宁围首战桃源,3.35万汝悦美境&3.4万沁语蓝庭

|  宁围还可以打得更好

文丨陈琪栋

就像我们在此前的稿子中说的,接下去萧山城区的主要供应量将集中的城区东侧,即通惠路一带,通惠路北段的宁围更将作为一个3.35万级的供应大户,抢夺杭州楼市的首改客户。

杭州楼市对全新出炉的宁围接受度如何?

上周,城北桃源3.4万级的滨江沁语晓庭,和宁围3.35万级的三盛大家汝悦美境同时首开。一对比,几乎相仿的面积段,差不多都是260套左右的首开房源,沁语晓庭的登记户数是汝悦美境的两倍多。

项目名称
汝悦美境
沁语晓庭
首开房源数量
260
261
户型建面
98、108㎡
98、103、113㎡
新房精装限价
3.35万/㎡
3.4万/㎡
登记户数
532
1345
中签率
48.87%
19.41%
怎么来看这个结果?
真的是宁围不经打吗?

1

汝悦美境打了个平局
仅仅是这个结果,当然得不出这样的结论。
很简单,滨江的品牌优势,决定了沁语晓庭应该和同类品牌的楼盘相PK。
9月中旬,市北西滨江的翠语华庭和兴耀的星漫里首开,翠语华庭212套房源吸引1633户登记,星漫里133套房源吸引289户登记。
虽然星漫里的中签率远高于翠语华庭,但是朋友圈很多人把掌声给了兴耀,因为,要从滨江手中抢回289户客户不容易啊。
兴耀经得住打。同样的道理,汝悦美境的结果不算差。
其实,如果拿汝悦美境与桃源板块其他同价位楼盘比,那么,汝悦美境差不多可以打个平局。
而宁围和桃源从限价逻辑上来看,也还是有一定的相仿性。
桃源板块,位于杭州「北建」的城北区域,北面与杭钢新城接壤,距离传统市中心较近,再加上3.4万/㎡的价格,吸纳的是整个主城区的刚需购买力
宁围板块,是奥体、亚运村的「替补选手」,3.35万/㎡的限价体系+毗邻亚奥的地理优势,成为滨江、钱江新城工作外溢的最佳自留地
根据国立公证处发布的购房意向汇总表,我们从两个楼盘登记人数中也看到一个有趣的现象。三盛大家·汝悦美境,532位登记者中,户籍地属杭州十区的共116人。滨江·沁语晓庭,1345位登记者中,户籍地属杭州十区的共222人。
无论是宁围,还是桃源,新杭州人差不多都占了八成,而桃源的比例甚至还要更高一些。

2

滨江的户型略胜一筹
 
抛开品牌,以及与地铁的距离等,汝悦美境在户型上也吃了亏。

△滨江·沁语晓庭98㎡户型图
△三盛大家·汝悦美境98㎡户型图
乍一看,沁语晓庭的98㎡和汝悦美境的98㎡,二者格局十分相似,都是三室两厅两卫。
但不同点在于,汝悦美境牺牲了北面的厨房、书房,把空间留给了南面的双联阳台,而沁语晓庭南面虽然是单阳台设计但是设计了双飘窗,厨房、次卧等空间的尺度感更好一些。
另外一点,在主卧进门部分沁语晓庭设计7字型衣柜,利用更加合理,而汝悦美境在这部分的空间仅是一个衣柜。

