煮熟的鸭子飞了！千挑万选看中的房子，被人加价抢走？

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“怎么回事，当初不是说交了意向金和申请书就能优先吗？怎么又变卦了，这跟你们之前说的不一样啊……”

“我是信任暖灯才找你们买房，诚意金我都交好了，你们快去谈谈！”

“岂有此理！说好了卖给我怎么能出尔反尔呢？ 这么言而无信谁还敢买啊？”

每位投资人在成为房主之前，或多或少都要经历一些波折。据暖灯君观察，从开始找房到最后成交，少则花费一个月时间，多则耗费半年乃至一年时间，毕竟买房子不是买白菜，绝大多数人都要经过层层筛选，期盼在对的时间遇到对的房子。也有少数人运气比较好，很快就遇到心仪的房子，凭借灵敏的直觉，迅速做出定夺。“这套我买了。就它了。”

Z女士就属于后者。

凭着多年在商场上的征战经验，Z女士杀伐果断，做事从不拖泥带水。从萌生在日本买房的念头到实际签约，Z女士只用了一个月时间。“说实话。一个月我都觉得有点儿长了。”等一切尘埃落定后Z女士说道，“如果不是中间被那个韩国人横插一脚，我都快拿到房产证了。”

煮熟的鸭子飞走了

事情进度条拉回到上个月。Z女士找到暖灯，“日本的房子投资价值如何？在哪里投比较好？”经过一次深入面谈，Z女士摸清了日本房产的市场行情，就马上进军日本市场，准备投资一套。接下来是暖灯君的工作了，地毯式搜索符合Z女士投资需求的房子，多件综合交叉对比。

经过“海选”和“晋级赛”，暖灯君给Z女士挑了不少高质量房源，确定了A、B、C、D四套房子以供选择。没想到选房进程中遇到了一位“踢馆选手”E，Z女士一眼相中了这套房子。但可惜的是，这套房子被别人捷足先登，在她前面已经有三个人提交了申请，按照规则她也只能望房兴叹，跟自己心仪的房子擦肩而过了。

再回到之前的进程，经过半决赛选拔到最后的决赛，Z女士终于选中了一套各方面都比较符合心意的房子C，这次也抢先提交了购房申请书，卖家也同意了申请并约定好了签约时间。天时地利人和。伴随着入秋后的凉爽惬意，Z女士就等着正式签约了。

万万没想到的是，已经箭在弦上了，中途突然杀出来了一个程咬金。一个韩国买家以高出Z女士500万日元（人民币约32万元）的价格提出申请！更不可思议的是房主居然动心了，冒然回绝了Z女士的在先申请，选择将房子卖给后来申请、但是出价更高的人。

暖灯君得知这个消息时也十分震惊，这完全是在扰乱市场秩序，违背业内交易规则，闻所未闻。 所以暖灯君第一时间就去与卖家公司交涉，甚至表明如果执意违约以后不再考虑与对方公司合作了。尽管对方公司社长表示了歉意，但最终还是选择与出价畸高的韩国买家成交。

购房申请书有法律效力吗？

可能有些人会觉得，竞价不是市场常规操作吗？或许在国内或其他行业可以，但在日本房地产市场，必须按照顺序来达成交易，以免哄抬房价扰乱市场。这是行业内的潜规则，像上面那家房产公司违规操作，虽然得到了眼前的利益，却损害了自己在业内的名声。

说到这里就要说说购房申请书的作用了，为什么卖家违反规则却不用承担直接责任呢？

提交购房申请书是购房流程中的第一步。购房申请书的内容一般包括购房合同的金额、签约日期、支付金额的款项明细和希望交付房子的日期等重要信息。卖主公司会根据购房申请书的条件来决定贩卖次序，排在第一位的申请人拥有优先购买权。如果第一位申请人没能顺利成交，可以由第二位申请人继续购买，以此类推，顺位交易。

因此，尽早提交购房申请书的主要作用就是抢占房源，掌握主动权。以此表明买主对这套房子很感兴趣，有很大意向购买，但是还没有完全决定，需要了解更多的房屋信息，请卖主提供一下；同时也希望卖主给自己多留几天时间思考一下。

那最先提交申请是不是就意味着一定能完成交易呢？申请书具有法律约束力吗？万一出现Z女士碰到的这种情况可以维权吗？

答案是：不能。

没错，购房申请书并没有实际法律效力。因为它是靠行业规则而非法律约束的。我们看一下购房流程，签订购房合同是在提交申请之后的下一步，只有正式签约之后双方才受法律约束，在此之前，卖家和买家都有自由裁量的选择权。也就是说，不到最后签订买卖合同，双方都保留最后的选择余地。

