【税务】是否有一种合理的投资架构适合所有的地产开发商？
在长期人口和经济增长预期的推动下，澳洲成为了中国地产商战略投资目的地。其中，地产开发和地产投资是彼此关联却又有本质区别的两种商业、投资行为。笔者无意从经济和社会学的角度来讨论澳洲地产市场的现状和未来发展，仅从技术层面为计划或已经在澳洲进行地产开发的开发商提供一个关于商业架构和税务问题的概览和做出合理决定所需要考虑的种种因素，内容一下包括四点：
是否有一种投资架构适合所有的地产开发商；
在澳洲，地产开发商会碰到的最普遍的税务事项；
合作合资和合伙企业是否有区别，而区别又在哪里；
介于地产开发与地产投资之间的One-Off Development所面对的税务问题;
一个合理的投资架构不仅可以帮助正确的商业行为取得最大的经济利益，也能更好的保证商业活动的连贯性和安全性。反之，一个错误的投资架构不仅会带来直接的经济损失，之后的架构重组更是一个劳民伤财的过程。通常，一些不合理的投资结构带来的负面效应包括但不局限于以下几个方面：
无法有效的合理避税反而产生更多无谓的税务责任，包括所得税（IncomeTax），资本利得税（CapitalGain Tax），印花税（StampDuty），土地持有税（LandTax），商品与服务税（GST）等；
结构优化、重组过程所产生的律师和会计师咨询费用会根据情况的难易程度而有所不同，但费用过万的情况也并不少见。除此之外，如果重组发生在一个财年开始之后，你也会不幸的发现，需要为新、旧两个商业结构在同一个财年编制财务报表和进行报税，造成会计费用加倍；
在架构重组过程中，因为各种行政管理方面的原因，正常的商业活动难免会受到影响甚至中断。新的架构不仅要求申请新的商业代码、税号、银行账户等，同时也需要跟现有的雇员、客户、供应商签署新的合同。
可见，一个错误的投资构架带来的后果十分严重。那么是否有一种合理的投资架构适合所有的地产开发商，省时又省力呢？
很遗憾，答案是没有。
与绝大部分行业一样，并没有一种投资架构可以一成不变的适用于所有地产开发商，因为在商业战略、税务规划、融资和本利汇回、可承受风险、既有及潜在利益相关者的要求和期望等等方面，不同的开发商的情况都或多或少会有不同。
我们需要尽量考虑到已存在的和未来可能出现的重要因素，通过有的放矢的平和和妥协来达到最合适自己的构架。以下我会简单列举一些常见且关键的因素以供计划或已经开始从事澳洲地产开发的投资人去考虑。
税务计划
一个合理的投资架构不应该只局限于考虑该结构本身的税务属性，也应该将之后有可能发生的事件列入考虑的范畴，为之后的商业发展（包括所导致的拥有者变更）提供必要的灵活性和有效地控制税务成本。在本系列接下一篇文章中我会更具体的介绍澳洲房产开发商通常需要考虑的税务安排。
对企业和项目的控制力
从最初的项目选择到之后的实际开发，科学有效的企业管理是确保项目质量和保证在规定时间和成本内完成的基础。规章制度的制定和有效的执行能从一定程度上保证高效的项目开发，但这需要企业实际拥有者具备足够的控制力来掌控全局。考虑到地产开发本身就是一个复杂且花费较大的过程，投资人与投资人之间、投资人与员工之间、开发商与供应商之间、开发商与客户之间难免会出现包括利益上的分歧，这就更需要合理的投资架构来保证项目管理者在必要的情况下拥有绝对的控制力来平衡各方关系和保证项目的正常运行。
资产保护
承担最小的风险来实现最大的利润是商业世界里永恒的追求，这在地产开发行业尤其适用。众所周知，土地本身是地产开发商最有价值的资产，而开发过程中却充斥着各式各样的不确定因素。于是，一种极为普遍的风险控制策略便是把土地产权从进行地产开发的业务实体中分离开，由低风险（甚至零风险）的独立实体去持有。这样，即便负责地产开发的业务实体遭遇诉讼，地产本身也能够被最大限度的保护。
现有家庭财富及其他相关因素
除了以慈善为目的的活动以外，绝大多数的商业行为最重要的目标之一就是为拥有者创造更多的家庭财富。当然，在当前如此激烈的商业环境下，期望所有的尝试都取得成功是并不现实的，但至少我们可以通过合理的商业架构来降低失败给家庭财富带来的负面影响。
另一方面，正确的商业构架也能有效的防止地产开发活动受到负面家庭影响而导致失败。举例来说，我们应该尽量避免由高负债的家庭成员直接持有土地产权和开发业务实体的股份，避免使用已持有家庭财产的投资实体来进行商业地产开发，通过有效的商业架构来保证家庭内部矛盾不会扰乱决策者做出正确的商业决定，等等。
商业架构的灵活性
铁打的营盘流水的兵，无论是从战略的角度出发还是为了应付之后可能发生的被动结构调整，地产开发商在最初做决定的时候就有必要把架构的灵活性考虑在内，为日后的结构调整提供必要的基础。比较常见的情况包括战略性的转让已包装成型的地产项目以收回成本和实现既定利润，也包括吸纳新的资本以应付现有合伙人的退出。
除了上述几点，还包括项目融资、土地入股安排、是否有计划持有开发项目作为长期投资等因素，就不一一阐述，有需要的朋友可以联系我进行咨询。
曾经有人说过，一部畅销的电影不完全是由才华横溢的导演按照编剧的精心设计通过演员惟妙惟肖的诠释得以成功的，没有投资人、制片人从始至终倾力的安排，只会是一个还没开始便已经结束无人知晓的遗憾。同样的，地产开发也不能被理解为修房子那么简单，除了研究项目本身的可行性之外，投资架构也会对成功与否产生直接的影响。在互联网高速发展的今天，比较起曾经的信息闭塞，人们可以通过各种途经免费获取太多信息，但过多的信息也同样会使人困惑、无从抉择，在这种情况下，尽可能的去咨询专业人士的建议是有百利而无一害的。
下一篇文章我会简单介绍在澳洲，地产开发商会遇到的最普遍的税务事项和一些注意要领。
（本系列所包含的信息仅为概要信息，不应视作可供依赖的专业意见。)
Ryan Lu （吕彦东），澳大利亚注册会计师协会会员，高级商务顾问，墨尔本大学金融学硕士，多年大型澳洲会计师事务所从业经验，全球著名会计师事务所主管