深圳村民先别慌！这些城中村还能拆！（最新权威解读）
前天晚上，一纸城中村新政让村民有点慌了。
最新出台的《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》，相比草案给城中村旧新增加了一个看似严格的“时间限制”。
“未纳入或已纳入拆除重建类城市更新计划但不能在2020年前正式实施的城中村，将纳入城中村综合治理三年行动实施范围。”
明年之前不能正式实施城市更新计划的城中村，要改拆为治了？（戳蓝字回顾新政详情）
然而，大部分人都误读了。
合一城市更新集团董事总经理罗宇对南方楼事表示，综合治理不等同于综合整治，很多人误解了两者的含义，“综合治理实际上对旧改是没有影响的。”
也就是说，哪怕被划入综合治理，但没有划拨到综合整治分区，并且符合拆除重建条件的城中村，仍旧可以申报拆除重建类城市更新。
针对业界较关注的其他问题，南方楼事采访了业内大咖，为大家送上解读。
针对《总体规划》中的“未纳入或已纳入拆除重建类城市更新计划但不能在2020年前正式实施的城中村，将纳入城中村综合治理三年行动实施范围”一条；
假设项目是是去年或者今年立项的，到2020年无法实施，就纳入治理范围，不能实施拆除重建，是不是过于仓促和严苛？
罗宇：综合治理不等同于综合整治，很多人误解了两者的含义，“综合治理实际上对旧改是没有影响的。”
综合治理一般属于城管部门的职责范围，指的是对城中村进行一些消除安全隐患、提升居住品质等治理行为。
小科普：
《总体规划》原文：所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能再2020年前正式实施的城中村，应按照《深圳市人民政府办公厅关于印发“城中村”综合治理行动计划（2018-2020年）的通知》（深府办函[2017]266号，以下简称《综合治理行动计划》）的要求，纳入城中村综合治理三年行动实施范围。
而《综合治理行动计划》提及的主要目标为：到2020年7月底前完成全市“城中村”综合治理，消除“城中村”各类安全隐患，规范“城中村”出租屋和人口管理，完善“城中村”配套公共服务，健全“城中村”市容环境保障体系，创新“城中村”管理服务机制，努力把“城中村”建成安全、干净、有序、和谐的文明新村和幸福家园，向深圳经济特区成立40周年献礼。
通俗来说就是，根据《综合治理行动计划》，到2020年7月底前要完成深圳市各城中村里的一安全隐患，如乱拉电线、阻塞消防通道等消防安全隐患，以及一些环境清洁等方面的居住品质提升等治理行动，与“综合整治”完全不是一个概念的东西，也与城市更新项目是否能够进行拆除重建无关。
“正式实施”具体指城市更新项目过程中的哪个阶段？
世联行首席工改顾问董极：“实施”一般指项目过了专项规划之后，进行实施主体确认的阶段，这是我们通常的理解。
城市更新老牛：根据我咨询规土委得到的结果，是指实施主体确认后。
该《总体规划》的出台，会加速城市更新项目的推进还是会让整个城市更新市场“凉凉”？
董极：在《总体规划》出台前，深圳很多企业到处圈地，但拿地后发现谈判周期过长，项目很难推进，让企业和民间都感到压力很大。
而本次《总体规划》的出台，目的是让城市更新的项目更有计划地去推进，而不应该是让项目加速或是市场“凉凉”的说法，更多的是去规范城市更新的市场，让市场更有序、有计划、和更规范地区推进。
《总体规划》提到，综合整治分区划定后可以进行调整，但有一些限定条件。这一条意味这什么？对市场会有什么影响？
罗宇：开发企业可能需要更多的去考虑土地整备利益统筹的方式或向更大的公共利益靠拢，才有可能去向政府支持对其调整。
董极：这个调整是一个弹性空间，其实影响不大。更多的是给一些城中村未来在做市政配套、公共配套的时候可以有一些调整的空间。
从政府出台这个政策的态度来看，未来城市更新会是什么样的趋势？
董极：在过去，深圳大部分的城市更新项目都是大规模地拆除重建的方式进行。
未来，城市更新会出现拆除重建和综合整治两条路并行走的模式。
而且拆除重建和综合整治都是循序渐进不断调整的过程，举个例子，目前划分在综合整治区内的项目，有可能在五年或十年后也会去做拆除重建。
罗宇：城市更新和综合整治并举发展是城市更新未来的大趋势。
《总体规划》中提到，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价，改造后的城中村优先满足原住户等规定。