另外需要注意的一种情形是，如果买家砍价申请也可能无法顺利成约。

在中国房产交易市场上，一般会在原价的基础上稍作砍价，但这其实并不符合日本的交易习惯，而且他们的定价也不会虚高。所以如果是低于标价申请，卖家是可以选择后来者居上的。有得就会有失，想要享受砍价的优惠，也要承担无法成约的风险。

例如，某人以960万日元第一位申请了一套标价1000万日元的房子，第二位申请人按照原价1000万元申请，那么卖家是可以绕过第一位申请人，选择与第二位申请成交。

但是在本次案例中，Z女士是以标价2290万日元满额申请，后来那位韩国买主加价500万日元以2790万日元申请，最终卖家选择了后者，很明显是违反规则的失信行为。

如果卖家唯利是图，势必会损害买主的权益。为避免这种情况发生，日本购房需要先交意向金并提交书面申请，书面形式更显正式和诚意，卖家也要严格遵守行业规则，否则公司目光短视，名誉受损。

暖灯是怎么做的？

无奈之下，暖灯君只能把实情告诉Z女士，准备从长计议了。这么明目张胆的失信被Z女士撞到，换谁都会气愤。“我不同意，他们这不算违约吗？我先交的申请，先来后到的道理他们不懂吗！”暖灯君一边安抚她的情绪，一边准备重新再找房源。

“您别生气，这种情况确实少见。放心，我们会帮您到更好的房子的。”Z女士难以理解，一向以规则的拥趸著称的日本人，居然在她面前展示了何为利益驱动。“我好好地遵守了市场规则，他们也应该信守承诺。”

Z女士咽不下这口气，要求跟价压过对方。“那就比他们出价再多一点，不能让他们得逞！”

这个回应让暖灯君猝不及防，极力安抚：“您的心情我们理解，但是现在这个价格已经超出我们原来申请价30万人民币了！对您来说性价比很低，不适合再投资了。”

“一般来说申请阶段会有几十万日元的浮动来增加竞争力，但是一下子加500万日元实在高得离谱，纯属恶意抬价。因为我们也要为投资人的利益着想，一定要找符合市场行情的高性价比房子，这也是为您负责。既然这套房子已经丧失原有投资价值，就没有跟进的意义了，为了顾全大局，咱们还是及时止损吧。”

一番劝说后，Z女士也冷静下来，等待下一个合适的房选。终于，功夫不负有心人，很快这套房子就出现了。这次Z女士不多犹豫，下手稳准狠，顺利买下。“总体来说，这次购房经历还是比较省心的，虽然中间有个小插曲，但是在暖灯的引导下还是买到了自己满意的房子。”

暖灯君想说的是，Z女士面临的情况确实比较少见。通过加价来抢夺已经约定好的房源，一直是暖灯摒弃并且抵制的事情。除了在与外部矛盾中维护暖灯自己投资人的利益，我们也遇到过暖灯内部投资人之间的利益冲突。

曾经也有过类似的“诱惑”发生在暖灯的交易过程中。一位后申请的投资人意向非常强烈，表示愿意加价100万日元买下暖灯的房子，但还是被我们婉拒了。按照事先约定，我们将房子卖给了先申请的人，除非第一位申请的买家主动放弃，否则我们是不会从任何一位投资人手上撬走钥匙的。行业规则，需要每一位业者遵守，才能更好地保障多方利益。

诚信需要双方守护

交易是相互的。在申请阶段除了可能出现卖家失信，卖家失信的情况也同样存在。既然你说购房申请书没有法律效力，意向金也可以退还，那我大可以随意申请，先排队占个位置再说。确实也有这样的投资人，事先没有想清楚，一股脑申请了好几套房子，最后都撤销了申请。可能一句轻飘飘的“申请”和“撤销”，背后付出的是多方沟通、交涉的时间和精力，甚至是信誉。

中国有句老话：买卖不成情意在。无论最后是否达成合约，诚信需要双方共同守护。作为中介公司，当然是要站在自己投资人的立场，从选房到交易到后续托管，都要为投资人的利益着想，这也是一种诚信。

在选房方面，暖灯始终会站在投资人的立场严格把关。首先是要符合投资人的具体需求，其次是看性价比。暖灯君阅房无数，看到高质量房源会第一时间推荐给有需求的投资人，以免错失良机。

好房不等人。所以第一步，先把你的需求告诉我们吧！（小助手微信：A83693)

编辑 | 菊与刀郎

审稿 | 柒萬