周二市场说｜30万套高级人才公寓，需要多少年才能分配完毕？

要闻速看

• 沈阳出台楼市新政，在三环区域及浑南区全域内，本市户籍居民购买家庭唯一商品住房的，不予限售；购买家庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。

  点评：一步到位

• 央行在最新发布的中国区域金融运行报告（2017）中为房地产和去产能划出了清晰的金融政策底线：在支持居民合理自住购房同时，严格限制信贷流向投资投机性购房。

  点评：难以分辨

• 成都市房管局发布人才公寓政策。根据《细则》，符合标准的人才可申请租住由政府提供的人才公寓，租期为5年。人才公寓满5年后可申请按入住时的市场价格购买，购房后5年内不得出售。

  点评：重大突破

• 厦门市国土资源与房屋管理局消息透露，9月15日，厦门岛外将公开出让6幅地块，土地总面积9.18万平方米，总起始价43.35亿元。土地拍卖将采用“限地价、竞配建”方式进行，不设拍卖底价。

  点评：限制众多

• 优客工场8月7日宣布，该公司正式完成PRE-C轮融资共计12亿元，而所有投资人当中包括首创置业、星牌集团、北京爱康集团及景荣控股。

  点评：再上台阶

上周末，成都市房管局发布了关于人才安居工程的最新细则，宣布未来五年，成都将建设人才公寓和产业新城配套住房2769万平方米，约35万套。其中包括30万套人才公寓和5万套产业新城(工业园区)配套住房。

入住规定方面，租期最长为5年，租金标准按照市场租金的一定比例确定。值得注意的是，租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时的市场价格购买，购房后5年内不得出售。

此项新政一出，不少年轻人才如释重负，用人单位也欢欣鼓舞，因为这项新政至少解决了三个问题：

第一是“钱”的问题。租住五年后转为出售，把购房款再度投入房屋建设，可以解决租赁住房建设的资金压力，让房屋建设资金轮动起来。

第二是房价的问题。购房价格在五年前租住时已经约定好，在今天已经锁定好了未来五年的房价，这类住宅投入市场后，将对稳定成都市房价起到巨大作用。

第三是留住人才的问题。先租后售，解决了年轻人才资产累计不足的问题，降低了年轻人才留下的成本，而五年后按现价购买、并执行五年限售则是提高了人才的离开成本，也让年轻人才更愿意安心留在成都。

也有一些问题需要注意，首先是有没有这么多高级人才来匹配30万套住房，四川省一年研究生毕业人数还不到3万人，照此计算，30万套住房至少需要10年才能去化完毕。

其次是中大户型住房比例可能过大。按照目前的标准，D类人才（研究生学历）住房标准不高于60平方米，C类地方级领军人才不高于90平方米，而按照房管局公布的建设计划计算，未来5年建设人才公寓的套均面积为74.3平方米，粗略规划求解可知供给C类及以上人才的住宅占比至少要33%，即大约10万套，这一数字明显过大。

最后是产业新城配套住房比例过低。本次规划中仅计划了5万套住房，远低于人才公寓的30万套。但无论是从购买能力、还是说企业的用工数量而言，高级技术人才的住房需求缺口还是更大一些。

“先租后售”这一模式还可以改进，比如进一步去做“以租代售”，在适当提高租金的前提下，把前五年租金变为首付款，这样可以起到进一步“锁定”人才的作用，只要做好运营、维护的成本核算，对于建设资金也不会产生压力。而制定市场化的租金价格，也有利于保证租房租赁市场的秩序，预防价差寻租的违规行为发生。

最后还是建议更多城市可以推广类似政策，比如像上海这样计划五年新增70万套租赁住房，推行“以租转售”的政策，有利于政府回笼资金，促进租赁住房建设持续发展；并且这种模式也可以作为租赁住房市场的补充，让更多的房源加入到租赁市场中来，从解决市场矛盾的根本出发，平衡供需，稳定房价。