【曝】神秘信达的神秘背景知道吗?58.05亿元夺顾村地王!顾村房价将进入7万时代?

今日,作为6月份土拍的第一炮,宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块正式拍卖,此次土拍吸引了20余家房企参与竞拍,其中包括滨江+平安联合体、信达、保利地产、金茂+电建、中铁建等品牌房企。

根据网上房地产数据显示,该地块为商住用地,东至潘泾路、南至苏家浜路、西至宝荻路、北至白荡河路;出让面积106369.2㎡(合159.6亩),起价14.39亿元,楼面起价9163元/㎡。较低的楼板价也为该地块的高溢价率创造了条件。

在竞拍的后半部分,地块的争夺在绿都、金茂+电建联合体以及信达之间展开,经过252轮的激烈争夺,最终信达以58.05亿夺得该地块,楼板价36962元/㎡,溢价率303%,刷新宝山单价地王纪录。

值得一提的是,信达在不久前更是亿总价123.18亿元拿下杭州奥体地王。“就像‘有钱人’遇到了‘钱本身’ ”,北京弘威嘉业地产投资集团营销总经理杨子江表示:“1990年代后,国家为了处理不良资产,四大国有银行分别成立了资产管理公司,这就是长城、华融、东方、信达的出身。 信达属于建行集团的,已经和建行平级了。根正苗红,底厚钱多。目前,这四大资产配置公司直接归中央汇金管理。”

根据保守估算,将来所售楼盘必须要达到7万元/㎡才能保本。目前顾村板块的房价在34000元每平米左右,伴随着地王的诞生以及本身规划的不断落实,顾村房价破7已经不是遥远的事情。

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信达刷新单价地王纪录 5大限制条款考验其运作能力

此次信达拿下的地块,一举成为宝山单价地王,该地块相较于周边地块的地价,可谓“高处不胜寒”:
中铁建青秀城一期地块2012年11月23日招拍挂摘得,成交楼面价8350元/平米。
中铁建青秀城二期地块2013年3月29日招拍挂摘得,成交楼面价10531元/平米。
金地天地云墅地块2014年12月3日招拍挂摘得,成交楼面价13814元/平米。
而放眼宝山区域,上一次的宝山地王则是祁连社区121601单元B3-03地块,由杭州滨江集团和平安不动产组成的联合体以34.65亿元强势竞得地块,溢价率91.7%,成交楼板价高达28755元/平方米,成为当时的区域单价地王。
值得注意的是,这次地块也受到诸多限制:
  • 5%面积的住宅作为保障房无偿移交政府。

  • 15%的面积需要自持70年。

  • 5000㎡的社区商业需要自持40年。

  • 60%中小套型住宅,多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。

  • 30%全装修,住宅套数不少于1143套。

对于信达来说,也将面临诸如商业运营、控制成本等诸多挑战和风险。

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地块周边项目3万元/㎡上下  顾村1年房价上涨5成 

根据网易房产数据中心数据显示,在近半年的时间内,顾村板块新房的成交均价为33707元/㎡,此次楼板价已经超过了区域成交均价。

(数据来源:网易数据中心)

中铁建青秀城与目标地块仅一路之隔,可比性较高,在近半年的时间内,该项目的成交均价为27118元/㎡;而金地天地云墅是去年12月份入市的高品质新盘,距离目标地块300-400米,该项目的成交均价为31258元/㎡。此次地王的诞生也势必将带动周边楼盘房价的上涨。
根据华燕房盟RTC数据中心的数据显示,顾村新房市场在近5年来一直保持上涨态势,2015年的新房的成交均价达到28765元每平米,较2014年上涨近5成,足以见得顾村房价强劲的上涨实力。

(数据来源:华燕房盟RTC数据中心)

在二手房市场方面,顾村板块发展相对比较成熟,是宝山二手房交易最活跃的板块。据上海链家二手房数据显示,2016年4月顾村板块成交二手房240套,在宝山区所有板块中排名第一。其中泰和新城、新天地狄泾花园、菊泉新城、好日子大家园、保利叶语等小区交易更加活跃。

以品质较高的次新盘保利叶语为例,目前普通装修公寓市场均价在4.3-4.5万元/平米。距离目标地块最近的丰水宝邸市场均价3.0-3.2万元/平米

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轨交+新顾城规划助力板块价值腾飞

过去,顾村还是一个连动迁户都不愿去的农村。不过2009年下半年顾村公园开园、7号线通车,这两件大事促成了顾村房价飙涨。
7号线贯穿整个板块,由南向北设有 顾村公园、刘行、潘广路3站,且邻近外环线与沪 太路交界处,自驾出行较方便。15号线在2015年10月已经开工,规划显示,该线路北起顾村公园站,南至紫竹高新区站,沿线可换乘10条地铁线路。按照计划,2020年前15号线有望建成通车试运营。未来7、15号线双轨运行,顾村的人气和地段价值有望再次提升。

(图片来源:上海发布)

商业配套方面主要是依托轨道交通7号线顾村公园站。作为零距离顾村公园、7号线上盖、 板块内唯一的城市商业综合体,绿地公园广场填补了板块品牌商业中心的空白,满足企业及消费者一站式购物、娱乐、休闲需求。

医疗方面版块内有华山医院北院,是上海首家建在生态绿地中的三级甲等综合性医院。其紧邻顾村公园。红十字卫生站,顾村社区卫生服务中心也在板块内。

教育方面,顾村板块内也较完善。从幼儿园、小学、中学、到大学。其中顾村中学在宝山区内在教育质量上是有一定知名度的,师资配备都是很不错的。紧邻顾村的上大附中是宝山区三所市重点之一。
值得一提的是,2015年12月28日上午,宝山顾村大型居住社区拓展区基地正式启动建设,“新顾城”北连罗店大居,西邻嘉定马陆、南接顾村大居、东为顾村老镇,开发总量约638万平方米,建设周期将在十年以上。

新顾城规划用地面积8.3平方公里,规划人口14.2万,周边辐射人口40万人,规划总建筑面积638万平方米,水系及绿化覆盖率高达50%!

顾村板块最为新顾城的核心,房价存在较大的上升空间,板块价值也将随着规划的落实不断提升。

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