一周问答 | 自贸区新片区落地后，临港楼市怎么走？

Q1.

网友桥下新屋：丁总，自贸区新片区落地一段时间了，临港未来的楼市怎么走？

丁祖昱：自贸区新片区的落地，会如何影响临港未来房地产市场呢？按照城市房地产周期逻辑，短期看政策，中期看库存，长期看基本面。

短期主要看政策。从临港新片区限购政策的调整可以看到，为支持当地产业发展做了局部调整，对区域产业发展和人口导入有积极作用，显然会给临港楼市带来较大的刺激和较高的市场关注度，短期利好临港房地产市场。但是在当前房住不炒的背景下，临港新房大涨的可能性不大。

中期房地产市场主要看库存面。从库存来看，截至2019年6月份，临港新城新建商品住宅库存52.7万平方米，去化周期29.8个月，而上海市新建商品住宅库存仅11.2个月，可见临港新城库存较高。自贸区新片区政策落地，在一定程度上可以加速去库存。

长期房地产市场主要看基本面，包括经济、产业和人口。新片区在打造更具吸引力的人才发展环境上，主要是聚焦吸引国内和国际各方面的人才，一共提出了12条政策，包括人才“居转户”年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。随着临港产业的发展壮大，更多的高端产业人口导入，住房需求将持续存在。

Q2.

网友心空空：集体建设用地入市，会对房地产市场产生哪些影响？

丁祖昱：近日，全国人大常委会审议通过了关于土地管理法、城市房地产管理法的修正案，主要有以下七点变化值得关注：其一，破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍。其二，改革土地征收相关制度。其三，允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。其四，为“多规合一”改革预留法律空间。其五，将基本农田提升为永久基本农田。其六，适应放管服改革要求，合理划分中央和地方土地审批权限。其七，土地督察制度正式纳入土地管理法律制度。

此次新修改的土地管理法吸取了实践的成功经验并上升到法律层面，尤其是允许集体经营性建设用地入市成最大亮点，打破供地二元体制，为未来土地供应增加一个重要渠道。但鉴于入市集体经营性建设用地不能用于商品住宅开发，因此对商品住宅市场影响寥寥，但在对增加租赁住房供应，特别是推动租售并举制度的发展具有积极影响。另外，新法在土地征收上和自愿有偿放弃宅基地上的规定将有效推动农村城镇化进程，未来农民在增进财产性收入下，大概率将增加释放房地产需求。

Q3.

网友黑夜虽长：丁总，请问您对济南的楼市怎么看？

丁祖昱：当前济南商品住宅市场供求量价均处下降通道，整体市场下行。从开盘加推来看，近段时间开盘量有所上涨，整体去化率保持稳定，但案场到访量有所下降，主要是部分刚需及刚改客户进场。二手房市场价挂牌价约19000元/平方米，环比有所上涨，但观望情绪浓厚整体表现有价无市。

预计下一阶段，济南的供应还会继续放量，成交也会有小幅度的上升，但总体来看，价格趋稳是大概率事件。

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