物业纠纷典型案例 7 则｜天同码 132
陈枝辉 北京天同律师事务所
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本期天同码，主要整理自《人民司法·案例》2016年第2期至2016年第14期中的物业纠纷典型案例 7 则。
规 则 要 述
01 . 未实际占有物业，但享受业主权利的，应交物业费
生效裁判确定的物业所有权人，因其已实际享受了业主权利及收益，故不得以物业未交付为由，拒付物业服务费。
02 . 补充协议变更主合同的，以补充协议特殊条款为准
补充协议约定的特殊条款与主合同约定的一般条款内容不一致时，应认定特殊条款效力及其证明力强于一般条款。
03 . 物业服务瑕疵，尚未到业主拒缴或减缴物业费程度
业主拒缴物业费的先履行抗辩权能否成立，应根据物业服务是否严重影响到业主生活程度、是否根本违约来判断。
04 . 多数业主所签物业合同，可适用于少数未签约业主
提供物业服务企业与大多数业主所签物业服务合同，可适用于未签约但存在事实上物业服务合同关系的少数业主。
05.小区违规燃放烟花引发火灾，物业公司应过错赔偿
小区内违规燃放烟花爆竹引发火灾，致使他人财产受损，燃放人及物业公司有过错的，应承担相应侵权赔偿责任。
06 . 计算业主表决权，应以证载面积为准，不扣除分摊
在计算业主大会会议中业主投票表决权时，应以房产证记载面积作为业主专有部分面积，证载分摊面积不能扣除。
07 . 相邻车位间公共部分，车位业主有平等合理使用权
开发商擅自将两车位之间公共部分出售给一方业主，剥夺另一方合理使用权的，开发商和一方业主构成共同侵权。
规 则 详 解
01 . 未实际占有物业，但享受业主权利的，应交物业费
生效裁判确定的物业所有权人，因其已实际享受了业主权利及收益，故不得以物业未交付为由，拒付物业服务费。
标签：物业纠纷｜物业费｜实际占有
案情简介：2002年，化工厂通过司法拍卖取得商城物业。2004年，化工厂办理产权。2011年，物业公司以每天每月每平方米25元自主定价标准主张物业管理费473万余元。化工厂以该物业一直被案外人娱乐公司占用为由抗辩。
法院认为：①《物业管理条例》第42条第1款规定：“业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，虽然案外人娱乐公司使用涉案物业非基于化工厂意愿，娱乐公司与化工厂亦未就物业费承担进行约定，但化工厂作为涉案物业业主，其依法应承担的物业费支付义务不得免除。②《物业管理条例》第42条第2款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，开发公司虽未及时将涉案物业转移占有交付给化工厂，但化工厂已通过诉讼实际获得了娱乐公司使用期间的租金收益。根据权利义务相统一原则，化工厂在已实际享受业主权利及收益后，仍以物业未交付为由，拒付物业费，缺乏事实和法律依据。③因物业公司、化工厂双方未签物业服务合同，亦未就物业费取费标准达成一致意见，物业公司以每月每平方米25元标准主张物业管理费缺乏依据。结合该房产目前处于空置状态的实际情况，法院认定以物价部门前期确定的收费标准每月每平方米7.5元作为物业费计算依据，判决化工厂支付物业公司141万余元。
实务要点：生效判决确定的物业所有权人，因其已实际享受了业主权利及收益，故不得以物业未交付为由，拒绝交纳物业服务费。
案例索引：江苏高院（2014）苏审三民申字第0687号“江苏夫子庙大世界商贸有限公司与中国石油宁夏化工厂物业服务合同纠纷案”，见《未实际占有物业业主无拒付物业费但享有收益的抗辩权》（施建红），载《人民司法·案例》（201635:51）。
02 . 补充协议变更主合同的，以补充协议特殊条款为准
补充协议约定的特殊条款与主合同约定的一般条款内容不一致时，应认定特殊条款效力及其证明力强于一般条款。
