保障性租赁住房发展驶入快车道——中国公募REITs扩容展望

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REITs扩容政策简介发改委发布的〔2021〕958号通知（《国家发展改革委关于进一步 做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点工作的通知》）将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入试点项目。958号文将公募REITs试点范围扩大到清洁能源、保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）、旅游、水利等基础设施领域, 而非试点范围则删除了“公寓、住宅”。值得注意的是，在试点范围内，该文件明确提出土地用途原则上仍应为非商业、非住宅用地。

2021年，中央针对保障性租赁住房建设力度加大。3月，全国“十四五”规划纲要提及加快完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给；5月，住房和城乡建设部及7月国务院常务会议，聚焦新市民、青年人住房困难问题；7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，发挥市场机制加大房源有效供给，提供小户型和低租金满足新市民住房要求。2021年8月13日，上海发布《上海市住房发展“十四五”规划》，其中指出要切实增加宿舍床位租赁居住供给，形成“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。“十四五”时期，目标形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张，继续规范代理经租住房30万套（间）。全国《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出进一步完善土地支持政策

资料来源：公开信息，高力整理首批9单基础设施REITs落地已经使得政策面更为明朗当前的中国正处在公募REITs落地并拓展优化的最佳窗口期。在利率下行及资产增长趋稳的环境下，此前金融市场对于类REITs产品的实践，都为REITs的制度设计提供了坚实的基础。自2002年以来，国内已发行数十支租赁住房类REITs产品。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，如深圳人才安居、海南省发展控股等企业，底层资产包含人才公寓等多种租赁住房类型。

此前已发行的类REITs底层资产主要分布于京津冀、长三角和珠三角核心一线城市或二线城市核心地段，周边配套较为成熟，物业跌价风险相对较低。标的物业多为成熟性物业，且出租率绝大多数均在 90% 以上，标的物业依托物业品牌知名度较高、运营管理模式较成熟，现金流稳定性较好的项目底层资产，相关产品的优先级利率多在5%左右。保障性住租赁房公募REITs需要定期分红，更加需要现金流的稳定性，而与其他资产类型公募REITs相比，保障性住租赁房公募REITs更依赖于物业经营管理水平。租赁物业的主要证券化形式租赁物业的资产证券化主要模式包括ABS、CMBS、和类REITs。根据所有权类型，租赁类型，底层资产和收益来源等不同总结如下：

近期市场热点关注银保监会：推动保险资金支持长租公寓市场发展，会同人民银行推进REITs试点住建部：“十四五”期间，国家将以发展保障性租赁住房为重点武汉：中心城区新建商品住房需配建6%以上保障性租赁住房浙江：杭州宁波等地未来30%新房是保障性租赁住房广东：积极开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点总结与展望“十四五”期间，预计将会有大量保障性租赁住房入市，为无房新市民、青年人提供安居保障，从而在一定程度上降低商品房市场需求，以期适度削弱住宅市场价格的上涨压力。（类）REITs作为创新的市场化融资工具，将提升公租房产权方融资的能力,拓展保障性住房的融资渠道，有效盘活存量公租房资产，并促进保障性租赁住房市场的发展。本文作者及来源：高力国际

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RCREIT（REITs研究中心）系全国首个不动产投资信托基金（REITs）研究中心、全国首个以REITs为特色的不动产金融高端智库。RCREIT与中国REITs领域具有重要影响力的传播平台REITs行业研究同心同德、同向同行。REITs行业研究精准覆盖中国REITs及不动产金融市场从业、投资及研究学习等相关人员，深度感知中国REITs发展进程和市场动态变化、深刻理解中国REITs传播受众真切实际信息需求，领航长效持续的中国REITs市场全覆盖跟踪研究和高精准市场调研、领先实践中国REITs投资者教育。RCREIT布局公募REITs产业链的核心产品还包括REITsIndex。REITs指数（REITsIndex）是中国首个REITs指数综合分析信息平台。REITs指数聚焦REITs行业产业和相关企业的覆盖跟踪、调查研究和综合分析，致力于提供全面精准的数据信息、前沿专业的研究报告和服务。RCREIT（REITs研究中心）认为，公募基础设施REITs助力“两新一重”建设、促进构建双循环格局的持续建设发展。基础设施REITs将稳定、长期的基础设施资产推向资本市场，为投资人提供可长期配置、稳定分红、透明管理的金融产品，为我国资本市场提供有效补充，最终引导、聚集社会长期限资金投资我国鼓励的新型基础设施等重点领域，促进构建双循环格局的持续建设发展。不忘初心，牢记“担当引领中国REITs投资者教育的中流砥柱”核心使命。RCREIT（REITs研究中心）已持续推出深度解读投资REITs基金系列、公募REITs政策解读系列、公募REITs基金管理人能力建设系列、公募REITs海外专家深度专访及解读系列、REITs指数信息系列、REITs资产估值理论分析系列等重要主题研究报告。REITs行业研究专业、专注、务实合作REITs行业研究是中国具有重要影响力的REITs产业媒体，担当领航中国REITs投资者教育的中流砥柱。我们认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。基础设施领域已经成为中国公募REITs落地的突破口和落脚点。因为相信，所以看见。我们终于共同见证中国REITs破晓的黎明。REITs行业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容，更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态，全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量。❶ ID：REITsResearch