魔幻深圳写字楼：成交暴涨近30%，租金却几乎腰斩......
以8月18日为分界线，深圳写字楼开始经历冰火两重天的奇妙境遇。
沉寂了大半年的商办市场呈现久违的热闹：外地客大举买入，询盘量明显增加，成交量环比增加20-30%......
与此同时，号称中国最牛街道办的粤海街道办一带写字楼租金跌破新低，部分甲级写字楼实际租金同比去年几近腰斩，房东们降租金、提佣金、延长免租期，疯狂揽客却依旧无人问津……
强烈的市场反差不仅体现在交易与租赁，缩减的办公需求和持续走高的供应同样擦肩而过，渐行渐远。
近期升温的交易热度，俨然写字楼市场寒冬中的一把火，也许能给人们带来春天的幻想，也许更让人明白冬季的漫长。
成交涨3成&租金跌一半
深圳写字楼魔幻现状
“ 光是这一栋写字楼，前几个月就空了2万平。”
二房东广叔（化名）正在放租的写字楼，不久前空置率达到30%，前段时间他把租金狠降了一波，总算租出去了一些，但是新结算日快到了，他担心还有公司要撤走。
（位于科技园南区 租金仅50+元/平/月的写字楼 已空置数月）
中介小敏（化名）试图劝广叔再把价格降一降，现在整个深圳的写字楼都不好租，尤其是在租金跌破新低的科技园，广叔的价格没有优势。
另一边，小敏也在给客户做思想工作，“业主那边给我的佣金是一个半月，如果你诚心租，这个钱我们可以分一分。”
客户看了小敏的报价，心里在算另一笔账。他的合同还有半年，但就算放弃押金换到这边来，一年下来其实还能省下十几万。
无法想象的是，当这三位正在努力从租金困境中挣脱的时候，一批来自北京、香港等地的客户正满怀信心、大举买入深圳的高端写字楼。
虽然同在深圳写字楼市场，买家、业主、二房东和中介，在同一条利益链上的人们，感受到的却是截然不同的温度。
升级示范区之后，深圳写字楼交易市场突然火热了起来。
一位知情人士透露，仅以8月18日为分界线，下半个月的成交达到了上半个月的两倍。
“相比前两个季度来说，目前的成交量增长了2、30%是肯定有的。”
而就在几天前，深圳中原工商铺部发布业绩喜报，称8月创下年内月度业绩新高。
此前观望的客户纷纷出手，询盘量明显增加，多家参与写字楼大宗交易的平台表示，明显感觉到市场的躁动。
虽然当下的成交量同比去年没有太大的涨幅，但是考虑到现在的市场环境，有这样的成绩已经非常亮眼。
数据来源：深圳市房地产信息平台
而且，示范区公布至今不过半个月，对市场的影响还在发酵中。知情人士透露，从目前增长的询盘量来看，这股成交热度预计在下半年还将有持续的增长。
另一边，深圳写字楼租赁市场仍是严寒笼罩，空置率高居不下，租金跌破新低。
不仅大量写字楼推出特价单位，部门甲级写字楼实际成交租金同比去年几近腰斩。
（这份大特价名单中，不乏地段、配套优越的甲级写字楼）
经过多个平台最新挂牌价的对比，以及多位中介的证实，确实存在名单中的特价房，而且实际推出特价单位的写字楼数量可能更多。
在南山科技园，楼龄稍大的写字楼价格能谈到70元/平/月，而精装修的甲级写字楼，也有不少价格在90元/平/月以下，尤其是二手房东的房源，特价基础上，还有一定的议价空间。
（租金79元/平/月的甲级写字楼）
以标准甲级写字楼大冲商务中心为例，去年同期租金水平大概在150元/平/月，但现在，已开始推广88元/平/月的特价单位。
而其他挂牌130+元/平/月的出租单位，大部分实际成交价可以谈到80+元/平/月，在免费赠送定制装修，延长免租期等方面还可以有进一步的议价空间。
“有时候我们也没有想到房东那边能谈到那么低的价格。”一位正在积极带客看房的中介表示，经过了大半年的空置，不少房东的心态已经明显转变。
专做写字楼租赁的中介小敏（化名）今年业绩不错，2019年仅过去三分之二，她已经完成了去年全年的业绩。
因为经济环境变化，不少公司也面临着扩张或者缩小规模的变化，相应的，办公环境也要做调整。
“一般情况下，公司很少毁约换租。但是现在，有些公司放弃押金，换到南山这边来办公，算笔账下来，实际租金成本可能反而更低。”
（实用率70%的科技园写字楼 租金90+元/平/月）
“南山这边的基本上都是换到附近，也有福田换到南山来的。福田中心区的租金水平也有下降15-20%左右，但整体还是比这边高。”
在过去的半年里，她有3位老客户通过放弃押金，毁约换租到了租金更低的办公室。
僧多肉少
写字楼经历“最难的一年”
对于二房东们来说，2019年可能是他们经历过“最难的一年”。
