即将补涨的盐田！

1

深圳激荡四十年，最郁闷的区，非盐田莫属。

把时针拨回到20年前，深圳还分为关内和关外，关内四小龙是南山、福田、罗湖和盐田，关外是宝安和龙岗，关内和关外，被一张边防证分割成两个世界，关内是经济特区，关外是郊区和农村。

当时的盐田，挟关内重地加海景度假资源，风头曾经很劲，房价和罗湖南山差别不大。

2000年之后，盐田一路没落，原因有四：

1、深圳一路向西，东部持续没落；

2、深圳撤关之后，盐田丧失了关内优势，地理位置和龙岗站在同一条起跑线上；

3、盐田四分之三都是山，少量平地资源早已开发殆尽；

4、盐田交通太差，南面临海，东西北都是大山，四面被封堵，抵达盐田只能修公路和挖隧道。

交通和土地问题，紧紧扼住了盐田的发展命门，2000年之后的盐田比罗湖没落的还要快，房价连龙岗都比不过。

2000-2020，是宝安、光明和龙华逆袭的20年，也是盐田失落的20年。

2

今年10月28日对盐田有划时代的意义，地铁8号线正式通车，结束了盐田没有地铁的历史，8号线能否给盐田带来春天?

8号线是2015年开工建设的，沿途站点早已确定，地铁利好在五年间基本释放殆尽，开通之日并不会带来大涨。

再说地铁并不能改变盐田的区位，也不能改变盐田被群山环绕和无地可用的困局，所以很多人不会因为一条地铁就看好盐田。

我也曾经这样认为，直到我体验了一次8号线。

中午11点10分，我掐着表从2号线的福田站上车，11点45抵达了沙头角站，用时35分钟；11点48到达海山站，11点56抵达终点盐田路站，分别用时38和46分钟。

为什么把福田站做为测量的起点?因为2号线的福田站、市民中心站和紧临的4号线会展中心站，是福田的就业金三角，是福田CBD所在地，这个区域写字楼高度密集，金融互联网等高新产业扎堆。

