不敢要，也要不起！土地市场退潮后的房企困局

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2018年以来，土地市场寒光四射。

据中原地产统计，今年前7个月，全国共计796宗地块流拍。其中一线城市土地流拍13宗，创下2012年以来新高；二线城市土地流拍共154宗，同比增长一倍之多；三四线城市土地流拍合计629宗，同比涨幅高达121%。

赤裸裸的数字定调着全国土地市场的降温。究其背后逻辑，是调控政策密集从严所致？还是房企资金已然受困？抑或是开发商对市场预判表现悲观？

寒潮中：要不起也不敢要
寒潮中：要不起也不敢要

聚焦热点城市，北京五天内连续3宗宅地流拍，上海首现市中心宅地流拍现象，太原“史诗级”8宗地王地块全部流拍，百余城市无一幸免。溢价率方面，同样明显呈下行趋势，其中杭州、南京等城市已相对进入低迷状态，天津前7个月停牌16宗，流拍6宗，整个7月成交的12宗地块全部以底价成交。

早在2014年，销售市场的持续低迷导致开发商拿地能力与意愿疲软，流拍现象频频上演，时隔四年，遭遇同样窘境，但其动因却完全不同。2018年，楼市稳字当头，流拍现象的蔓延主要是基于房企利润率以及去杠杆下的理性之选。

从去年开始，一二线城市进入全面限价时代，全国房价未见明显过快涨幅。今年7月31日，中央政治局工作会议上“坚决遏制房价上涨”的提出也再次预示着目前的限价政策将长期执行。房企利润未达预期，地王项目多见“难产”，用时间换空间拿下高价地的逻辑不再可行，房企拿地从而更加趋于理性。

与此同时，尽管目前土地市场的溢价率大幅下降，但由于土地起拍价格不断提高，拿地附加条件也更加严苛，开发商的隐形支出成本无形中大大增加，在一定程度上拖累了其回款速度，市场风险进一步加大。

在高地价和限价模式的双向施压下，房企在拿地这件事上显得力不从心，对于某些地块而言根本要不起也不敢要。

此外，在融资环境收紧、严控资金走向的大环境下，房企各类融资渠道持续受到严格管控，在今年“宽货币、紧信用”的格局之下，房企融资剧烈分化。

通过各大房企的半年报数据不难发现，有多家房企明确提出降杠杆，而“降杠杆”最先影响的便是企业的拿地策略。可见，整体融资环境的变化也是目前房企对于拿地更加精挑细选的原因之一。

另一面：冲规模逆势拿地

土地这枚硬币，一面标注着近800宗的“流拍劫”，另一面却也篆刻着地方政府庞大的卖地收入。

1-7月，全国经营性用地成交17839宗，同比上涨17%。根据财政部相关数据显示，今年上半年，地方政府土地出让收入达26941亿元，同比增长43%，再创历史新高。值得注意的是，三四线城市卖地行情向好，支撑着全国土地出让收入的大涨。

房企方面，部分企业冲击千亿目标的步伐从未停滞，土地储备更是不断扩张。而从房企置地成本来看，目前“面粉”太贵的压力也在一定程度上有所缓解。1-7月，房企购置土地均价4790元/平，同比增长9.5%，但增速同比去年下降17.4%，其中重点房企的拿地成本普遍下跌。中国指数研究院数据显示，2018年上半年，20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%，拿地面积同比增长19.8%，拿地成本则下降了16.7%。

今年，在去杠杆的大背景下，房企梯队分化显著，“强者恒强，弱者出局”的马太效应愈加凸显。千亿作为房企规模增长的分水岭，在行业逐步回归资源主导的时代，获得充足的土储意味着拥有冲击更高规模的资本。而相比前两年各房企见地就拿的局面，目前只有冷静下来，把握周期变化、踩准周期波动、精准安排布局，才能保证其冲击速度的高效与精准。

土地市场降温不可逆转，降温时长或远超以往，在未来，各大房企更需加强精密布局、精准研判，以发展的眼光抵御这一“寒冬”。而面对一级土地市场严苛的“天花板”上限，高房价到底还能支撑多久，还需静观其变。