上市10年，融创居然增长了77倍？
艳姐说
对于那些扮演行业领头羊的企业来说，上市十年是个颇有意味的时间节点。
十年时间内，能让企业充分浸润了资本市场活力、培植了成熟的管理体系、经历了较完备的行业周期，为下一个增长阶段积蓄充足的势能。
所以我们能看到，上市第十个年头，腾讯坐拥港交所股王，用“开放”的理念开始在互联网世界合纵连横；百度也将改革向深水区推进；宇宙房企碧桂园，开始向智慧领域迈出探索的脚步……
2020年，融创迎来了上市十周年。从一家30名开外的区域性房企，合同销售额更是从当年的71亿上升至如今的5562亿，增长了77倍！如今稳坐地产行业头部位置，融创用了十年时间回答了一家“非典型”房企的增长故事。
如今站在这个时间节点上，融创构建的新战略蓝图也正在逐渐展开。能支撑其全新价值落地并实现的，正是仰赖于融创过往积累的势能。
8月26日，融创发布了2020年上半年业绩报告，结合这份报告，我们更能够理解融创10年77倍的增长内功。
在地产行业发展的下半场，房企规模的边际效应逐年下降，在疫情黑天鹅冲击之下，更是让行业在今年气候回暖的季节进入寒冬。
但融创似乎有特殊的“过冬技能”。
根据融创2020年中期业绩报告显示，今年上半年融创实现营业收入773.4亿；核心净利润130.4亿，同比提升3%；拥有人应占溢利109.6亿，同比增长约6.5%；母公司净利润率14.2%，同比提升80个基点。
不仅业绩处于行业高位，而且增长速度也处于行业高位。
同时，半年内融创已经完成合同销售金额1952.7亿元，位列房地产企业第五。
结合融创下半年的可售货值6213亿，随着供货进一步恢复稳定，达成2020年销售业绩成了一个顺理成章的小目标。
作为地产行业中“打脸者”般的存在，融创的逆势增长的业绩不必多说，艳姐看到的亮点是，仅七月单月，融创便录得合同销售金额522.5亿元，同比大幅增长26.7%。
在融创的这份财报中，最让人关注的是两个“下降”：
一个是融创的有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点；
一个是融创的融资成本显著下降1.9个百分点。
对大多数企业来说，一定的企业体量势必需要一定的债务驱动，也就是说，企业的负债总额与企业规模高低呈现着线性关系。
很多时候，单纯的通过债务总额、负债率、现金短债比来给企业经营风险下论断，往往会陷入片面的误区，对房企尤甚。
企业的负债率高与低，不能完全和风险等级划等号，关键看一家企业是否有能力，既将负债率降至合理水平，同时保障企业发展节奏处于可控边界之内。
2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点；另一边，融创上半年新增融资成本，显著下降1.9个百分点。
从这个角度来看，融创净负债率下降的结果，是通过降低有息负债的规模来实现的。
有息负债会通过财务费用成长为吞噬利润的巨兽，素来是企业降低负债率的重点考量，这对于利润增长或扭亏为盈具有重大意义。
地产行业高喊降杠杆的这些年，负债“瘦身”几乎是个老生常谈的话题，但看到融创的“瘦身”成果，我们心中仍多少有点好奇：
这个数据结果和我们印象中狂飙突进、大手笔的融创形象相差颇大，融创究竟是怎么做到的？
如果复盘融创过往几年能够发现，同这家企业成长历程一样，融创降杠杆的路径也是清晰可溯的。
受益上一轮地产行业周期的高增长，从2016年开始，融创和大多数进取型房企一样经历了杠杆水平大幅提升的阶段，并将负债规模在2016年推升至高点。
此后，融创走上了一条降杠杆之路，在这个过程中，能为融创保证充裕的流动性，在切换推进器的同时，仍维持这家地产巨头稳步前进，离不开三个方面：
首先，仰赖销售和财务业绩的不断兑现。