同样的差别,上次出现在望金沙和春风金沙身上。

3

桃源VS宁围
接下来,我们再从各个维度分析两个板块的差异点。
「麻雀虽小,五脏俱全」,桃源板块位于运河新城、杭钢新城交汇之处,由北秀街、沈半路、金昌路围合而成,规划总用地面积仅182公顷,虽然板块面积不大,但具备了地铁、产业、商业、学校配套,生活功能完善。
△桃源规划图,图源拱墅发布
宁围板块是宁围单元(XSCQ14),即今年密集出让地块的区域。去年,《杭州市萧山区宁围单元(XSCQ14)控制性详细规划(2019年修编)》批复,定位为萧山城东宜居宜业、充满活力、交通畅达的具有国际化服务能力的品质住区。
△宁围规控图,图源杭州规划局
规控图中,宁围单元(XSCQ14)调整了用地属性,新增多宗商业用地和住宅用地,但目前处于开发的初级阶段,未来大有想象空间。
交通:桃源4号线3站点&宁围快速路密布
桃源板块内,地铁4号线二期穿行而过,沿桃源街设置了长浜廊路站、桃源街站、桃源站,沁语晓庭距离桃源站约400米直线距离,联发·溪语宸庐距离桃源站约200米直线距离,联发·北秀观云距离杭钢站570米直线距离,距离桃源站约800米直线距离。
△地铁4号线路线图,图源杭州发布
宁围板块,靠近地铁2号线振宁路站,在建的地铁7号线穿过板块,距离最近的是新兴路站。大家坤和·奥林美筑、奥悦美筑靠近振宁路站,约850米直线距离,顺发·美城美颂靠近7号线新兴路站,约1公里直线距离,其他项目距离地铁更远。
整体上看,桃源板块内陆铁站点多,且住宅项目离地铁更近;宁围板块的交通优势在于快速路网交织,通城高架、机场快速路以及未来的新二桥快速路。
产业:宁围未来总部社区>桃源智慧网谷小镇
曾经的桃源,是半山脚下的重工业聚集区,如今的桃源,北面的杭钢已搬迁完毕,将打造成体量约17万方的杭钢遗址公园,板块内250万㎡的智慧网谷小镇,目前已经吸引了华为、联想、顺丰、新浪等企业入驻。
在拱墅区政府门户网站的描述中,智慧网谷小镇是一个以「数字传媒」、「数字健康」、「数字生活」、「人工智能」等为产业基础的「杭州版中关村」,预计2020年将聚集企业500家。
宁围,是萧山民营经济发展最蓬勃的地方之一,以万向集团、传化集团为代表形成了汽车零部件、化纤纺织的产业集群,曾获得2005年「浙江第一镇」的称号。
在传统制造业的基础上,宁围同样关注「数字产业+智能制造」的发展。就在宁围单元(XSCQ14)北面,将打造一个166公顷的未来总部社区,根据规划未来将提供200万方总部办公空间,汇聚近7万人创智人才和2.5万新居民。目前,投资10亿元的中睿信数字科技总部项目已完成签约。
数字产业的进驻,进而产生人才的居住需求,将为两个板块输送源源不断的动力。但是从体量上看,166公顷的未来总部社区已经接近整个桃源板块的大小,能级自然高出智慧网谷小镇
学校:「卖鱼桥小学+福山外国语小学」,桃源更胜一筹
 
拱墅区的学校向来出色,桃源板块也没落下。今年9月福山外国语小学首次开学,该学校全套引入上海福山教育集团的学校管理、课程、教学、教研、师资培养等。
另外将建设一所48班公办小学,与沁语晓庭一路之隔,预计引进卖鱼桥小学教育集团,目前已开工建设,计划2021年交付。
 
△48班小学效果图,图源拱墅发布
而宁围板块的教育资源,目前来看还在蓄势中。作为萧山区的教育综合改革示范区,宁围已经与杭城名校天长小学、崇文实验、青蓝小学、凤凰小学、开元中学、文渊中学签约合作办学,将在三年内新建一大批品质中小学,推进国际化教育。
■商业:桃源有BMW综合体&宝龙广场,宁围仅顺发BLOCK
桃源的商业,可谓亮点十足。
△图源杭州市规划局
根据《杭州大运河新城核心区城市设计(草案)》显示,地铁4号线拱康路站和杭钢站上面,将建造两座TOD形态的「BMW综合体」
跟汽车品牌「宝马」无关,意思是集自行车(Bicycle)、地铁(Metro)、步行(Walk)等多种出行方式的大城北地标级综合体。
此外,桃源街站地铁上盖的是宝龙广场,体量约20万方,总投资21亿,将建设成集购物、休闲、餐饮、娱乐、高端办公于一体的大型TOD商业综合体项目,计划于2021年12月开业。
反观宁围,大型商业配套需要依托于奥体核心区,像奥体印象城,华润万象世界,甚至SKP也可以入驻奥体,档次是全杭州顶尖的,但毕竟在区域外。在区域内,目前已经明确规划的,主要是顺发·美城美颂的BLOCK。
■开发商:宁围有顺发,桃源有滨江
宁围和桃源,都是「换新」板块。宁围在滨江碧桂园·翡翠江南之后,断供约两年时间,桃源上一个项目是融创金成·臻蓝府,在去年收官。
随着土地的供应,两个板块分别迎来了新面孔,重新回到公众的视野。
先说宁围,今年上半年一口气出让了5宗宅地,顺发恒业、大家、三盛、景瑞、坤和五家房企进驻。
其中的顺发恒业,是万向集团旗下的萧山本土房企,早期在钱江世纪城开发了佳境天城、和美家、美哉美城等楼盘,得益于户型和园区配套上的优势,顺发恒业在南岸积累了良好的市场口碑。
△美城美颂效果图
都说久别胜新婚,这次顺发带着美城美颂「王者归来」,市场的期待值很高。
再说桃源,去年联发溢价24.7%竞得了北秀观云地块,桃源板块初露锋芒;今年以来,桃源的热度更高,滨江、合能拼到自持7%分别竞得两宗地块,另外现房项目联发溪语宸庐也是在前段时间开盘,中签率24.32%,目前已售罄。
最惹人关注的,莫过于「滨江造」的沁语晓庭。项目从今年5月拿地,到如今已经完成首开;另一方面联发北秀观云,也于前几天取证,今日(10月27日)开始登记,目前仅剩合能项目还未传来声音。
如果在以前,宁围和桃源,一个在南岸,一个在大城北,大概率是没有很强的竞争关系,但是现在大家的工作流动性越来越强,宁围的出现,必将让市场上3.4万级的竞争更加激烈。

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责任编辑 | 牟卫华      总编辑 | 叶建英      监制 | 叶小伊

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