回迁房可入市交易，黄埔新房还能不能买？
昨天，拆神的一篇文章火了，导致购房群里议论纷纷，莫衷一是。
尤其是那些正准备入手黄埔的买家，他们看了文章后，一下子懵了：“黄埔的房子到底还能不能买啊？买了之后，房价会下跌吗？”
比如，昨天下午3点多，就有一位粉丝发消息来问我：“哥，你能出一篇解读文章吗？我想知道你是怎么看待的。”
由于二娃当时太忙，也就没有多说什么。
| 网友发来询问
但后来，下班回家的地铁上，又有一位粉丝发微信给我：“二娃，你觉得这篇文章说得有道理吗？我认筹了城市之光，但观察周边，确实一大片旧改，所以，有点犹豫了。”
| 网友提问截图
看来这个问题大家确实很关注啊，尤其还有很多自媒体跟风炒作，把“黄埔天量供应，房价难涨”的观点继续妖魔化，让更多的买家开始担忧。
既然如此，今天二娃就来说说，我对这件事儿的几个看法！
一、“未来3-5年内，黄埔新房供应将暴涨！”这个观点我不同意！
根据旧村改造攻坚行动方案显示，未来3年，黄埔计划拆除66个重点旧村，涉及住宅规划面积6930万㎡。
那么请问，这里的“计划”是什么意思？
不好意思，在二娃看来，计划就等于“我想”“我想要......”，但很多时候，“我想”只能停留在“想想”的阶段。因为，在实际操作中总会遇到这样那样的阻力，最后完成不了！
这就好比，我们去年看到相关会议或文件中提出的“争取完成16号线，23号线项目动工”一样，那么请问，这两条线开始建设了吗？呵呵，连审批都还没有审批下来呢！
所以呀，想拆掉66条村，你以为这么简单啊，这66条村都是你家的呀，想哪天拆就哪天拆呀？你看看文冲拆了多少年了，到现在都还有钉子户没搞定呢！再看看石化大院，因为双方利益没谈妥，至今还没开始拆呀！
| 文冲村民与留守户博弈
为此，3年内计划拆66条村是个伪命题，就跟我说“我想考100分”一个道理。
不过，二娃要声明一下哈，我可不是不相信政府的能力呀，而是拆迁这个东西，涉及的利益太多了，根本没那么容易！别说3年拆完66条村了，6年能拆完，我都双手鼓掌，为相关部门呐喊助威了。
所以，即便要拆除66条旧村，它也是慢慢拆的，不可能全部集中在同一个时间。未来3-5年内，黄埔新房供应量也绝对不会暴涨，而是会在未来3-8年内持续不断的推货而已。
二、1594万㎡的天量供应无人消化，近4年来，黄埔仅成交1097万㎡？
根据媒体的算法，未来三年，黄埔拆迁66条旧村，回迁房总量有约2079万㎡，而融资地块（商品房面积）为1386万㎡。
按照10%复建住宅弃产来算（意思就是说：回迁房面积中，有10%的人放弃领取房子，开发商可以把这10%的面积转正到市面上来卖），那么就有207.9万㎡的面积可用来出售，再加上1386万㎡的商品房面积，合计可出售的面积就是1594万㎡。
而黄埔呢？4年多的时间，只卖了1097万㎡。因此，他们得出结论：这么大体量，黄埔楼市短时间之内，根本消化不了。
| 黄埔4年多时间，合计销售情况
看到这里，二娃笑了！你们是吃可爱多长大的吗，这么不可爱！
首先，前面我已经说了，3年，66条村肯定是拆不完的，即便拆得完，你以为这66条村都在一起出货啊？而且全在3年内开盘？
其次，近4年内，黄埔共计成交1097万㎡，这就等同于说“黄埔4年内只能消化1097万㎡吗？”当然不行呀！
大家要知道，整个老黄埔已经缺货5年了，也就今年陆续出来了富颐华庭、鹭山府、城市之光几个项目，而在之前，根本没新房供应啊！也就是说，很多钱的人，想买也没有房子可以买啊，所以这些购买力也就分散到其他区去了，比如天河、增城、南沙等等。
我打个比方，我和朋友想吃水煮牛肉，然后进了一家川菜馆里点菜，老板却告诉我“我们家没有这道菜”，于是，我们几个人就换去别家吃了。
这一天下来，老板算了一下账，共计进账1000元，那么，这是不是就意味着，他们的店铺，一天就只能进账1000元呢？明显不是嘛！其实，他家可以多增加一些菜品，让顾客有更多的选择，然后留住顾客，业绩分分钟就上去了呀！
所以，1594万㎡的天量供应，黄埔消化不了，这是一个伪命题！
| 黄埔旧村航拍图
第三、回迁房可入市交易后，黄埔房价会横盘或下跌？
如果你也这么想，我只能送你一句：图样图森破！
其一、根据相关条例规定，通过完成“集体”转“国有证”以及补缴土地出让金之后，回迁房可对外销售。
| 相关文件截图
我们先不去讨论，有多少回迁户会选择房屋弃产，我们先来问问自己：同一个楼盘，回迁房2万/㎡，商品房4万/㎡，你会选择回迁房还是商品房呢？
我相信，大部分人都跟二娃一样，还是会选择商品房。因为回迁房存在诸多不确定的风险，比如收楼，过户等等，一旦碰到，肠子都要悔青。
另外，回迁房在工程质量上、园林打造上，一般都比商品房差很多。而且回迁房的业主基本以村民为主，和商品房也是分开管理的，人员素质以及圈层完全不同。
这就好比大壮名城一样，回迁房2字头，商品房4字头，但又有多少人去买回迁房呢？除了哪些像捡便宜的，其他人还是不敢买吧！而商品房价格依旧卖4-5万/㎡，丝毫不受影响。
所以，回迁房对商品房构不成威胁，房价也不会因为回迁房的出现而下跌。
其二、大家都在说，黄埔旧改后，未来几年会有天量供应，选择空间大了，价格可能就涨不起来了，要么横盘，要么下跌？
这一点，我保持不同的观点。首先，我必须要承认黄埔旧改进行后，供应量确实会增加很多，但它是每年增加，而不是一下子增加。其次，大家想过没有，旧改项目虽然多了，但公告挂牌拿地的项目却少了，其实总体的数量并没有多大变化。
再则，整个老黄埔旧改项目尤其多，大片拆除后，整个城市界面将焕然一新，配套和交通也相应得到升级，第二CBD的高颜值面貌开始露出真容。在这种情况下，你们还指望房价会跌吗？真！可！笑！
所以呀，看到有合适的楼盘还是该买买，城市向东发展，不买黄埔买哪里？难道买增城和从化吗？
供应量大怕啥子，天塌下来了，还有比你更有钱的人给你顶着！
好了，今天就写这么多，大家还有啥想问的，请点完“在看”后，再留言问我！