企业成长能力是指企业未来发展趋势与发展速度，包括企业规模的扩大，利润和所有者权益的增加。企业成长能力是随着市场环境的变化，企业资产规模、盈利能力、市场占有率持续增长的能力，反映了企业未来的发展前景。本文为成长能力系列文章之商业地产篇，共选取16家商业地产上市企业作为研究样本。
核心数据：
成长能力排行前三企业：新城控股、龙湖集团、宝龙地产
营收复合增长前三企业：新城控股、龙湖集团、中国金茂
毛利复合增长前三企业：新城控股、龙湖集团、瑞安房地
净利复合增长前三企业：新城控股、瑞安房地产、大悦城地产
营业收入指在一定时期内，商业企业销售商品或提供劳务所获得的货币收入。作为企业补偿生产经营耗费的资金来源，主要经营成果，取得利润的重要保障，以及现金流入量的重要组成部分。加强营业收入管理，可以促使企业深入研究和了解市场需求的变化，以便作出正确的经营决策，避免盲目生产。
▲16家商业地产上市企业近五年营收 制表：数说商业从近五年营收复合增长率来看，有13家企业实现正增长，10家企业增幅达到两位数，新城控股、龙湖集团中国金茂、宝龙地产等4家企业增幅超过20%。新城控股2015年营收为235.69亿元，2019年达到858.47亿元，为近五年新高，年复合增长为38.15%。龙湖集团2018年营收首次突破1000亿元，2019年达到1510.26亿元，为近五年新高，年复合增长为33.59%。毛利润指商业企业商品销售收入（售价）减去商品原进价后的余额，又称商品进销差价。影响最终利润的因素很多，对于不同的企业在不同的情况下差别很大，毛利润考虑对于该业务的主要支出。其意义在于，如果不做该（笔）业务，一些资源就会被浪费或仍然会消耗，利润就会变成负值；如果做该业务，就可能赢利或减少亏损。
▲16家商业地产上市企业近五年毛利润 制表：数说商业从近五年毛利润复合增长率来看，有13家企业实现正增长，12家企业增幅达到两位数，新城控股、龙湖集团、瑞安房地产、宝龙地产、嘉里建设、陆家嘴、世茂集团等7家企业增幅超过20%。新城控股2017年毛利润首次突破100亿元，2019年达到280.20亿元，为近五年新高，年复合增长为45.12%。瑞安房地产过去五年毛利最高为2017年的78.58亿元，最低为2015年的16.89亿元，年复合增长为33.18%。净利润指企业当期利润总额减去所得税后的金额，即企业的税后利润。净利润的多寡取决于两个因素，一是利润总额，其二就是所得税费用。净利润是一个企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，是衡量一个企业经营效益的主要指标。
▲16家商业地产上市企业近五年净利润 制表：数说商业从近五年净利润复合增长率来看，有13家企业实现正增长，9家企业增幅达到两位数，新城控股、瑞安房地产、大悦城地产、中国金茂等4家企业增幅超过20%。大悦城地产2017年净利润首次突破10亿元，2018年达到21.03亿元，为近五年最高，年复合增长为22.52%。龙湖集团2017年净利润首次突破100亿元，2019年达到183.37亿元，为近五年新高，年复合增长为19.51%。扣非净利润指在企业核算公司的利润过程中，不仅扣除了与公司经营支出有关的款项，还扣除了所有在经营过程中与经营无关的支出的费用。在核算扣非净利润之后，每个公司能够很直观的看到自己一个季度或者是一年的盈利状况。扣除了公司在经营过程中的支出以及与经营过程无关的支出，这样更加客观的看到一个公司的经营状况。
▲16家商业地产上市企业近五年扣非净利润 制表：数说商业从近五年扣非净利润复合增长率来看，新城控股2015年扣非净利润为12.41亿元，2019年的99.82亿元为近五年新高，年复合增长为68.41%。陆家嘴2018年扣非净利润首次突破30亿元，2019年的34.39亿元为近五年新高，年复合增长为17.42%。
1、本文选用的成长能力指标有营业收入复合增长率、毛利润复合增长率、净利润复合增长率以及扣非净利润复合增长率。2、净利润复合增长率和扣非净利润复合增长率计算中，剔除了净利润和扣非净利润为负的年份。3、成长能力排行榜单中，各项指标得分按照10/16的比例换算得出，综合得分为各项指标的平均值。4、各项指标都只是一个参数，并不能全面、准确地反映一家企业的未来。本文内容仅供参考，并不构成任何投资建议。5、本文参考三级行业分类，个别企业由于主营业务变动，行业划分可能有所出入。