换句话说，如果居住在盐田的地铁站附近，可以实现到福田CBD的一小时通勤。

这就太重要了！

深圳的CBD很多，但最重要的只有三个：福田中心区CBD、南山科技园和南山后海CBD，其他CBD或者产业低端，或者写字楼建了很多，空置率却很高。

这三个CBD周边的一小时通勤圈，非常非常重要，决定了远郊楼盘的价值。

3

大城市的远郊，不客气地说就是睡城，睡城比拼的什么?是到CBD的通勤时间，谁通勤时间短谁就赢了！

看深圳地铁运营图，距离这三个CBD可通达的远郊轨交片区，西部有光明、沙井和西乡，中部有观澜、布吉和平湖，东部有龙岗和盐田。

光明、沙井和西乡因为夹杂了太多预期，价格已不单纯和通勤时间挂钩，不在这篇文章讨论之列。

盐田可对标的是观澜、布吉、平湖和龙岗，大家都是没产业、没概念的难兄难弟，都离福田CBD最近，可以站在同一条起跑线上，比拼通勤时间和城建配套。

相同条件下，通勤时间越短越胜出。

我查询了深圳地铁的通行时长。

观澜：地铁4号线从观澜站到达会展中心16站，时间44分钟；茜坑到达会展中心14站，时长39分钟。

布吉：地铁3号线从丹竹头到福田站15站，时长38分钟。

平湖：地铁10号线从双拥街到岗厦20站，时长55分钟。

龙岗：地铁3号线从南联到福田25站，时长70分钟；从大运到福田21站，时长59分钟。

盐田：地铁8号线从盐田路站到福田17站，时长46分钟；海山站到福田14站，时长37分钟；沙头角到福田13站，时长35分钟。

通勤时间上，盐田和观澜布吉接近，35-45分钟，优于平湖和龙岗。

注意，我说的是地铁上的时间，如果算上从家到地铁口，地铁口到公司以及地铁等待时间，至少要增加20分钟。

如果家住龙岗，工作在福田的单程通勤至少需要80-95分钟，超出了普通人的忍受极限。而家住布吉、观澜和盐田，单程通勤可控制在55-65分钟，在可接受范围之内。

这五个睡城，单看通勤时间，观澜、布吉和盐田优于龙岗和平湖，胜出。

4

通勤时间接近，就要对比城建面貌了。

布吉和观澜，都是著名的农民房聚集地，布吉以脏乱差著称，观澜以农民房和低端工厂聚集闻名。

布吉

观澜

盐田的面貌如何呢，经常刷抖音的人都知道，8号线通车后，盐田的海山站非常火，成了深圳新的网红打卡地，准备好，海山的景观和配套是这样的。

有公园有绿地

有大型商超壹海城

有迷人的一线海景

还有海滨长廊

这样的景观和配套，恐怕只有深圳湾和宝中可以勉强一比了。

盐田以前不火，是因为地铁未通，养在深闺人未识，8号线通车后，盐田的美才被大家发现。

盐田虽然不大，但基本没有农民房，也没有低端厂区，整个盐田界面干净规整，完胜深圳很多片区，沙头角和盐田港的配套略逊于海山，但也大大优于布吉和观澜。

8号线终点盐田路站

城建配套，盐田对比观澜和布吉，完胜。

5

最后对比各片区楼盘品质和价格。

观澜茜坑站周边的次新，均价6-7万。

布吉丹竹头没有新盘，以品质较好的英郡年华为例，2004年楼盘，挂盘价5-6万。

平湖次新融湖中心城二期，单价5-6万。

龙岗大运次新代表颐安都会中央，单价6.5-7.5万；吉祥到双龙次新4.5-5.5万。

盐田沙头角次新价格，5.5-6.5万，盐田港次新4.5-5.5万。

价格比对后发现，盐田对比价格相近的片区，或者有通勤时间优势，或者有配套和界面优势，或者两个优势兼具。

6

投资和自住差异到底能有多大，我拿海山的一线海景房对标了南山的半岛系列。

海山站的一线海景次新盘蓝郡广场，均价9万，老盘东埔海景花园均价6万。

蓝郡广场对标半三，一个9万一个22万6，蓝郡是半三的40%；东埔海景花园对标同样老旧的南海玫瑰园，一个6万一个15万4，东埔是南海的39%。

同是无敌的一线海景，景观和配套我认为海山更优，就因为一个在南山一个在盐田，房价差出了六成。

有个粉丝跟我说过，他和他一个亲戚，多年前同时置业深圳，他买了盐田的沙头角，单价四千多，现在四万多；亲戚买了南山，单价六千，现在十四万。

活到中年才终于明白，决定命运的不是奋斗，而是选择。

回归主题，8号线通车之后，我对远郊五个睡城的通勤时间、片区环境和楼盘价格做了重新评估，评估结果是盐田的8号线地铁盘，通勤时间和片区环境双双胜出，而价格与其他几个片区持平甚至略低。

理性判断，8号线的盐田地铁盘后期会补涨。

一是盐田长年被忽视和低估，房价已跌至谷底，8号线的开通让盐田有了重新被审视价值的机会；

二是楼市横盘期，投资功能弱化，居住功能强化，盐田到罗湖和福田的通勤优势，加上良好的居住氛围，有助于盐田在横盘期逆势上涨；

三是盐田对标其他远郊睡城，价格明显低估，看不见的手会逐渐调整不合理的价差。

盐田会补涨是大概率事件，但需要说明的是，盐田仍然不适合长线投资。

工作在福田或罗湖，看重居住品质的刚需，能接受40分钟到1个小时通勤，目前是买入盐田的好时机；如果更在意投资和升值，我劝你还是放弃盐田，寻找更好的机会和产品。