8月商品房销售额累计增速首次由负转正！
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01
前8月全国商品房销售额累计增速回正，单月规模创新高。
国家统计局数据显示，1-8月全国商品房销售额96943亿元，同比增长1.6%，1-7月份为下降2.1%，其中住宅销售额增长4.1%；商品房销售面积9.8亿平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月收窄2.5个百分点。8月，全国商品房销售面积、金额分别达14855万平方米和15521亿元，创疫后新高，同比增13.7%和27.1%。
具体到区域市场来看，东部地区商品房销售面积累计同比增速率先回正，前8月同比增长0.8%；其次是西部地区前8月商品房销售金额同比增长0.3%，但销售面积仍同比下降2.7%。中部和东北地区市场恢复较慢，前8月商品房累计销售面积、金额较2019年同期仍有一定差距。
7月起杭州、常州、无锡、沈阳、东莞等调控政策陆续收紧但楼市热度仍然保持惯性上升，以东部沿海地区为主的核心城市带动全国商品房市场规模一再上扬。
图：全国月度商品房销售面积、
销售金额及其同比走势（单位：万平方米、亿元）
数据来源：国家统计局
02
自前6月全国房地产开发投资额累计增速由负转正以来，7月和8月累计投资增速继续保持正向增长。1-8月份，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%，增速比1-7月份提高1.2个百分点。其中，住宅投资65454亿元，增长5.3%，增速提高1.2个百分点。单月来看，8月全国房地产开发投资13129亿元，同比增长11.77%。
值得注意的是，8月全国房地产开发投资额累计同比增速及同比增速涨幅较7月分别下降0.3个百分点和3个百分点，开发投资额增速增长有所放缓。
究其原因，主要是房企融资环境预期收紧下新开工与土地购置投资削减。中央提出房企融资“三条红线”门槛后，8月房企房屋新开工同比增速较7月收窄8.9个百分点；土地成交价款累计同比增速回落1个百分点。预计，受新开工与土地购置投资消减影响下，后续开发投资额增速增长将逐渐趋平。
图：全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）
数据来源：国家统计局
03
一线城市房价同环比涨幅齐增
从全国商品住宅销售价格来看，各能级城市新房销售价格环比涨幅显著扩大，一线城市一二手住宅销售价格环比均有所上扬。具体来看，一线城市新房、二手房销售价格环比分别上涨0.6%和1.0%，涨幅分别扩大0.13个百分点和0.25个百分点。其中，广州新房和二手房环比涨幅分别为0.9%和1.7%，领涨四大一线城市。
二三线城市中沈阳、西安、无锡、成都、惠州等新房房价环比涨幅显著均上涨1%以上，其中惠州环比增1.9%涨幅最大。
8月份，一线城市新房和二手住宅销售价格同比涨幅有所扩大，涨幅比上月分别扩大0.3和1.2个百分点。二三线城市同比涨幅回落或与7月相同。
图：2018年1月以来70城及各能级城市
新建商品住宅价格指数环比走势
数据来源：国家统计局
图：2018年1月以来70城及各能级城市
二手商品住宅价格指数环比走势
数据来源：国家统计局
04
8月新开工面积缩水环比降12%
从新开工面积来看，6月新开工面积曾创下20年来单月新高，7月超越了除6月以外过往两年单月绝对量，而8月新开工体量大幅缩水。
1-8月，房屋新开工面积139917万平方米，下降3.6%，降幅收窄0.9个百分点。单月来看，8月房屋新开工面积仅19885万平方米，环比下降11.6%，同比增速也降至2.41%。
究其原因，主要房企基于后续融资收紧的预期，对项目新开工进度与建安投资均有所放缓；次因则是由于疫情所致上半年全国土地购置面积较小，前5月同比下降8.1%。经历6月、7月新开工面积激增后，8月体量回落也在情理之中。
图：房地产开发企业
新开工面积月度走势（单位：万平方米）
数据来源：国家统计局
与此同时，由于核心地区优质地块供应陆续减少，房企拿地热情有所减弱，土地市场短期降温，8月全国土地成交规模延续下滑，土地购置面积累计同比降幅连续2月扩大，且房企土地成交价款累计同比增速收窄1个百分点。
从累计数据来看，前8月房地产开发企业土地购置面积11947万平方米，同比下降2.4%，降幅比1-7月份扩大1.4个百分点。
图：全国房地产开发企业土地购置面积增速（单位：%）
数据来源：国家统计局
前8月数据表明，房地产市场自V型逆转后，继续发挥宏观经济稳定器和压舱石的作用。虽然房地产行业回暖态势比较明显，但是总的来看，无论从投资额还是从销售面积来看，仍然没有回到正常的状态，市场仍处于恢复阶段。
从开发投资的角度来看，受“三条红线”等金融监管加强的影响，接下来房企对自身资金使用势必要更加审慎，加上土地市场优质土地供应逐渐减少，预计后续房企将缩减建安投资与拿地幅度，全国房屋新开工面积与土地购置面积增速也将放缓。受土地购置、新开工、建安投资等影响，预计房地产开发投资额增速将逐渐趋平。
商品房销售方面，受东部地区核心城市新房销售量价齐升的带动，全国市场强力恢复，从当前1-8月全国商品房销售面积与金额增速情况来看，2020年全年销售面积有望再创新高。而针对恢复相对较慢的中部、东北部地区，要谨防市场下行期部分城市间市场分化进一步加剧的可能。