受到经济大环境影响，从2018年下半年开始，先是基础较弱的公司开始撤退，紧接着就是二房东们，“退租潮”逐渐汹涌。
但相比北上广，深圳写字楼在供需上的矛盾似乎更加明显。
除了大环境导致的公司减少，在P2P平台陆续暴雷背景下，深圳开始严肃整顿金融平台，在过去的11个月里，关停了近200家P2P网贷平台。
（目前整治工作仍在进行中）
第一网贷最新发布的《2019年8月份全国P2P网贷行业快报》显示：从去年11月份始，截止2019年8月底的10个月来，全国共984家P2P网贷平台停发新标，其中深圳194家，占全国19.72%，退出数量排名全国第一。
除了清退，目前深圳对金融公司进驻写字楼也进行了把控，甚至不断更新黑名单，发放到各大写字楼的管理处。
此前，因为成交额、参与人数等P2P网贷主要指标稳居全国第一，深圳被业内称为“中国网贷第一城”。但是现在，经过综合整治，深圳已经跌出全国前三。
不仅是存量公司的持续退出，深圳新注册公司数量也在明显减少。
官方数据显示，上半年（1-6月）深圳市新登记新登记商事主体233827户，同比下降5.6%，其中企业131349户，同比下降15.1%；全市上半年迁出企业共852户，较去年同期的272户，大幅增长了580户。
在公司数量减少，租赁需求降低的同时，深圳写字楼的供应量却依然在高位运行。
从2017年开始，深圳甲级写字楼市场出现自2004年最大量的新增供应，此后供应量一直保持着百万平高位。
而2019年，第一太平戴维斯预计年内深圳将迎来15个新项目，共计建筑面积约109.9万平方米的新增供应交付。
戴德梁行二季度报告显示，深圳市甲级写字楼存量维持在512.78万平方米，预计未来5年供应量仍将保持高位。
一面是缩减的市场需求，一面是快速增长的供应，显然深圳写字楼市场已经面临“僧多肉少”的生存困境。
而数据上的落差，反映到市场，就是不断上涨的空置率和不断降低的租金。
（图源戴德梁行）
在寒意渐浓的这大半年里，房东们的心态也发生了极大的转变，从“这个价格没法谈”到“诚心租一切好说”，背后是长期空置带来的巨大资金压力。
显然，从目前的形式来看，这样依靠低租金、高佣金以及延长免租期来吸引客户的状态还要维持相当一段时间。
投资泡沫减少
自用型买家进场
在写字楼“难租”背景下，即使有升级示范区的政策利好，买家们也已经理性许多。
“目前成交主要是一手市场，客户之前就已经观望了很久。”深圳中原写字楼部董事总经理范进佳认为，目前走热的交易现象并非投资客的一时冲动。
“大多数买家都是自用，从外地搬进深圳，本身公司有这方面需求。”
范进佳透露，目前成交区域主要集中在前海和罗湖片区，这两个片区都一些“特殊性”，并非大面积的火热。
“前海有一个归巢计划，号召企业回归，对公司来说是利好刺激。罗湖的话，对于需要在那边办公的公司来说，能选择的新写字楼本就不多。”
今年6月，前海管理局发布《促进企业回归办公用房租金补贴办法》，对前海注册企业在合作区范围内经营给予空间扶持，补贴对象主要分为承租单位与产权单位，扶持比例为实际缴纳租金的50%，每年最高可获补贴500万元。
范进佳透露，目前热门的前海桂湾片区，成交量比去年都要好，预计前海整体空置率都将有所改善。
而且，选择现在进场，除了政策利好，市场价格已经调整到比较合理的水平，也是买家认为“时机到了”的关键。
“目前客户主要是北京、香港居多，相比中环来说，深圳一线海景写字楼还是有比较大的优势。”
（图源网络）
范进佳预测，下半年深圳热门片区的高端写字楼还将迎来不错的市场，因为这类物业本身还是比较稀缺的。
虽然福田、南山的写字楼租金有较为明显的降幅，但是大多数业主前几年已经获得了不少利润，现在基本都能坚持住。
“二手方面，南山、福田中心区的热门写字楼，很少有拿出来卖的，即使有也会很快成交。”
但是其他片区的写字楼，因为供应量持续增加，租金水平又在低位徘徊，短期内不会有太明显的改善。
因为不限购不限贷，写字楼曾是投资客最喜欢的产品之一。但是现在，写字楼市场的投资热情正在消退。
短期来说，写字楼必然要经历一场阵痛，但长期来看，整个市场却会因此而更加健康、平稳的发展。
在升级示范区的重大利好下，市场信心大增，写字楼市场确实燃起了一把火。
但是这把火，却会让更多人看清楚，这个膨胀的市场正在加速分裂：一小部分核心高端写字楼吸纳着有限的人流和需求，迎来自己的春季，而更多短期过剩的写字楼还将在冬季徘徊，为曾经错误的预期买单。
撰文/编辑 湘婷