念念不忘，必有回响。——《一代宗师》
4月4日，凤起钱潮登记结束，新推出40套新房源，高层均价61800元/㎡，面积203、232㎡；137㎡洋房均价72000元/㎡，177-254㎡洋房均价73000元/㎡，147户报名，中签率27.2%。热闹的高端楼盘摇号大军中，6万+顶豪和4万+的大户型唱了主角，却鲜有5万楼盘的戏份。4字头到6字头的跳空，也正是目前杭州限价政策下，中级改善市场的尴尬空间。4月2日，厦门建发竞得的翠苑地块，楼面价38419元/㎡，溢价率18.78%，略低于预期，销售均价对标黄龙云起的58000，可以算得上捡漏的价格，从另一层面也表现出大部分开发商对此类项目缺乏底气。
对于目前限价69800的塔尖楼盘来说，这样的价格往往由地段决定，自带光环。但是，对于5万+的楼盘来说，只是位于第二梯队的领先位置，并不稀缺，决定这个楼盘的真正价值，其实是开发商的产品力，需要开发商来补光。
2017年1月，绿城联手建发以40766元/㎡的楼面价拿下沁园地块之后，杭房、九龙仓、融信相继以接近4万或超4万的楼面价跟进，板块冲6万的房价一度成了大家的共识。限价严格执行，苦等近两年，沁园首开最终也只拿到了49500元/㎡的均价，再到去年年初的54000元/㎡，也只是从血亏到保本。至此，申花的新盘高层价格被锁定在了54000元/㎡。接着，断供已久的文教板块的两个项目——黄龙云起和古翠蓝庭相继面市，均价在56000-58000元/㎡。尽管价格都被限着，但总体的房源去化速度还是有些差强人意。从可售房源数据上可以看到，仍有较大一部分库存，要么流摇要么高中签率，和顶豪区均价69800元/㎡的房源次次摇号次次售罄的命运相比，倍感冷清。（见文末图表）
均价69800的南星望江板块，是杭州新顶豪区的代名词。从壹品上品御品到现在的仁恒滨江园，以及未来的新世界望江项目，除了绝版的地段配套，加上滨江、仁恒等豪宅专家产品打造力的加持，还有板块的限价红利。G20后的杭州，2-3倍的房价涨幅让一批中产身价倍增，而这些购房者在置换的过程中，能够上这一档位的，绝不会放弃这样的机会。这是对5万+楼盘最直接的分流。而另一波分流的「势力」则是5万-的限价红利盘，比如晓风印月、杭州壹号院、奥邸国际等楼盘，甚至是3万5的未来科技城都成了强劲的对手。前者是成熟的倒挂红利较明显的楼盘，后者是总价更低，却更有想象力的新板块。既没有跻身顶豪阶层，又没有价格的优势，这正是5万+中级改善项目的尴尬之处。
在翠苑地块的报名开发商中，包括融创、绿城、滨江、保利等开发商都参与了竞争，但相比其他两块宝地，报名的开发商总数少了三分之一，这也正体现出一部分开发商的担忧：楼盘去化和资金回笼速度甚至比利润率更重要。没有地价优势，又被上下两层挤压，开发商的品牌号召力及产品打造力成为破局的唯一利器。一是对板块的理解。申花文教有着一批钟情于板块的新杭州人，他们在意的可能是一个公交车站，一家老餐馆，甚至是某个转角的一颗树。其次，对产品的挑剔。20年前的城西，有绿城桂花城、南都德加，5年前的申花有欣盛东方福邸、赛丽绿城慧园，即便是限价如此严格的今天，即便是品牌开发商也需要更努力地投入。
在这一轮土拍的角逐中，翠苑地块最终建发房产以18.8%的溢价率拿下，多少有些让人意外，这是曾被业内预测有可能破4万楼面价的地块。建发房产，进入杭州实际已有三年多，一直扮演着绿城合作方的角色，从凤起潮鸣再到沁园、西溪云庐，就好像一位插班生，默默地跟在学霸身边。即将首开的养云静舍是建发作为操盘者，向杭州人民递交的第一份答卷；而建发拿下的翠苑地块也正表达了建发对于自身产品的信心，以及深耕杭州的态度。杭房建发养云静舍，主力户型为119㎡和139㎡，打造的是杭州首个新中式高层项目。三进院落、云纹铝板、斗拱飞檐等细节都让人眼前一亮，在精装细节上也很用心，比如厨房台面的滴水线、阳台多装一个地漏、吊顶的灯带……项目预计5月首开。而同样是现房销售的锦绣公馆，户型起步139㎡，纯改善社区搭配的是是「适温、适湿、富氧」的科技系统，预计6月首开。
