企业盈利能力是指企业获取利润的能力，也称为企业的资金或资本增值能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。对于经营者来讲，通过对盈利能力的分析，可以发现经营管理环节出现的问题。对公司盈利能力的分析，就是对公司利润率的深层次分析。本文为盈利能力系列文章之商业地产篇，共选取16家商业地产上市企业作为研究样本。
核心数据：
盈利能力排行前三企业：太古地产、陆家嘴、恒基地产
净资产收益率均值前三企业：新城控股、龙湖集团、陆家嘴
总资产收益率均值前三企业：太古地产、恒基地产、新鸿基地产
销售毛利率均值前三企业：恒隆地产、太古地产、陆家嘴
销售净利率均值前三企业：太古地产、恒基地产、恒隆地产
净资产收益率是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，是衡量股东资金使用效率的重要财务指标。该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。该指标体现了自有资本获得净收益的能力。一般来说，负债增加会导致净资产收益率的上升。
▲16家商业地产上市企业近五年净资产收益率 制表：数说商业从近五年净资产收益率来看，16家企业近五年平均净资产收益率均为正，新城控股、龙湖集团、陆家嘴、华润置地、世茂集团、中国金茂、宝龙地产等7家企业达到10%以上。新城控股过去五年净资产收益率最高为2018年的41.91%，最低为2016年的22.44%，五年均值为31.58%。龙湖集团2018年净资产收益率首次突破20%，2018年的21.33%为近五年最高，五年均值为18.88%。总资产收益率是另一个衡量企业收益能力的指标，集中体现了资产运用效率和资金利用效果之间的关系。总资产收益率的高低直接反映了公司的竞争实力和发展能力，也是决定公司是否应举债经营的重要依据。总资产收益率与净资产收益率（净利润/股东权益×100%）一起分析，可以根据两者的差距来说明公司经营的风险程度。
▲16家商业地产上市企业近五年总资产收益率 制表：数说商业从近五年总资产收益率来看，16家企业近五年平均总资产收益率均为正，太古地产、恒基地产、新鸿基地产、陆家嘴、华润置地、嘉里建设、龙湖集团、新城控股等8家企业达到4%以上。太古地产过去五年总资产收益率最高为2017年的11.39%，最低为2019年的4.00%，五年均值为6.99%。恒基地产过去五年总资产收益率最高为2017年的8.01%，最低为2019年的3.79%，五年均值为6.39%。销售毛利率是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额。从构成上看毛利是收入与营业成本的差，但实际上这种理解将毛利率的概念本末倒置了，其实，毛利率反映的是一个商品经过生产转换内部系统以后增值的那一部分。
▲16家商业地产上市企业近五年销售毛利率 制表：数说商业从近五年销售毛利率来看，有8家企业近五年平均销售毛利率在40%以上，恒隆地产、太古地产、陆家嘴、九龙仓集团、大悦城地产等5家企业超过50%。恒隆地产过去五年销售毛利率最高为2019年的73.28%，最低为2016年的68.30%，五年均值为71.58%。太古地产过去五年销售毛利率最高为2019年的71.68%，最低为2017年的59.21%，五年均值为65.32%。销售净利率是净利润占销售收入的百分比，是指企业实现净利润与销售收入的对比关系，用以衡量企业在一定时期的销售收入获取的能力。该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平。通过分析销售净利率的升降变动，可以促使企业在扩大销售的同时，注意改进经营管理,提高盈利水平。
▲16家商业地产上市企业近五年销售净利率 制表：数说商业从近五年销售净利率来看，14家企业近五年平均销售净利率均为正，太古地产、恒基地产、恒隆地产、新鸿基地产、嘉里建设、九龙仓集团、陆家嘴、大悦城地产、华润置地、宝龙地产等10家企业达到20%以上。新鸿基地产过去五年销售净利率最高为2018年的59.50%，最低为2016年的36.62%，五年均值为50.57%。嘉里建设过去五年销售净利率最高为2016年的59.54%，最低为2017年的28.72%，五年均值为46.02%。
1、本文选用的盈利能力指标有净资产收益率、总资产收益率、销售毛利率以及销售净利率。2、各项指标均选取近五年数据，个别企业某项指标变动可能较大，对整个行业的数据会产生影响。3、盈利能力排行榜单中，各项指标得分按照10/16的比例换算得出，综合得分为各项指标的平均值。4、各项指标都只是一个参数，并不能全面、准确地反映一家企业的未来。本文内容仅供参考，并不构成任何投资建议。5、本文参考三级行业分类，个别企业由于主营业务变动，行业划分可能有所出入。
