万达地产的千亿小目标，新总裁能完成吗？|| 深度
在“去地产化”几年后，万达地产销售目标近千亿，并由内部传言的王健林接班人执掌，万达地产能东山再起吗？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：方斯嘉
编辑：陈涧
设计：布冬
实习生：郭曼怡
万达地产已经很久没有新闻，最新的大事件发生在今年7月份。
当月，万达地产时任总裁吕正韬突然离职，新任总裁张霖火线接手。彼时，万达地产距离全年目标还差7成。
而今，距离2020年结束不足70日，张霖是否能拉动万达地产顺利达成千亿目标？
换帅迷云
吕正韬的离职，对于万达及业界而言，更像是个意外。
对于万达地产前总裁吕正韬辞职一事，万达集团内部没有公开的文件正式宣布此事。但据万达员工反馈，7月，万达内部OA系统中，万达集团总经理吕正韬的职位描述悄然消失，取而代之的是，万达另一员老将张霖职务表述变更为地产集团总裁。
奇怪的是，在吕正韬卸任前不久，还出席了万达地产的半年工作会议。会议上，吕正韬表情严肃，宣告万达地产上半年仅完成200多亿元销售额，距离目标还差7成。他强调：“下半年别的事情都可以不管，所有的工作重心就是销售。”
在会上，吕正韬还宣布，愿意与万达“共患难”，提出会跟副总级别以上的员工一样，平时只领取7成工资，直至业绩完成才拿剩余的3成。然而，中期会议结束不足1个月，吕正韬为何退场？
▲万达地产集团前总裁吕正韬。
吕正韬在万达的地位举足轻重，他从2002年入职万达，从项目公司、项目中心到地产集团，职位一路上升，其职业道路大多围绕地产圈。在万达奋斗近20年，吕正韬在此关头选择离职，实是令人费解。
尽管万达集团内部没有官方解释，不过业界普遍认同的观点是，吕正韬的离任，不外乎两点原因——
一方面，遭遇疫情黑天鹅，万达地产业绩压力剧增。万达地产800亿元的销售额目标在上半年仅完成了200亿元，对于吕正韬而言，下半年要达成目标的难度可想而知。
另一方面，王健林和吕正韬在万达地产的发展方向上或许存在分歧。王健林曾在2017年年会上，他曾扬言：“一百年来，全球大型房企无一例转型成功，万达已经改写商业历史，成功转型为服务型为主的企业。”同时，他亦将发展重心集中在万达广场上，认为万达广场是万达的核心资产、核心企业、核心优势。
而吕正韬则在2019年期间多次在内部会议强调，要全力向住宅市场进军。并计划到2021年，万达地产业务销售收入将重回千亿规模。
或许，王健林和吕正韬或许对地产集团的发展路线，产生一定程度的分歧。
如今，遭遇疫情冲击，商管集团经营上饱受影响，地产集团业绩又无起色。吕正韬或许有些泄气了。
对于这位老将离职的种种谜团，万达与吕正韬两方皆未曾公开回应。
接棒的是万达另一员老将张霖。据公开资料显示，张霖比吕正韬早两年加入万达，他曾在万达任项目总经理、财务总监，及万达商业地产总裁助理、副总裁等职位。调任地产集团总裁前，张霖为文化产业集团总裁。
不久前，张霖所负责的文化集团，旗下的体育、影业在上半年遭遇严重打击。仅万达电影，前三季度净利润预计亏损19.5亿-20.5亿元。疫情带来的冲击，让影院业务至今仍未能完全恢复如常。
与万达文化经历了至暗时刻的张霖，为何选择在文化集团还未恢复元气之时，便卸下责任，再次背负新的重担？
显然，这样的人事调整，蕴含着王健林的意图。张霖有商业地产经验、有财务经验、有子集团一把手的经验，而万达地产，此时急需有人替补吕正韬留下的空缺、未尽的年度任务、并且要尽快扭转万达地产上半年不利的业绩形势。
张霖的挑战
令人费解的是，张霖为万达老将，但长期在文化、商业地产板块任职，在房地产住宅市场方面的经验有限。对住宅地产市场操盘经验鲜少的张霖，是否能带领地产集团完成年度任务？
张霖上台后，并无公开信息显示，其对整个地产集团进行了大规模的整改及框架调整。
据自媒体“地产一条”称，万达内部传言，张霖于7月6日走马上任。当日上午，万达地产集团开展了一次“工作措施落实月”启动大会，强调要深入总结上半年工作的成绩与不足，超前谋划下半年的工作，但张霖并未出席会议。此后，万达还开展了几次步行活动，激励团队士气，张霖也没有参加。
近期，万达地产的新动态极少，张霖本人也十分低调，继任后，并未高调公开露面或发表宣讲，官方亦未曾发布任何公开公告。
张霖最近一次出现在公众视野，是9月27日与王健林同台，参与中国能建葛洲坝集团与万达集团在京签署战略合作框架协议的会议。
▲万达地产集团总裁张霖。
最重要的是，万达在2020年设立800亿元目标，至下半年，还有7成的未完成业绩，对于刚接手地产集团，正处于适应阶段的张霖而言，几乎是不可能完成的任务。
对于行业总体而言，近千亿的年成交量约是房地产行业百强中部的位置，排位并不靠前。但对于现今的万达而言，达成此目标，绝不是一个轻松的任务。
业界亦有推测，选择张霖，或许是万达在过渡期的一个战略性抉择。但是，万达为何在众多老将中，选择张霖继任？
万达内部有传言，张霖将成为王健林的接班人之一。王健林也曾在采访中表示：“我现在也不确定谁是接班人。但得有个规定，就是跟我的年龄差距至少要15岁。”而出生于1954年的王健林，及出生于1972年出生的张霖，年龄相差超15岁。
