周二市场说｜北京新政对商办市场具有“毁灭性“打击

我个人非常同情目前在北京开发商办项目的开发商。

上周末，北京出台了商业办公类项目管理的相关新政，政策一出台，各方评论很多，但最终得出的结论基本都是会对市场产生巨大影响。我也仔细看了政策，个人认为会对北京当前商办销售市场产生“毁灭性”打击。

政策当中比较重要的有三条：

第一，未来不允许个人购买商办项目（主要是针对在建、在售项目），这对北京的商办市场影响也是最大的。众所周知，此前商办市场中个人投资者占到比较大份额，现在采取“一刀切”方式，不允许个人购买商办，在全国各城市当中也是绝无仅有的，至于这样做是否“合法”，还有待于法律专家的判断，至少今天实施之后北京商办市场将要停滞一段时间。另外，针对已经购买商办的客户群体，未来的转让也出现“限购“，接盘者虽然可以是个人，但和住宅限购条件相一致，这对之前个人购房者来说是非常不公平的。

第二，北京这次基本禁止了“商改住”。一线城市中上海已经在去年12月22日率先暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批，随后与2017年1月7日，对商业办公项目进行集中清理核查，并暂停此类项目的网上签约。那时已经有多的评论预测北京将要更进，果然，在不到3个月的时间内，北京出台了相关政策。总体来看，两个城市政策出发点都是基于控制人口，因此从这一点来看，未来禁止”商改住“的执行力度一定会很大，这也几乎阻断了北京大多数非核心区域商办的销售出路。

第三，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米。这条虽然也是很不合理，但相比前两条而言，却是“小巫见大巫”。从商办角度来讲，最小分割单元500平米明显是有欠考虑，众多的中、小微小型企业为什么要用这么大空间的办公房？但今天不是“讲道理的时候”，规定是多少就是多少，合理不合理以后再说。实际上，这一条也基本断绝了中、小微企业购置商办房的可能性。

总而言之，与上海以及其他二线城市相比，北京这次政策力度明显加大很多。上海主要是严管“类住宅”擦边球，尤其是违规销售、擅自改建投的项目。南京、合肥的政策则更加宽松，南京只是在“商改住”规划上做出控制，合肥则是强调加大对违法违规行为的处罚力度。而今天北京的政策直接“逆天”，要从根本上“摧毁”之前的商办格局。从这个角度来讲，我个人非常同情目前在北京开发商办项目的开发商。

当然，今天北京对商办这方面采取了诸多限制，反过来将会对住宅产生“利好”，北京住宅市场的供求矛盾还会进一步的加剧，住宅售价和租价的上涨压力继续凸显，这将是摆在相关主管部门面前的又一件棘手问题。