自身结构，按照当年销售的40%左右去拿地。严格的管控拿地的标准，控制投资的冲动，希望从规模扩张转向提质量和提利润。再加上今天标普也把展望也调到了正面。公司会持续跟这三家国际评级做交流，希望能够早日在评级上做正向的变动，这会带来融资成本的下降，如果成本变动一个点，会产生十个亿的利润。公司会在控制规模良性发展的基础上调整负债端，提升评级，进而提升获利水平以及商业管理经营的能力。
Q3：公司债券的利率和信托的成本在民企中属于最低的之一，情况是否属实？评级提升的利好会给融资成本带来下降？
A3：融资成本的下降是正向的定性，但定量变化较难得出。公司2012年港股上市之后就逐渐开始放弃信托这种融资方式。2015年之后，公司主要通过公开市场的融资和银行开发贷款两种方式融资。但是今年上半年了百分之几的类似信托的产品，因为银行开发贷需要底层资产，去年下半年基本上没有拿地，缺少底层资产做开发贷，所以上半年做了一部分信托产品。今年三四五月份土地较多后再切换为低成本的融资，包括开发贷、公开市场融资等。
Q4：近期市场热度是否有下行的趋势？去化率预期如何？明年地产销售这块有没有大致的计划？
A4：公司感受到七、八月份的市场热度最高，这两个月首开去化率都比较高，大概有70%-80%，最高达到90%左右。九到十月份首开去化率 60%左右，和七、八月份相比有一定的下降的，但相较于历年情况来看属于稳中较好的情况。不同区域存在差异，上海推的项目去化率为100%，还有苏南、徐州这些长三角的地区、云贵区，项目的整体去化率都可以。但是天津环渤海区域有些项目表现一般。整体来看，九到十月份的去化率和七、八月份相比有一定的下降，但是和往年同时期相比还是处于正常状态。对于明年地产销售方面，目前未进入到年度目标铺排阶段，还在进一步的规划中。
Q5:吾悦广场出租率一直维持较高水平，受疫情影响较小，背后的原因是什么？近几年吾悦广场租金和物业费这两方面的上涨情况如何？年均的涨幅有没有测算？
A5:出租率方面和正常时期相比，下滑了三到四个点，但在行业中出租率仍处于非常优秀的水平。原因有以下几点：第一，公司疫情期间给予商户大量的支持，与商户建立了很好的合作关系，同时公司拥有总部、区域、单店这种三级的招商模式，所以总部合作的品牌库能给予项目一定的支持。第二，有一些三四线城市在疫情的影响之下，存在出租率行业内部调整的机会。比如渭南吾悦广场，像这种三线城市，原先城市内部只有两到三个商业综合体。因为其他商场在疫情期间运营的非常不好，在疫情以后，渭南吾悦广场不仅没有出现大量的掉铺，反而新增许多商家，引入了大疆、海底捞、李宁综合店等等。所以整体来看，一方面是公司整个招商运营的能力的体现，另一方面是公司在三四线城市里面独特的优势。
租金上涨方面，在合同期内基本上是3%-7%的年涨幅，各个业态像餐饮、零售的涨幅不太一样。三到五年合同调整期，增速较快，增幅在10%-15%左右。
物业费方面，今年在物业费这块有一定的调整，这一块属于普调的情况。物业费对于各家而言基本上都是固定的，可能从50到55，或者55到60这样变化。
Q6：今年很多地方的土地成本上升较快，公司拿地成本和溢价率方面是怎么控制的？
A6：公司整个楼面均价是三千元左右，总体的一到九月份新获取土地的总地价是783亿元，按照总地价进行划分，住开占比67%，商开占比33%，符合公司二比一的计划比例。由于土地市场热度较高，住开的楼面均价4800元/平方米，但是商开的楼面均价1500元/平方米。从数据对比可以看到，商业综合体模式拿地，不管是在往年土地市场比较正常的情况，还是在土地市场比较火热的时候，都具有非常明显的优势。拿地成本的控制这块，有很大一部分得益于住宅加商业双轮驱动，特别是商业综合体拿地这种模式来控制成本。
