逃过了P2P，还要逃过返乡置业丨叶建英

2020年的春节来得早，很多事情就凑在一起，街上很堵。

但是，再怎么堵，回老家以前，还是在杭州看几个盘吧，郊区盘，地铁盘，老破小，都排个计划表去看一看。

你不在杭州看，也有人逼着你在老家城里看。

要是你能凑齐三四十万的现金，就会被逼得更紧，客观上有衣锦还乡的需要，有为父母尽孝的需要，主观上，你也担心钱越来越不值线，担心挤不进「城市化福利」的快车。

吴晓波老师说了，纽约的房子涨了2.4倍，上海的房子涨了14.2倍，这是国家经济发展给每个人的机遇。

好像你不赶紧买房，就是主动放弃国家红利。

01，买房不用区分一二三四五六线

那些能够用一张图分析全国楼市涨跌的，都是砖家。

那些劝你县城置业，或者阻止你县城置业的，也都是砖家。

既然不存在一统天下的全国房地产市场，那么挑在哪里买房呢？在人越来越多的城市买房，在你找得到工作的地方买房。

人越来越多的城市不是房价越来越贵吗？

不是的，市场经济意义上的城市，之所以能够起来，不是国家在这里设置了机关或者军队上面派下来很多人，而是因为生活在城市的性价比更高，聚集起来了很多人。对，是性价比，是便宜才吸引了那么多人。

你在杭州郊区工作，那就买在郊区的镇上，这也比你买到老家的县城、地级市甚至省城更能分享国家红利。

当然，如果你本来就是杭州都市圈的原住民，那你在乡下的农村户籍就不要放弃了。

已经列入国家战略的长三角一体化，最大的意义就是用轨道和产业打造更大的城市，提供更多的商品房，以更低的价格，容纳更多的城市人口。

新时代两个重大的变化，就是放弃独生子女的政策，放弃控制大城市的理念。

02，多少钱才能买在杭州

杭州房价的绝对值无疑是高的，但是一个真正的大城市好城市会有很多道门槛，也会给你很多道缺口。

你可以根据自己的发展态势跨过一道一道的门槛。

从单价来看，新房3万元、2万元、1万元差不多是主城首改、主城刚需和都市圈置业的门槛。

从总价来看，200万元是在杭州买新房的门槛，100万元是留在杭州的门槛。

100万元出头的二手方，差不多可以买在萧山和临平老城区的小中套，虽然房龄都在20年以上了，但是政府也不断地在做老旧小区改造，而且因为是老城区，学区都还不错，地铁和商业的配套也不会远。

典型的像萧山崇化小区，2019年杭州二手房成交量TOP10的小区之一，均价在每平方米23000元左右，小中套面积在50-60平方米左右。

100万元出头的新房，主要是在快速路和轨道站点边上，像戴村、浦阳、河上主干道边上的新盘，像杭州至海宁和杭州至绍兴的两条城际站点边上的新盘。

典型的像杭海城际斜桥镇站边上的融信澜庭和融信澜庭启杭两个盘，均价大概在一万一二，100万就可以买下新三房。

03，大杭州的梦才刚刚开始

新盘万元房有些都已经在杭州行政区域外了，是不是太偏了？还真不是。

比如，行政上属于嘉兴下面的海宁。实际上，杭海城际可以在余杭高铁站与地铁9号线同台换乘，两条线把单价1万元的新盘和7万元的新盘连接起来。每过几站就是一个新价格，不同消费能力的购房者都可以在这两条轨道沿线找到中意的房源。

而且，跟北京这样传统的大城市不同，杭州和整个长三角都是一体化发展的，杭州周边地区产业也比较发达。而大杭州的梦，不仅仅是杭州市中心的人口不断向外溢，还包括这些周边县域也通过轨道和快速交通整体融入到了大杭州。

举个例子，距离杭绍城际杨汛桥站接近2公里的元垄紫薇府，比杨汛桥站边上的另一个新盘卖得还要贵。

因为杨汛桥衙前一带产业发达，常住人口多。这些人口对轨道的需求不是日常通勤，而是商业商务，周末进个城坐坐，住还是离公司近一些更好。以前要考虑进城买房，现在就地买房就可以了。

如果放到在建的杭州二绕范围内，杭州更是可以满足每平方米几千元到顶级豪宅的各种需求。

比如钱江新城的新盘限价在每平方米69800元左右，往南外溢一环到杭州绕城，市心路南端南部卧城地铁边的楼盘均价就在每平方米30000元左右了。

再往南外溢一环到杭州中环，融创森与海的均价每平方米14000元，就又降了一半。

再往南外溢一环到杭州二绕，诸暨枫桥绿城春江明月的均价每平方米7000元，就又降了一半。

诸暨枫桥绿城春江明月与钱江新城的直线距离在50公里左右，虽然已经不适合市中心的人口通勤了，但是如果自己在市区有一套小户型，把父母接到这里来住，也不比在老家县城买房差啊。

04， 购房补贴也拉不回返乡置业

新年1月2日，一个名不见经传的小县城在朋友圈刷了一波流量。

四川省自贡市富顺县，对在县城规划区内购买新建商品房发放一次性财政补贴。补贴的背后，除了那些还在老家乡镇的人口要进县城，已经在大城市奋斗的年轻人，即使有购房补贴也不返乡置业了。

看一下杭州房地产市场上的几份数据，就可以知道现在原籍外省的购房者比例有多高。

2019年，杭州的二手房总成交超过8万套，原籍地外省的客户占了43.52%，其中原籍安徽的又占了8.95%。

2019年年底，未来科技城天空之城首次开盘，8933组摇号家庭中原籍省外的家庭占了36.29%，共3242组，远远超过杭州十区，几乎和省内家庭数量持平。

这说明全国跨省的人口流动速度越来越快，从制造业工人到数字经济的工程师，都有大量的人口正在向杭州等新一线城市集聚。

再来看2018年、2019年杭州二手房各总价段成交比例的变化。

数据来自我爱我家

400万以上的房源变化很小，200万以下的房源占比却大大下降，说明三个情况：1），整体来说居民收入没有大的变化；2），杭州的房价在上涨；3），200万以下的购房者不是大幅减少了，而是外溢到杭州市行政区以外了。

说安徽人买走了大杭州。我们就比较一下2018年、2019年蚌埠市域、安庆市区和海宁市域的商品住宅的成交套数。结果也可以发现，虽然2019年三地的成交套数都低于2018年，但是安庆和蚌埠的减幅远远大于海宁。

蚌埠安庆海宁2018年和2019年商品住宅成交情况

	蚌埠	安庆市区	海宁
18年成交套数	31671	16179	17000
19年成交套数	20131	9850	15996
同比下降	36%	39%	6%