《民法典修改亮点之物业服务》
物业服务密切关乎于每个居民的日常生活，《民法典》中涉及物业服务的条文集中体现于物权编业主的建筑物区分所有权和合同编物业服务合同。本篇是笔者对《民法典》中关于物业服务的重点法律条文做的一个简单汇总和解读。
一、《民法典》第281条
【维修基金的使用】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
解读：此次《民法典》新增了“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施时可使用维修基金”。原《物权法》第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”原《物权法》对于维修基金的规定，显然只限于电梯、水箱，对“等共有部分”的理解在实际物业运用中也无法彰显此法律条文的优势，维修基金的使用也仅限于“维修”，那么更新是否也属于“维修”之列，又是一大问题。《民法典》结合《物权法》以及实际的物业服务需要，在第281条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。在原《物权法》的基础上，进一步规定屋顶、外墙、无障碍设施等也能够利用维修资金，同时对于更新和改造的也纳入到维修基金的可适用范围。现实中，很多紧急的问题比如小区的电梯突然面临故障需要立即修复，维修基金的使用若还经过业主表决再行使用显然无法解决修复中的时间问题，281条中的紧急情况下这一条款使这一问题得到有效的解决。
二、《民法典》第282条
【共有部分的收益】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
解读：《民法典》明确共有部分产生的收益属于业主共有，将共有部分的收入归属以及合理成本的扣除进行了明确。即如果物业公司进行了共有部分的经营，物业公司只能取得合理成本，其他的收益都归业主所有。比如小区电梯间的广告投放收益，公共停车场的收益，这些都属于业主共有。282条对收入的分配进行了附条件规定，即：“扣除合理成本”，避免了民法典未出台前实践领域中对收益归属问题产生的纠纷。另物业服务企业在日常管理运营中，在进行小区修缮、专项物业服务外包等活动时，可保留好相关合同以及票据，在“扣除合理成本”这一项目时可予以出具。
三、《民法典》第277条
【业主自治管理组织的设立及指导和协助】地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
解读：这一新增条款明确了地方政府部门、居民委员会对设立业主大会和选举业主委员会的指导和协助义务。
四、《民法典》第278条
【业主的权利】下列事项由业主共同决定：
…（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；…
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
解读：原《物权法》第76条(五)“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，原《物权法》采取的是以专有部分总面积和业主总人数作为基数，分别规定了“双三分之二”（绝对大多数）和“双过半”（绝对多数）。此第278条，将“筹集”和“使用”分开规定，决定“筹集”维修基金的， 应当经“面积”四分之三以上的业主和“参与表决人数”四分之三以上的业主同意，即参与的三分之二和同意的四分之三，为1/2；相比原物权法的2/3，降低了决议门槛。决定“使用”维修基金的，应当经参与表决“面积”过半数的业主且“参与表决人数”过半数的业主同意，即参与的三分之二和同意的二分之一，为1/3，相比原物权法的2/3，也降低了决议门槛。
五、《民法典》第941条
【物业服务合同的转委托】物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
解读： （1）不得将物业服务整体全部转包给第三方；（2）可以将部分专业化服务（如电梯、绿化）进行分包；（3）不得将物业服务全部支解后分包给第三方。国务院颁布的《物业管理条例》规定了物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但该区域内的全部物业不能一并委托给他人。《民法典》对《物业管理条例》的这一规则继续进行了强化。
六、《民法典》第944条
【业主的物业费缴纳义务】业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
解读:业主不付物业费，明确规定物业不可以采取断水断电的方式，当业主拒绝支付物业费时，物业服务人员应当采取合理合法的措施予以追缴。首先物业服务人员有催告的前置义务，一般采取发送书面催告的方式，告知业主在合理期限内支付物业费，业主收到催告通知还未予以支付的，物业服务人员此时才可通过诉讼、仲裁的途径维护自身权益，物业服务人员在主张支付物业服务费时需要先走完前置程序。
七、《民法典》第945条
【业主的告知义务】业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
解读：一般开发商在交付房屋时，会告知业主开展装修工作之前需提前告知物业并缴纳相关的装修保证金、建筑垃圾清运费。业主作为物业使用人，履行提前告知是使用人的义务。第二款中的“居住权”，是针对有些业主在取得房屋所有权后，不一定是由其本人使用，可能将房屋进行出租或者给近亲属使用，这部分人可取得居住权。
八、《民法典》第948条
【不定期物业服务合同】物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
解读：《民法典》此次也类似租赁合同给物业服务合同设定了不定期的合同履行期限，即合同各方均有权在行使通知义务后，随时解除合同。但不同的是，租赁合同的通知期为“合理期限内通知”，而物业服务合同的通知期为“提前六十日通知”。六十日的期限可以使业主在通知期内有充足的时间另行寻找新物业服务人，而原物业服务人也可以有时间完成交接工作。
以上是笔者对《民法典》中关于物业服务的重点条文的简单论述，物业服务关乎每位居民的日常生活。对物业服务法律知识的从懂到用，会使我们物业服务和被服务更加规范化、法治化。
2. 引入业主“参与表决
END
”的人数要求，并修订“表决通过”的人数要求