日本不动产投资应该选择什么区域，“昂贵”的市区和“实惠”的郊区哪个更好？

在房地产投资中，选择房子的方法有很多，区域选择可以说是最重要的判断标准之一，很多朋友都困惑过到底是选择中心区域呢，还是地方区域呢？

投资房地产时，不应该依赖一个决策轴。从不同角度做出综合判断非常重要，例如收益率，租金需求和未来资产价值。见守君今天就从收益率，租金需求和未来资产价值方面分析一下市区和郊区的房产优缺点。

人口净流入

东京市中心的房子优势在于租赁需求稳固。很多投资人担心日本人口下降导致房屋的空置风险，但近10年来东京23区的人口一直在增多，人口下降主要发生在郊区。

东京圈是唯一人口持续增加的都市圈。截至2020年6月1日，东京都的人口推算为13,999,568人人，较去年同期增加70,288人。从地区来看，东京都区部为9,693,701人，市部为4,225,030人，郡部为56,183人，岛部为24,654人。

并且，从1997年起，东京人口流入量一直大于流出量，可以说，未来市中心可以满足一定程度的租赁需求。

收益率

另一方面，市区房地产的缺点是收益率不及郊区的房子。根据衡量收益的一个重要指标“租售比”来看，市区的租金的确比郊区要高，但是它的房价更高，因此租售比就会被拉低。这其实是房地产市场一个通识：郊区租售比比市区高，二手房租售比比新房高。

和市区的房子相比，郊区房子的优点是收益率更高。因为郊区的土地价格压倒性的便宜，但是房租也会随之降低。

郊区房产的最大缺点是租赁需求量低，空置风险高于东京市区。房地产投资失败的典型案例就是购买了房产但找不到租客，还要承担招租费和维修费。

见守君个人建议大家在投资房地产时，还是要以选择低空置率的市区房产为主，最好房源周边还要有商业设施和行政设施等生活必要功能的基础设施建设。

市区和郊区哪个地区更好，最终取决于投资者的喜好和各地的房子。但事先根据普遍特征和优缺点把握一个大致的尺度，也能进行一部分筛选，从而缩小最终抉择范围。

未来资产价值

除了收益和租赁需求之外，还可以考虑资产潜在价值大以及更加具备保值属性的房产。

即便是同样面积、同样房龄的房屋，如果所处区域不同，入住率和租金自然也会有很大的差别。尽管市区的房子购买价格略高，收益率相对郊区而言更低，但市区的房产在出售时却占据着绝对优势。

 

与郊区房产相比，市区的房产更具备保值属性。有一定年限的建筑如果能做好日常的维修保养，也会比较容易找到新的买家，市中心的房子几乎不会发生想卖但卖不出去的情况。

总之，建议大家在购买前认真了解房屋的建造年限，附近的交通便利性和当地人口动态等信息，只有了解清楚不同区域各自的特点及优缺点，才能选择到真正适合自己的房子。想在日本购置房产的朋友，欢迎联系我。（微信号：A83693）

编辑 | 三木

审稿 | 柒萬