在《创变——高群耀与时代巨人共舞的40年》之“万达：好莱坞里的大怪兽”篇中曾有一段话：“每个早晨，在万达一个可容纳十几个人的特别餐厅，王健林会和核心层一起吃早餐，非强制，全看意愿。这个核心层人数屈指可数，包括集团总裁丁本锡、集团高级副总裁尹海、文化产业集团总裁张霖、国际事业部CEO高群耀等几位。”
这其中提及的丁本锡、尹海、高群耀及张霖中，张霖是这四人中最年轻的人员。
其次，张霖在万达多个大型项目操盘的履历颇为丰富。
在任万达文化集团期间，张霖曾担任体育、电影等板块多个重大项目的操盘手。经历有万达院线开盘“秒停”大涨43.98%、并购美国世界铁人公司100%股权、万达文旅城出让项目等重要事件。
此前，王健林打包出售给融创的万达文旅城（现更名为融创万达城），其相关联的核心部门——万达文化旅游规划研究院有限公司，在更名为融创(北京)文化旅游规划研究院有限公司前，便是由张霖任法定代表人。
万达地产野心
面对800亿元的挑战，时至10月，万达地产至今仍未公布业绩情况。距离年末收官不足70日，万达能否在张霖带领下逆风翻盘？
近几年来，万达地产业绩逐年下滑，长期掌舵的吕正韬难挽困局，对于张霖而言，更是谈何容易。这些难题皆因恒大、碧桂园、万科三大龙头冲击千亿甚至是两千亿级销售额时，王健林正带领着万达“去地产化”，削减地产板块收入。
据无冕财经统计显示，自2015年，王健林提出万达5年内去房地产化的小目标伊始，万达地产规模逐年收紧。直至2018年，其地产业务收入达540.2亿元，完成年计划的102.5%，同比减少3.3%。但在2019年至今，万达集团并未如期公布具体业绩情况。
▲万达地产近年来收入情况。
从目前排名上看，据克而瑞研究中心发布的报告显示，万达地产位居2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜（销售榜）第59位，全口径金额合计566.8亿元。
万达地产只能属于地产行业的中下游位置。万达官网显示，万达地产现有总资产22.1亿元，年开发能力 50 万平方米以上，拥有一级开发资质。公司现有员工195人，各类专业人才163人。
在开发能力、公司规模上等硬性条件的不足，对张霖领导万达地产突围造成了一定阻碍。
不过，万达掉队的形势，在2019年有所扭转。据克而瑞发布的2019年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜显示，万达以944.6亿元新增土地货值，位居榜单第30位，较上一年排名上升了38位。而在2018年，其仅以291.9亿元位居全国第68位。
另据公开资料显示，万达地产计划2020年的目标是800亿元，较去年目标业绩提升过半。在2019年的计划中，地产集团收入目标为521.9亿元。
从全年计划和新增货值的双向提高中，能窥见万达的野心。
知名地产专家韩世同对无冕财经（ID:wumiancaijing）研究员分析，万达原先便有住宅开发的基础，再次转战房地产，并不是太难的事情。若是成功转战房地产住宅市场，万达可以通过快速周转模式，减轻资金负担。当下的万达最需要的是一支能打仗的团队。
实际上， 2020年秋季，万达针对万达商管、地产两大系统进行招聘，地产板块对财务、营销、人力、开发拓展、工程管理等各部门进行人才招聘，这亦能看出，万达正在为地产集团“招兵买马”。
此外，万达地产还积极拓展合作渠道。9月27日，张霖代表万达与中国能建葛洲坝集团签署战略合作框架协议，根据协议，葛洲坝集团与万达集团将在片区开发、产城融合、特色小镇、城市商业综合体建设运营、文旅等领域携手合作，积极推进重点项目落地。当日，王健林亦出席会议。
万达地产要完成近千亿目标，资金能力也充满考验。
据万达集团2020年上半年发布的中期业绩公告显示，上半年，万达集团总资产为4376.55亿元，同比增长2.41%；总负债为3517.59亿元，同比下降1.21%。
实际上，万达正悄然融资，输血地产业务。据天眼查APP显示，截至目前（2020年10月21日），万达地产集团存在34笔股权出质信息，仅在2020年1月至今，便新增20家。据无冕财经不完全统计，共计21笔是通过融资成本较高的信托行业的融资渠道，占比超过6成，包括中融国际信托 、中国民生信托、华润深国投信托等机构。
▲万达地产集团股权质押情况，数据来自天眼查APP。
在此情形下，万达地产还增加114家对外投资公司。在吕正韬在任的2020年上半年，便注册了28家子公司，值得注意是，有部分公司成立不久，便更换法人，腾挪成为万达商管旗下的子公司。万达还形成了以深圳迪讯和富泰香港共同持股的中外合资公司，有业内人士猜测，此举或将是为了公司未来在港股上市提供便利。
在转型轻资产后业绩承压的情况下，可以理解万达重回地产的战略思路。但是，在地产行业集中度进一步提升的情况下，留给张霖突围的机会也不多了。
本文系网易新闻·网易号“各有态度”特色内容。