追求拿地1个月就开工 一定好吗？

前几天明源地产研究院发了一篇文章《为啥人家拿地1个月就开工，你却要1年？》备受大家关注，纷纷转发的同时心里不忘骂自己公司为什么这么慢！首先拿地1个月就开工肯定是违规开工或者是政府开绿灯，因为按照正规的程序无论提前怎么准备也搞不定。我以前也是高周转的支持者，“地产观察”也发过不少应该如何高周转的文章，下图是明源调查的按照区域划分的几个关键节点的时间：

从上图可以看出从拿地到《建筑工程施工许可证》的办理最短时间是成都2.4个月，因为成都正负零就可以具备条件，所以拿地一个月开工都是提前违规开工。看看标杆企业从拿地到开盘的时间：

基本拿地后10个月都开盘销售，一般都要求开盘的房源去化最少60%，这时候现金流都已经回正。“快”成为制胜法宝，因为开发成本越来越高的时代，同等规模的项目，开发周期每增加一个月，由于资金成本、管理费用等随之增加，项目投资回报率将会降低0.8个百分点左右；反之，开发周期每缩短一个月，项目投资回报率可提高0.8个百分点。这也是品牌大房企快的根本停不下来的原因，如恒大和碧桂园、阳光城、海亮等几年时间规模迅速做大的原因，但是请注意快的前提：就是销售必须也得快。

看碧桂园的图纸设计时间，因为都是标准化产品，最快仅为一天，直接可复制

标杆企业之所以快：首先都是标准化的的产品，都是复制的规划和户型，拿地前方案已经做到一定的阶段，包括售楼部和样板区都是复制，拿地之后可以迅速报批。其次很多知名房企是政府招商引资过去的，比如万达等，政府一路绿灯，提前开工不处罚，甚至可以拿预售证不按政府的规定工程量就可以提前拿；最后就是提前设置临时售楼部和外展点积累客户，高打高举，达到开盘最低60%的效果，使现金流迅速回整，所有这些核心的前提都是：复制的标准化的的产品

也许前几年不选择做高周转，提升企业规模就没有玩下去的资格。那么未来还会继续吗？

地产行业环境越来越规范化，加之中国经济经过高速增长发展速度开始自然放缓，对房地产企业的管理水平提出了更高的要求，利润率别说了，逐步递减，很多企业都是10%左右，黑马阳光城2014年净利润率仅为9%，另一个关键的问题是，主流的客户已经是80后和90后，他们是刚需和改善住房的最大客户，你的那些复制户型和规划还会获得他们的青睐吗？在这个城市卖的好的产品和户型换另一个城市他们还会依旧受到青睐吗？也许你为了高周转拿地一个月就迅速开工的项目最后形成的都是库存！

未来的购房者对居住条件不再仅仅是“有房住”，而是“住好房”，市场需求由刚需更多的转向了改善，这一点也决定了房地产行业利润增长点将开始从房子本身转向品质以及服务，房子终究还是要回归到产品。

说到产品，乔布斯肯定是所有行业都学习的大师，产品不多，但乔大师从人性的深刻洞察，开创迄今为止无法超越的产品和一群疯狂追随的粉丝，雷军总结除了“专注、极致、口碑和快”，主流客户80后和90后都是伴随着互联网和移动互联网长大的，以往开发商通过“被调查”得到的所谓目标客户的需求确定是他们想要的吗?快速如生产线一样生产出来的东西未来肯定不是他们想要的，没发现平时你买日用品还在强调手工吗？其实客户也一样，未来他们想要的是个性、创意、舒适、美好，和一群趣味相同的人居住在一起。

适量的追求开发速度没有错，因为快速的开工开盘从资金成本、管理费用都会大量降低，但是拼命的追求快就会放松对客户的理解和洞察，进而开发一堆客户不买账的产品，当不满足客户需求的时候所有一切都是0，因为卖不出去，就别做梦拿地半年现金流回正了。

现在房地产公司都在提转型，到底应该怎么转？我觉得有两个方面：

1、提供让可以为之疯狂买单的产品

就如前面所说的，基于目标客户人性的洞察和理解，开发这一类客户所喜欢的产品。台湾有一个项目我印象很深刻，叫汐止梦想社区，蔡聪明是梦想社区的灵魂人物，他曾说购买汐止社区，一定要先过他这一关，蔡聪明的“新购屋流程”要求有意购买梦想社区者必须填写申请表、写自传，阅读完有关于梦想社区基金会的书籍后写读后感想，并参加工作坊制作大型偶具，于参加游行后才可签约购屋。蔡聪明对于社区的打造，对提前购房者的所谓“折磨”无论是看社区游行的VCR、做社区志工、提参与游行企划书等一系列的安排，并非是傲慢或刁难，而是希望结合一群有理想有热情的购屋人，共同投入社区营造，打造一座充满艺术与人文的梦想住宅。

梦想社区的仪式之一

梦想社区的游行

梦想社区的外景

还有一些智能家居的社区，前段去看过一个样板间，只用通过手机或是遥控器就能控制家里门窗、电器、厨具等所有东西的开关，当你感性时，只用按一下按钮，音乐随之开启流动；浴室里已经调好温度打开热水；当你强迫症发作时，只需要看下遥控器，就已经知道家里门窗是否真正关好……这些以前在电影里才能看到的情节以后将成为你生活的一部分，你是否愿意为之买单？

2、跳出地产做地产

比如靠提供业主服务挣钱，还有养老、旅游地产等，当然这类地产挣钱不是那么容易，挣钱的速度也很慢，但是至少可以实现有质量的稳健的增长。企业开始转求要“利润”也可以尝试从业主服务方面着手寻找新的业务类型。将服务延展至这些更深层面。而这些，是开发商只用在社区内部就可以获取的，在房子买卖之初就已经与他们建立了信任关系。有了前期的积累，从客户“吃喝拉撒”等方面来考虑盈利，也许比卖房子还要容易，彩生活不正是这样的例子吗？

也许在2-3年内拼命的追求速度，拿地后迅速开工，降低成本和售价这种高周转的模式还有市场，但是未来呢？随着房子越来越多，客户越来越少，个性的需求也越多越多，还能在市场占有优势地位吗？

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