年报点评 | 佳兆业：大湾区土储利好销售增长，核心净利润同比增长304%

2018年佳兆业权益合约销售金额为700.6亿，同比增长56.7%。营收规模持续增长，核心净利润同比增长304%至47亿元；在手现金229亿元，同比上升8%，短期偿债压力较小。持续聚焦大湾区及湾区外延城市，不断推进旧改项目，总土地储备资源足够未来3-4年发展。多元化方面，旗下物业集团成功分拆赴港上市。

一、业绩增幅高于TOP30强房企32%的平均水平

业绩增幅明显。2018年，佳兆业实现权益合约销售金额约人民币700.6亿元，同比增长56.7%，高于TOP30强房企32%的平均业绩增幅；实现权益合约销售建筑面积约为383.7万平方米，较去年同期增长37.7%。值得一提的是，佳兆业2016-2018合约销售年复合增长率达到53%，上升趋势明显。在销售目标上，公司2018年成功完成全年700亿目标。同时，佳兆业在2018年业绩发布会上还表示，公司2019年销售目标为875亿元，而佳兆业2019年将推出可售货值1580亿元，只要保持2018年55%的全年去化率便可完成，考虑到佳兆业土地储备布局均在热点区域，今年业绩目标完成可期。

以粤港澳大湾区为核心的珠三角区域业绩贡献稳步上升至六成。从销售业绩增长来看，佳兆业2018年中西部、环渤海和珠三角销售额出现不同程度增长，分别较上年增长204%、91%和68%，相反，长三角销售额出现下滑的情况，同比下跌20%。而从业绩贡献占比来看，凭借佳兆业于粤港澳大湾区以及湾区外延城市的广泛布局，自2015年以来，珠三角贡献占比呈现稳步上升的趋势，连续4年居四大区域之首，其中深圳佳兆业实现权益合约销售额约230亿元，占全年销售业绩的33%。

总的来说，近几年佳兆业业绩规模不断快速增长，得益于企业持续聚焦粤港澳大湾区的战略，尤其在2018年整个粤港澳大湾区规划发布之后，佳兆业可以说是受益最多的房企之一。

二、继续聚焦大湾区及湾区外延城市，总土储能够支撑企业3-4年发展

湾区及湾区外延城市新增土储权益投资额占整体的56%。2018年，佳兆业通过招拍挂、合作开发及收购方式新增30个土地项目，权益新增土地金额为158亿元，同比增长17%，权益新增土地建面为332万平方米，维持在300万方左右。以权益拿地金额计算，新增土地储备中，粤港澳大湾区及湾区外延城市的新增土地储备权益投资额占比达56%，企业持续深耕粤港澳大湾区及外延城市的战略不变。此外，佳兆业2018年首次进入海南三亚，加大珠三角区域布局。

总土储能够满足企业3-4年发展所需。截至2018年底，佳兆业成功在全国45个城市拥有152个不同开发阶段项目，总土地储备面积为2400万平方米，大湾区土地储备约1300万平方米，占总土储的54%。目前佳兆业的土地储备较为充足，按照30%的年复合增长率计算，足够支撑未来3-4年的发展所需。

三、核心区域旧改项目未来能够为企业带来更多可开发资源

3000万平方米未纳入土储的旧改项目将为企业带来更多可开发资源。一方面，旧改项目确实已为企业带来不少的资源，截止2018年底，佳兆业在粤港澳大湾区拥有旧改项目储备建筑面积730万平方米，占总土储资源2400万平的30%。另一方面，截止2018年底，佳兆业拥有未纳入土储的旧改项目储备占地面积约3000万平方米，同比增长25%，这代表未来企业在旧改项目转化为可供开发的建设用地具有较强的优势，并且旧改项目主要布局在前景较好的城市，其中99%的旧改项目位于粤港澳大湾区城市，而广深两地占比超60%。

四、核心净利润同比大幅增长304%达47亿元

佳兆业在销售业绩保持快速增长的同时，在盈利方面也有不错表现。根据年度数据显示，2018年佳兆业实现营业收入387亿元，同比提升18%，销售毛利首次突破百亿大关达到111亿元，同比增长25%；核心净利润高位攀升，同比大幅增长304%达47亿元，增幅在已披露业绩的规模房企中位居前列；毛利率达到29%，同比增长1.5个百分点。

前期旧改项目入市将会改善企业现金流、降低财务杠杆、提升公司利润空间。佳兆业2018年净负债率由2017年底的300%降低至236%，杠杆有所降低。从债务结构来看，截止2018年底，持有现金为299亿元，同比增长8%，能够很好的覆盖短期有息债务。值得一提的是，佳兆业前几年的旧改项目将于2019年上市，这些项目普遍分布在深圳、广州等核心城市，上市之后，将在改善现金流、降低财务杠杆、提升企业利润空间等方面起到很大作用。

整体来看，佳兆业销售规模增长明显， 2016-2018合约销售年复合增长率达到53%，上升趋势明显。在土地投资方面，佳兆业持续聚焦粤港澳大湾区及湾区外延城市，并不断推进旧改项目，且未来企业在旧改项目转化为可供开发的建设用地具有较强的优势，截止2018年底，佳兆业拥有未纳入土储的旧改项目储备占地面积约3000万平方米。并且企业前期核心区域的旧改项目入市将会改善企业现金流、降低财务杠杆、提升公司利润空间。

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