标签：合同变更｜补充协议｜特殊条款｜一般条款
案情简介：2008年，开发公司与物业公司签订前期物业服务合同，约定了物业收费标准，并约定“本合同未尽事宜，双方可另签补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准”。补充协议第5条约定物业公司不得收取开发公司“未售出的房屋、车位等闲置费用”。2012年，关于开发公司备案在单位司机王某名下的11套房产应否交纳265万元物业费致诉。
法院认为：①依现有证据，无法认定开发公司将案涉房产备案在王某名下行为构成真实的房屋买卖合同关系，且开发公司亦未将该房产交付王某实际使用，仍属未售出房屋。国务院《物业管理条例》第42条第2款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”同时根据前期物业服务合同约定，可初步看出物业公司请求具有合同及行政法规依据。但与此相悖，双方补充协议对此内容有所不同。补充协议是否构成对主合同变更，应依当事人缔约时内在真实意思表示和外部表示行为因素结合考虑予以认定。②从字面上看，“未售出的房屋、车位等闲置费用”与“未出售或未交付物业的物业服务费用”应为同一概念，因物业公司除请求开发公司支付该物业费外，再无他项闲置费用支付请求权。前期物业服务合同作为行政主管部门制发的格式合同，对其内容修改需要通过签订补充协议形式予以变更。通过补充协议约定，物业公司自行放弃了其先期具有的向开发公司请求支付闲置物业费权利。③现有证据无法证明补充协议具有无效或可撤销情形，且无论主合同是否具有格式条款性质，均属一般条款，而补充协议第5条则为特殊条款。现物业公司仅以主合同中一般条款否定补充协议中特殊条款效力，属依据不足，亦属禁止“向一般条款逃避”原则，即在特殊条款与一般条款不一致时，特殊条款应视为对一般条款的例外，其效力及证明力应强于一般条款，故判决驳回物业公司诉请。
实务要点：补充协议与主合同关系相当于特殊条款与一般条款关系，二者不一致时，特殊条款应视为对一般条款的例外，其效力及证明力应强于一般条款。
案例索引：辽宁高院（2014）辽审一民申字第598号“辽宁安泰物业有限公司与辽宁昊宇房地产开发有限公司等物业服务合同纠纷案”，见《禁止向一般条款逃避原则在合同变更冲突解释中的比照适用》（贾宏斌、孙长江），载《人民司法·案例》（201626:82）。
03 . 物业服务瑕疵，尚未到业主拒缴或减缴物业费程度
业主拒缴物业费的先履行抗辩权能否成立，应根据物业服务是否严重影响到业主生活程度、是否根本违约来判断。
标签：物业纠纷｜物业费｜服务瑕疵｜先履行抗辩权
案情简介：2014年，物业公司诉请业主张某支付拖欠4年的物业费及公摊费3400余元，同时主张7000余元的滞纳金。张某以物业服务存在如下瑕疵抗辩：未依约进行封闭式管理、小区有网吧、装修砖块经常掉落在小区内，消防通道存在安全隐患等。
法院认为：①依《合同法》第67条规定，先履行一方履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。履行不符合约定，既包括部分履行，亦包括履行瑕疵。如当事人债务系可分之债，则在先履行一方只履行部分义务时，后履行一方可拒绝相应履行要求。但如当事人债务系不可分之债，在先履行一方部分履行或出现履行瑕疵时，业主拒缴物业费的抗辩权能否成立，应从物业服务条件、过程和效果等多方面综合分析，判断服务是否严重影响到业主生活程度、是否已构成根本违约，既不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约程度而免除物业公司责任，亦不能依业主个人对服务满意度就随意认定公司构成根本违约判定物业公司承担责任。②本案中，物业公司在提供物业服务时确实存在一些瑕疵，但张某举示证据不能充分证明物业公司服务瑕疵已达到减缴或不缴纳物业费程度，故在物业公司依约履行物业服务后，张某亦应依约履行缴纳物业服务费义务。对于物业公司自认在物业服务中可能存在的一些问题，法院认为物业公司应及时发现问题并进行整改，以便更好地为小区业主提供服务。判决张某支付物业公司拖欠物业费和公摊费3400余元，并支付滞纳金300元。
