“三条红线”终结地产金融红利，且看万科如何“活下去”
自“三条红线”开始，地产金融红利时代画上句号，进入管理红利时代。
关于“三条红线”， 万科郁亮在9月底的媒体沟通会上曾指出，“我们几年前就觉得应该是这种趋势，只是不能确定什么时候政府会来公布这样的政策。
这是因为房地产业里金融的比重越来越高，金融资源被过多占用，这对经济而言不是好事，到一定程度，国家一定会采取措施。”
目前该政策预计从2021年开年起正式实施，新规将从参会的12家头部房企开始试行。
万科如今仅踩线一条，要达到“剔除预收款项的资产负债率不得大于70%“的要求，要么降负债，还融资的钱；要么增大销售以降库存。
爱德数智（专注房地产行业“管理+数字化转型”）将结合万科近三年年报的相关数据，看看它在资产、货值、利润、现金流四个角度的经营战略变化，以供地产行业参考。
一、如何保卫现金流？
万科总裁祝九胜在媒体采访中吐露：“万科保持现金为王，上半年现金短债比在2倍及以上，公司已经连续11年经营性现金流为正。
哪怕今年受到了疫情和市场变化的带来挑战，上半年经营性现金流仍然为正。“
爱德发现，从过去三年的数据显示，万科总体现金规模增速明显下降，筹资现金流支出较大，投资现金流支出减少；经营性活动现金流受税费、 往来款影响较大。
1、货币资金下降12%
万科2017至2019年现金短债比分别为2.8、2、1.8，但仍然具备充足的短期偿债能力。
在收缩战略下，2019年万科调减了债务比例，导致货币资金规模同比减少222亿元，同比下降12%。
2、控制投资流出
万科2017至2019年现金余额同比增长106.7%、6.9%、-9%；万科2017年至2019年现金及现金等价物净变动额同比增长率为205.8%、-86.6%、-240.5%。整体呈现现金减少的情况。
在投资活动现金流出方面，2017至2018年万科实现了20.69%的增长率，而2019年万科投资活动现金流出同比下降48.28%。可见，2019年万科采取收缩战略，关注现金流，减少投资支出。
3、加大联营企业的现金回流
2017年至2019年万科经营活动现金净流量变动幅度较大，同比增长率分别为108%、-59%、36%。联营合营企业的往来款对净现金流入影响较大。
2018年，收到的联营合营企业的往来款同比下降162亿元，降幅为43%，支付给联营合营企业的往来款同比增长208亿元，增幅为65%。
2019年，万科在努力增加联营合营企业的资金流入，而大幅减少相关支出。
收到的联营合营企业的往来款同比 增加112.9亿元，同比增长率为52%，支付给联营合营企业的往来款同比减少289亿元，同比下降55%。
2019年，万科还在努力提高新增项目权益占比，增加控股项目占比，根本目的是为了保卫现金流。
二、如何控制利润下滑？
1、控制有息债务规模
2019年，万科有息负债规模不增反降，主动调控的迹象明显。这基于万科还掉了近百亿元的融资债款，还进行了预缴税费。万科还掉了部分高息的长期借款。长期借款同比减少66亿元，下降5%。
这在现金为王的行业冬天里，更为难得。
从三年数据来看，万科净负债比例非常低，比中海的35%还要低。万科经营相对稳健。2019年比2018年提升3个百 分点，也都在正常的波动范围内。
降低筹资规模。2019年万科筹资活动现金流量净额同比下降174.4%，这可能与行业融资渠道受限以及万科自身归还债务、支付利息等有关。
2、配股降债，减少财务成本
万科2017至2019年综合融资成本率为6%、5.9%、5.3%，一直处于地产行业融资利率低的第一梯队。
万科银行借款的融资成本同比下降，由2017年的6.8%下降为2019年的5.9%。
银行借款占融资总额比重由 2017年的61%降为2019年的54%。目前，万科银行授信额度充足。
2019年万科发行了45亿元的租赁专项债券，发行利率为3.7%和3.6%；完成了5亿元的3.2%利率的超短融券； 多次发行中期票据，最低票面利率为3.2%。
此外，万科在2019年还通过配股降债的方式，成功配售2.63亿股H股，筹款77.8亿元，用来偿还债务，减少财务成本。
三、如何让资产保值增值？
研究发现，万科通过降杠杆调整资产负债结构，净资产增长率明显大于总资产。
1、让净资产比总资产跑得快
行业上升期，要让总资产跑得更快。下行期，要让净资产跑得更快。
近3年，万科的净资产规模保持稳定上升的增长态势，而总资产规模增速下降趋势明显。2019年，净资产规模增长率超过了总资产规模增长率。净资产即企业所有者权益，反映股东拥有的资产规模。
降低负债比率，是让净资产跑过总资产的关键因素。万科2018年以后采取收缩战略，降低债务比例的趋势非常显著。
负债规模增长率为46.3%、32.1%、12.9%，增速显著下降。 相对来说，如果股价稳定，万科的股票含金量更高，因为每股净资产的增长更快。
2、要销售增长速度，更要项目经营质量
万科2017年销售收入增长45.0%，远远大于全国平均增速的13.7%；到2019年销售收入增长率只有3.9%，显著低于全国平均 6.5%的速度。
值得关注的是，2019年万科营业收入前五的项目分布在深圳和广州，均属于南方区域，其平均单价也是最高的。
同时，南方区域存货减值最少，项目经营质量较高。在万科2019年项目存货跌价准备中，南方区域仅占比9%。 恰恰是这种高质量经营的策略，限制了南方区域的扩张速度。
南方区域的销售金额占比由2017年的28%下降至2019年的 20%，在四大区域中下滑垫底。 针对销售乏力的问题，万科一方面迅速扩充营销团队，强化快速下滑的营销能力。
2019年万科营销人员人数增加至5589人，增长390%。另一方面，在万科储备规划面积中，需求强劲的中西部区域占比显著上升，由2017年的29%上升至2019年的38%。
3、更少项目，更多控股
新投资项目数减少，增强对新开发项目的操盘控股能力。 万科2017年新增项目226个， 2018年新增项目238个，2019年新增项目大幅减少至153个。
分析发现，2017年至2018年，万科新增项目控股占比由61%下降到50%，万科更多通过参股的合作方式实现土地规模的扩张。
2019年，万科采取收缩战略，新投资项目控股占比回升到65%左右。
结语
粗浅研究发现，及时从近三年看，万科的销售增速下滑、 项目经营质量下滑、利润率下滑、现金净流入下滑。
但我们也发现万科的主动防御战略：降低有息负债、控制参股项目、 减少投资支出、壮大营销队伍等。这不仅是万科“活下去”的战略自救，更是整个行业活下去的变革缩影。