Q7：未来土地的拓展重心会在哪几个区域？就华南区这边怎么看？
A7：整体土地拓展这一块，从区域来讲还是以一二线加上长三角整个区域为主。不管是从销售端还是拿地端，基本上一二线加上长三角的三四线，在整个公司里面占比都是在85%左右。具体的城市或者具体的项目来讲，要求拿地净利率在6%-8%，如果是三四线城市，希望能在8%以上。
公司的优势在市场化的运作方面，华南区市场化程度低，虽然在四五年前设立两个比较大的城市公司，广州公司和深圳公司，但在大湾区的开拓不理想。公司一直努力拓展大湾区的业务，希望能够在当地找到一些好的合作伙伴，通过合作方式拓展。
Q8：战略方面除了商业跟住宅开发以外是否有一些新的业务投资的方向？
A8：目前从A股的角度来讲，还是坚持双轮驱动，以住宅开发和综合的业务开发为主要的导向。现在的政策环境对于公司来说，一方面会拉长房地产的生命周期；另一方面会让目前市场的竞争格局更加的固化。
Q9：三季度商场的零售额以及同比的增长是否方便透露？
A9：零售额方面A股一直都没披披露，从趋势来看，从七八月份开始，整体回到去年同期的状态。从十月份开始，尤其是十一前三天，热度非常高。整个十一期间，商场的零售额表现非常好。十一结束以后，零售额和客流量都会稍微下下降，但是现在和去年同比增长5%左右。
Q10：体验式项目，比如影院、儿童乐园，运营情况如何？
A10：体验式项目相对来讲较弱。从体验式业态来讲，比如说像影院，电影的上映量和正常时期相比较少，所以说这块会有一定的影响。
Q11：目前公司在轻资产化扩展这一块，有没有可以分享的东西？
A11：轻资产对于公司有利有弊，轻重资产各有优势。租金轻资产对于扩张规模、提高市占率，还有减少资金压力，这三点有比较大的帮助，但对于合作方的契合度有一定要求。今年解约的诸暨和哈西两个项目，双方达成一致，和平解约。所以对于公司整体发展来讲，轻重资产有效结合是比较好的状态。截至到九月末在手的143座广场，大概轻资产的占比9%左右，重资产占比91%左右，对整体的未来发展比较有保障。轻资产这块现在有两种形式相结合，一种是存量改造型的轻资产，还有一种就是竞地轻资产。竞地轻资产是在对方拿地之前就介入进去，像今年上半年拿的湖州、织里，还有宿迁等一些项目，都是这种竞地型的轻资产。在对方拿地之前就介入进去，整个设计端比较可控。在商业运营的过程中，很多品牌主力店对于设计上面有一些要求。在建造设计之前介入进去，可以把主业店的资源带进去。整体的设计就会比较符合品牌方的要求。所以说这种竟地轻资产它的设计出来的最终产品是比较可控的。整体轻资产产品里面，这种存量改造型轻资产和竟地型轻资产都有，整个公司处于轻重资产相结合的状态。
Q12:轻资产收费的模式是何种模式？
A12：轻资产分成模式主要是经营净利润分成。具体每个轻资产项目的模式不太一样，像青岛的轻资产项目是整租的，每一年支付固定的租金，剔除固定的的支出以外，其他的都是作为我方的收入，整体的轻资产运营分层的情况还是比较多的。
Q13：长三角三四线城市的净利润率比一二线城市的利润率平均高几个点？
A13：长三角的三四线，拿地的项目净利润率是在8%-10%左右。公司在长三角地区存在一定的优势项目，在中西部同样的拿地价和销售价格达不到相同利润率。因为公司自身的优势在长三角地区，长三角本身供应商资源也比较丰富，然后整个地区气候比较有利于施工。按照比例来测算的话，估算拿地的净利润率应该在可能在8.5个点左右。
Q14：八到十个点净利润率是指商业和住宅混在一起的吗？
A14：商业商业综合体里面的可售物业是考虑在内的，但是像商业租金收入、管理费收入这种是不考虑在内的。整体的可售物业，它的净利率会对应拿地时候的一些指标要求，这些要求都是当期的销售净利率，对应到结算可能会有一定的差异。