复盘融创的业绩可以发现，自2017年开始，融创的营收与净利润增速就已经赶超了突出绩合约销售业绩增速。
从这个角度来看，融创的经营已经进入了收获期，业绩进入释放通道，相应的货币资金、净资产都获得了逐步积累，这都对降低企业杠杆率水平提供支撑。
其次，融创采用了更为审慎的投资策略。
融创自2015-2016年的突进后，快速完成了全国化布局，2017年、2018年，融创基本停止了公开市场的招拍挂，转而发力大型并购，来补充自己的土地储备。
聚焦在短时间内，融创对土地市场也展现出了准确的把控能力。
2020年以来，国内局部热门区域、城市的土地市场火热，土地成本攀升高位。因此，今年上半年，融创只补了少量的“仓位”，拿地的价格也比较合理，同比大幅下降64%。
截至业绩公告日，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米。
其中，融创的货值约80%位于高能级的一二线城市，完全足够支撑融创未来良好、健康、持续、稳定的发展需要。
这些优质的土储对融创来说，是个定心丸，一方面融创将成本端筑牢了安全边际；另一方面，融创的布局短期内能牢牢锁定一二线楼市底部复苏，为销售去化提供了强有力的支撑。
放眼更长远，融创的一二线布局也契合了国家战略的发展方向。
最后，适时调整融资结构
在降杠杆的实际操作过程中，融创也展现出了高超的财技。
例如，通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构。此外，融创还实施严格的分类红线管理等举措。
最近，市场风传房企融资将要降下“三道红线”，对于融创来说，主动控制杠杆水平、降低融资成本的一系列动作早已开始，与政策和指导方针也展现出了高度一致性。
事实上，外界围绕融创杠杆的看法，还不仅仅局限在财务层面。
按照融创过往的风格，无论地产开发，还是围绕“中国家庭美好生活整合服务商”战略的布局，都显得果决又大胆，但也总伴随着争议。
过去几年，因创新业务冒进，“抽血”地产主业的案例不胜枚举，某种程度上来说，多元化业务会为地产业务蒙上另一种“负债”，无形中增加了企业的风险。
即便短期的大手笔多方向涉足不会引发风险的集中爆发，但长久的经营培育并不能保证风险一定处于可控范围。
但是从销售代理开始涉足地产行业的孙宏斌，对市场有另一番的见解。
2003年时，房地产的老大哥销售额只有50亿时，王石已经开始预测楼市拐点，而孙宏斌豪迈地预言：未来五年内，中国地产业必会出现一家年销售额500亿的企业。
这一预测建立在孙宏斌对当时中国发展乐观的预判，多年后证明，他的判断是正确的，突破式地增长让融创成为一家不差钱的企业。
在这之后，融创开启了买买买模式，而这同样出于孙宏斌长远的布局，就如他在2019年民生银行不动产金融年会上的发言：要坚定地布局消费升级。
通过收购，融创围绕“中国家庭美好生活整合服务商“，集中来说有四大板块——文旅、文化、会展、康养。
其中重点是文旅和康养。
融创在文旅方面是房企界的独孤求败，但规模虽然达到了国内第一，运营资历却比较浅，融创的做法是通过收购一些大型文旅项目，承接相当成熟的运营经验。
康养方面，“融爱家”是融创成立的康养品牌，计划在3-5年内，成为医疗康养领域内头部企业。
对于康养领域的加码，是出于孙宏斌的预判：中国开始进入老龄化社会，未来康养领域的市场巨大。
总的来说，融创构建的“地产+”业务以人为本，围绕人们对生活的美好向往展开，也符合融创对自身“中国家庭美好生活整合服务商”的升级定位。
除此之外，融创服务最近也在排队上市了，以上的产业布局，有利支持者融创服务进一步外拓市场。
从这个角度来看，“地产+”业务是融创的第二、乃至第三增长曲线，能在地产主业之后划出怎样的走势，非常值得期待。
从这个角度来说，“地产+”业务，对融创来说，多就是少，重就是轻。