层高大幅缩水，业主要求赔偿90万，法院判决为…

宜

12月

13日

在购置房屋特别是期房时，购房者往往对房屋的面积比较在意，对于层高问题往往容易忽视，合同中也大多对层高差违约责任没有明确约定。那么，当购房者验收房屋时，发现房屋层高实际情况与约定不符，应如何维权？

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案情经过

🔵 约定层高6米，交房时却严重缩水

2016年4月，刘某与某房地产公司签订《商品房预售合同》，购得一处商业网点房。合同约定：“该网点面积110平方米，房屋建筑层高6米，且该房屋建筑层高为该房屋大部分空间的层高，该房屋局部空间的层高可能高于或低于该层高。”2018年4月，刘某在收房时发现该房屋只有30平方米的地方达到6米层高，其余80平方米净高仅为3米。刘某认为某房地产公司存在严重的欺诈行为，应赔偿其损失，经多次交涉未果。

🔵 房屋功能布局受限，购房者主张损失

刘某原本打算购买该网点房从事经营，当时看中该房产的主要原因是层高符合要求，可以进行上下空间分割，增加实用性。虽然在合同约定中也涉及到局部空间的层高会高于或者低于6米，并且刘某预期大部分空间应该在6米以上，但是交房后，刘某发现根本无法实现对房屋进一步做空间分割。为此，刘某将某房地产公司诉至法院，要求赔偿涉案房屋层高不足给其造成的损失共计90万余元。

被告某房地产公司对涉案房屋实际层高面积的事实予以认可，但其辩称，原告刘某对房屋是特殊户型及层高情况是知情的，对原告购买房屋的预期利益影响较小，且涉案房屋的售价比层高为6米的正常房屋的售价有大幅优惠，该售价已经充分考虑了涉案房屋的层高因素。关于损失数额的确定计算，原告根据房屋的立体空间来计算，没有达到的部分损失数额为90余万元，被告亦不认可，主张应综合考虑双方合同签订情况及过错程度、原告预期利益、房屋空间缩减比例、房价和当地经济水平确定原告损失。

🔵 法院判决：被告违约，合理赔偿损失

法院经审理认为，根据原、被告签订的《商品房预售合同》的约定，涉案房屋大部分层高为6米，但实际达到6米层高仅仅才30平方米，其明显低于合同约定，被告也未提交充分证据证明原告在合同签订时明知房屋部分区域实际层高与合同不符，其行为已构成违约。基于原告购买涉案房屋的前提是因为看好其层高，可以进行使用上的布局，但现在交付的房屋无法实现原告的目的，对此，综合考虑合同的履行情况、当事人预期利益、房价及涉案房屋的实际使用效果等因素，法院酌定被告赔偿原告层高不足的损失30万元。

法官说法

商品房买卖合同中，售房人向买受人交付的房屋层高未达到约定的标准，构成违约。

房屋层高的减少对于使用的影响并非产生直接的经济利益损失，但会实际影响到买受人对房屋舒适性和使用功能的期待性，买受人有权要求售房人承担违约责任。

法官提醒，大家在购买房屋的时候，本质上购买的是房屋的实际使用空间，不仅要注意套内面积是否缩水，还应测量所购房屋的层高是否足够，如遇相关问题，可依法通过诉讼方式维权。

关于竞泽

负责人：康爱军 律师

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来源：青岛市黄岛区法院、山东高法