Q15：如果持续的拿地金额占销售金额比例维持在40%，未来几年的销售金额的成长是否会比较缓慢？未来利润的增速是否会存在天花板？
A15：目前这种市场环境和监管力度，再要通过规模的方式去迅速扩大是困难的。规模扩大有两个角度，第一是基数上的增加，即通过增发股票、竞争带来的全新的资金；第二是通过附带端的扩充，通过经营杠杆就放大来获取更多的利润。目前大家给房地产行业的估值水平比较低，我觉得如果能够放得更长期来看，尽管利润率下降，但是利润的增长和整个公司的稳定性提升了。销售净利率和最后的结算净利率存在差异，是因为随着公司规模的增长，费用也在增长，15%的销售净利率，最后只能带来12%到13%的结算净利率
Q16：商场成熟期投资回报率大概是多少？单纯算租费的投资回报率和算净利润的投资回报率大概是多少？
A16：商场从测算的角度来讲，可以分成两个模型。第一个模型是，可售物业销售净利润，能够覆盖吾悦广场自持部分百分之八十左右的成本。按照该模型来看，吾悦广场大概投入两个亿左右就可以获得。剩下的建安成本、土地成本，基本上可以通过可售物业的销售净利润来覆盖。第二个模型不考虑可售物业的利润覆盖，只看吾悦广场这一块，目前广场平均的技术投入在六到七个亿左右。基本上是要求十年期平均计划投资回报率在10%左右。相当于拿地的时候要求十年左右回本，目前来看，整体的运营指标、财务指标高于拿地时候的预期，一般来讲会在十年以内就能回本。公司认为广场从开业到成熟大概是需要三年左右的培育期。具体从项目来看，要求第一个完整的自然年度，它的现金流为正，第二年的投资回报率是在3%以上，第三年是5%以上，第四年是在8%以上。
Q17：如何看待商业地产的过剩这样的现象？三四线城市购物中心的市场空间是否在未来几年内也面临这样的问题？
A17：从商业的市场容量来讲，公司在2019年做过市场分析。在没有考虑疫情的情况下，认为全国八万方以上的大型商业综合体市场容量是在3500座左右。截至到去年底累计开业的是2060座，按照之前的模型来看，剩下1400左右座的市场容量可以去做，可以支撑每一年大概三十到四十座左右的市场扩展目标。
从一二线和三四线的角度来讲，吾悦广场数量一二线和三四线比例在36%比64%。一方面的因素是，之前提到的测算模型要求，整个商业综合体可售物业的利润能够覆盖80%以上的成本。由于一线城市的地价太高，通过财务模型无法覆盖，一线城市吾悦广场较少，二线城市在城市里面想拿到这么大的地块也有一定的难度。对于公司来讲，一二三四线都愿意去做，现在因为财务指标的测算要求，一二线相对来说比较少见。从实际运营情况来讲，有很多三四线，当地是要有商业综合体的需求，但是当地的目前的商业都是百货型的业态，所以进入以后，整个营业收入、客流量、商户销售额的表现都还是比较好的。
Q18：购物中心的业态会不会在未来十年或者十几年以后像现在的百货一样出现下滑？购物中心业态是否容易变迁？未来长期是否能可持续发展？
A18:十年后产品是否会过时谁都无法去预测。商业综合体和传统的百货的核心差异点就是在于体验式业态上面。吾悦广场基本上会配40%左右的体验式业态。所以消费者去商业综合体的时候，核心是要去体验式业态，其他的消费是顺便的过程。百货因为年限较早，受到消防和层高等限制，现在比较难去融入一些餐饮或者电影院这样的业态。公司为避免自己在过程中被淘汰，重视整个的招商运营过程的细节，并且持续调改。比如渭南吾悦广场，疫情得到控制以后，引入了海底捞、优衣库，还有大疆无人机这些比较火的牌子。包括常州也引入了周杰伦的奶茶品牌，持续性的根据消费者的消费心理去做一些调改，才能去迎合当下的一些需求。