这一类规定对一些去城中村拿房做租赁业务（如万村模式等）的企业，有何影响？
罗宇：像万村这类的模式只能按照参考价格去定租金，但可能会带来一个问题，企业投入了一定的成本，租金被限制的话企业回报也收到限制，那么企业可能就候选择降低房源面积来进行租赁这种方式。
这就意味着，租客以同样的租金能租到的面积变小了。
董极：很多企业像“万村模式”一样圈了很多村的话，未来做一些综合整治也会有好处，例如会带来一些现金流的支撑。
其次，通过这个模式很多企业会不断去学习并把自己的服务和产品做得更好，也会让租赁行业发展得更加规范，提供的服务更加优质。
此外，在城中村做综合整治“屯了地”的企业，在未来对于他去做拆除重建也有有先占优势。
目前规划到综合整治区的城中村有可能在“十四五”或“十五五”规划中逐步放开去拆除重建，那么这些“进村”的企业就会有一个先占优势。
最后来看一组官方人士解读：
以下内容来源于公众号：miao言miao语，作者缪春胜等
[缪春胜：深圳市规划国土发展研究中心主任规划师]
图片来源：公众号：miao言miao语
《规划》编制后，是否对今后的城中村拆除重建工作产生重大影响？
按照《规划》的分区划定成果，全市尚有约44平方米公里的城中村居住用地划定城中村综合整治分区之外，这为全市“十三五”和“十四五”期间的拆除重建类城市更新工作预留了弹性和空间。
因此，划定综合整治分区可给予市场明确预期，有序规范城中村的城市更新工作，同时也可以保障“十三五”和“十四五”期间拆除重建类城市更新工作的开展。
城中村综合整治分区划定的对象是什么？
本次综合整治分区的划定对象主要是城中村内的居住用地，但不包括已纳入更新单元计划、土地整备计划、棚户区改造计划、建设用地清退计划及违法建筑空间管控专项行动的用地。总的划定对象规模约99平方公里，其中约55平方公里（占比56%）划入了综合整治分区。
什么类型的城中村划入了综合整治分区范围？
划入综合整治分区的城中村居住用地，主要是位于基本生态控制线、紫线、历史风貌区等城市控制性区域范围内的城中村用地，不符合拆除重建政策的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发强度较高的城中村用地。
综合整治分区有什么管控要求？
综合整治分区内的用地执行刚性管控要求，不得进行大拆大建。
除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外，综合整治分区内的用地不得进行拆除重建。
综合整治分区划定后能否进行调整？
因土地整备项目、棚户区改造项目、落实重大基础设施和重大产业项目的拟拆除重建类更新项目以及近期具备高度可实施性的拟拆除重建类更新项目的实施需要，各区可按年度，遵循“总量指标不减少，功能布局更合理”的原则，在做好总量占补平衡，保障各区综合整治分区总规模不减少的前提下，对综合整治分区空间范围进行调整。
年度调整的比例不得大于10%，规划期内累积调整的比例不得大于30%。因落实市级重大项目确需突破前述比例要求的，应报市政府批准。
城管部门开展的综合治理工作与综合整治分区划定的关系是什么？
开展了综合整治工作的城中村可否申报拆除重建？
《规划》是从城市战略角度出发在一定时期内保留相当规模的城中村居住用地而进行综合整治分区划定工作，其目的是为了合理、有序、规范的开展城中村城市更新工作，保证城中村的可持续发展。
城管部门开展的综合治理工作，其主要目的是消除安全隐患，改善城市市容市貌。
根据《深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018—2020年）》，全市所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的“城中村”均纳入综合治理范围，并要求在2020年7月底前完成该项工作，该项工作不区分是否位于《规划》划定的综合整治分区范围内。
《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（以下简称《管理规定》）已经删除了“完成综合整治五年后不得申报拆除重建”的条款。
对于开展了综合整治的城中村，不位于《规划》的综合整治分区范围内，符合《管理规定》要求的，可以按程序申请拆除重建类城市更新单元计划。
撰文排版/王秀清
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