荣盛发展，迷之涨停
出品 l 观点财经
作者 l 橙子
4月底相继发布年报和一季报后，由于数据双双不及预期，荣盛发展（SZ002146）股价已经连续下跌近半个月。不过，5月17日到18日，荣盛发展股价反弹，18日更是在午后直接涨停。
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至于涨停原因，目前来看应该属于超跌反弹，因为从已知信息来看，至少从业绩层面，荣盛发展没有涨停的理由。
从19日即荣盛涨停后一个交易日的股价表现来看，也印证了这一点，截止到19日收盘，荣盛股价收跌5.75%。
荣盛年报
微增收，不增利
早在5月6日，荣盛发展公布了1-4月份的经营数据：
截止到2021年4月底，荣盛发展累计实现签约面积290.21万平方米，同比增长41.56%；累计签约金额347.92亿元，同比增长60.56%。
图片来源：荣盛发展官方公告
销售数据增长情况不错，但要知道去年同期受疫情影响，整个房地产市场成交情况都比较低迷，因此荣盛发展这份销售成绩单，也存在对比基数较低的因素。
回头来看业绩表现，一季报披露信息不多，我们主要来看年报。
过去一年，荣盛发展营收715.1亿元，仅同比微增0.85%；
归属净利润则同比减少-17.75%，为75.01亿元；
扣非净利润同比减少-17.12%，为74.94亿元。
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在营收构成中，房地产业务营收同比减少2.1%，为620.76亿元，实现毛利28.56%。但荣盛在河北、安徽、湖北3个省已布局12个园区，目前已成其非房产业务项目内，营收贡献最多的一项，2020年，荣盛发展的产业园业务贡献营收53.62亿元，实现毛利率22.91%。
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不过，尽管荣盛正在大力发展地产之外的其他业务，但其对河北地区的土地依赖，仍是制约荣盛规模扩张的重要因素之一。
根据其年报数据，截止2020年年末，荣盛发展的总土储约3836万平方米，比年初提升2.9%，总土储可保障未来2-3年开发需求，但环渤海区域占比就达6成。
整个2020年，荣盛发展新增土储拿地金额为282.03亿元，其在环渤海区域的拿地投入就达到147.5亿元，占比52%。
而在环渤海区域中，河北省土地总价款就达到126.3亿元，占整个环渤海区域的投入比重达86%，荣盛走出去的战略似乎并没有得到很好落实。
除了拿地区域集中在环渤海一带，在土储城市分布方面，荣盛的土地也主要集中在三四线城市。
这里面就存在两个问题，一是三四线城市目前楼市现状本身就不算太好，存在较大去化压力；
二是环渤海区域的楼市政策受北京地区影响较大，这一点无疑会加大荣盛在经营层面的不确定性。
由此便不难理解荣盛发展的存货周转率只有0.3次，远低于11.83次的行业平均水平。
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进而也导致荣盛毛利率同比下降2.26个百分点至27.82%，净利率也同比下降2.65个百分点至10.87%，两项指标连续两年下降。
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此外，荣盛整个2020年拿地节奏明显放缓。全年仅新增土地储备65宗，新增土储建筑面积为695.4万平方米，新增土储拿地金额为282.03亿元，同比分别下降29%和6.6%，仅完成2020年计划拿地建面1355.92万平方米的51.3%。
因此，从荣盛发展的土储结构和新增土储规模来看，尽管可以暂保规模不断档，但若想进一步实现营收质量上的突破，土储结构还有待优化。只是从荣盛债务情况来看，恐怕也多是心有余而力不足。
负债规模逐年增长
杠杆率长期处于较高水平
从荣盛发展的资产负债结构来看，2017-2020年，其总负债分别为1623.53亿元、1914.02亿元、2099.22亿元、2368.5亿元，整体负债规模呈逐年攀升状态。今年一季度，荣盛该指标较年初小幅增至2388.72亿元。
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而且从荣盛现金流结构来看，2020年荣盛实现经营性现金流13.67亿元，同比减少36%，若参照2018年该项数据，荣盛的经营性现金流净额则在短短几年内减少了161.45亿元。到今年一季度，该指标则为净流出50.07亿元。
与此同时，荣盛通过融资借款获得的筹资性现金流净额，则在2018年、2019年两年为负之后重新为正，达到35.48亿元，同比增长178%。
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对筹资产生的现金流入增加，荣盛的解释是“取得借款收到的现金增加所致”。
不过，也得益于筹资性现金流的增加，荣盛全年现金流情况有所改善，实现25.64亿的现金及现金等价物净额增长，较2019年同比增速达229%。
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但在杠杆水平上，受整体负债规模高企的影响，2020年荣盛的资产负债率仍高达82.07%，即便剔除预收款，该指标仍达到73.78%，踩中一条红线。
若拉长时间线也不难发现，近五年荣盛资产负债率几乎从未低于80%，长期处于行业较高水平。
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在净负债率和现金短债比两项指标方面，荣盛分别为80.18%和1.23，符合融资新规标准。但巨额担保问题，以及频出不断的投诉问题，也在拖累荣盛融资通路和经营情况。
根据荣盛5月14日的融资担保公告，当前公司对外实际担保总额为683.66亿元（不含本次），占公司最近一期经审计净资产的147.53%。
尽管暂无担保逾期问题，但“地雷”终归存在爆炸隐患。
图片来源：荣盛发展官方公告
而近期荣盛因“团购费、装修保证金、捆绑销售基金”等问题遭遇的投诉，也让荣盛面临一场口碑危机，这在当前楼市存量竞争时代，恐怕不会是个好消息。
纵观荣盛2020年成绩单，几乎可以看出已经从增收不增利，慢慢向既不增收也不增利转变。其康旅、产业园等项目尽管迎来一波营收，但从整体营收构成来看，仍难成主要利润来源，且这些项目毛利水平着实一般。
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