【实务原创】2021年度土地增清算鉴证业务实操课程（五）房地产开发企业运作流程-前期准备阶段【知识拓展】
本套土增清算鉴证实操课程是结合小编自身土增清算实务案例，从“房地产企业开发项目的运作流程-房地产企业土地增值税的征收管理-土地增值税清算鉴证业务基本内容-土地增值税清算业务案例实操解析”四大板块内容进行系统全面的讲解。在讲解过程中拓展知识较多，课程多以【引申知识点】【政策依据】【图表总结】【提醒注意】等标签进行拓展讲解。
第一章 房地产企业开发项目的运作流程
*一、房地产开发企业基本概述
*（一）房地产
*（二）房地产开发
*（三）房地产开发企业
*二、房地产开发企业设立条件
*（一）《城市房地产管理法》
*（二）《城市房地产开发经营管理条例》
*三、房地产开发企业资质管理
*四、房地产开发企业运作流程
*（一）前期准备阶段
* 1.【土地获取】
* 2.【立项规划】
* 3.【用地审批】
* 4.【知识拓展】
*（1）项目公司如何有效获得土地开发项目？
*（2）取得开发项目的不同形式及税负分析
*（3）房地产企业接受土地使用权投资入股涉税问题
（二）建设施工阶段
（三）销售或自持阶段
第二章 房地产企业土地增值税的征收管理
一、土地增值税的纳税人
二、征税对象
三、四级超率累进税率
四、税款预缴与清算
（一）税款申报
（二）税款预缴
（三）土增清算
（四）主要减免税政策
第三章 土地增值税清算鉴证业务基本内容
一、土地增值税清算逻辑框架
（一）土地增值税的概念及征收背景
（二）清算单位的确定
（三）核算对象的确定
（四）建筑面积的分类
（五）分摊方法的选择
（六）土地增值税的计算流程
二、土地增值税收入项目解析
（一）一般收入确认
（二）售后返租收入
（三）视同销售收入
（四）定金、订金、诚意金、违约金涉税处理
（五）土地增值税收入VS企业所得税收入VS增值税收入
三、土地增值税扣除项目解析
（一）取得土地使用权所支付的金额
1.支付的土地出让金/地价款
2.契税
3.其他费用
（二）房地产开发成本
1.土地征用及拆迁补偿费
2.前期工程费
3.基础设施费
4.公共配套非
5.开发间接费
（三）房地产开发费用
（四）与转让房地产有关的税金
（五）其他扣除项目
（六）旧房及建筑物的土增清算
1.评估价格法
2.购置发票法
第四章 土地增值税清算业务案例实操解析
（一）土地增值税清算申报表及附表填列逻辑
（二）土地增值税清算申报表及附表实操演练
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