实务要点：业主拒缴物业费的先履行抗辩权能否成立，应根据物业服务是否严重影响到业主生活程度、是否根本违约来判断。
案例索引：重庆一中院（2015）渝一中法民终字第01241号“重庆友达物业管理有限公司与张清山物业服务合同纠纷案”，见《物业服务瑕疵程度的认定》（张永），载《人民司法·案例》（201623:50）。
04 . 多数业主所签物业合同，可适用于少数未签约业主
提供物业服务企业与大多数业主所签物业服务合同，可适用于未签约但存在事实上物业服务合同关系的少数业主。
标签：物业纠纷｜物业费｜酒店式公寓｜物业合同
案情简介：2012年，赵某就其酒店式公寓物业管理与酒店签订合同。2013年，合同到期后，酒店将物业费从每月每平方米10元提高至13元并与大多数业主签订物业服务合同。赵某以物业服务质量降低为由，诉请按每月每平方米5元标准计算物业费。
法院认为：①双方所签合同到期后，酒店提高了物业服务收费标准，虽赵某未再与酒店续签合同，但其后两次缴纳物业费行为，应视为其以实际行动接受了酒店在此标准下的物业管理服务，本案双方形成事实上的物业服务合同关系。依《合同法》第52条及最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第14条“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，违反法律、行政法规的效力性规定的合同无效。而《物业管理条例》第32、33条，是关于物业服务企业资质的相关规定，属管理性规定，并非效力性规定，《物业服务收费管理办法》系部门规范性文件，故本案双方物业服务合同属于有效合同，双方均应恪守。②本案物业管理小区虽未成立业主大会或业委会，并代表业主与物业提供企业协商订立新的物业服务合同，但作为物业服务企业的酒店与其他大多数业主经协商，达成了新的收费标准，该协议代表了大多数业主意见，说明该项协议有其合理性，可考虑参照适用《物业管理条例》相关规定精神，赋予其类似业主大会或业委会决定的效力，适用于包括赵某在内的少数业主，对少数业主产生约束力。③本案酒店式公寓不同于普通小区和别墅，物业费中除公共物业管理费外，实际还包含了套内及公共冷暖、套内水电费及公摊水电费等。关于该类物价收费无物价部门相应参考标准，但考虑到近年来物价上涨实际情况，对赵某要求按每月每平方米5元计算物业管理费的诉请不予支持，判决驳回。
实务要点：提供物业服务的企业与大多数业主签订的物业服务合同，可适用于未签约但存在事实上物业服务合同关系的少数业主。
案例索引：福建南平中院（2014）南民终字第228号“赵怡、黄华杰与武夷山京闽高尔夫酒店有限公司物业服务合同纠纷案”，见《多数业主签订的物业合同可适用于少数未签订业主》（辛崇华），载《人民司法·案例》（201614:51）。
05 . 小区违规燃放烟花引发火灾，物业公司应过错赔偿
小区内违规燃放烟花爆竹引发火灾，致使他人财产受损，燃放人及物业公司有过错的，应承担相应侵权赔偿责任。
标签：物业纠纷｜侵权责任｜燃放烟花
案情简介：2015年，王某为庆祝棋牌室开业，燃放烟花爆竹，引燃同一小区广告公司堆放在租用民房阳台上的可燃物，造成财产损失6万余元。广告公司诉请王某、物业公司赔偿。
法院认为：①参照国务院《烟花爆竹安全管理条例》及本市《烟花爆竹安全管理办法》相关规定：因正常工作、生活秩序需要燃放烟花爆竹，应当报请公安机关备案准许，在指定地点和时间内进行，并确保安全。现有证据不能确认王某燃放烟花爆竹业经相关部门准许，应认定其有过错，其燃放烟花爆竹行为与广告公司财产受损具有直接因果关系，依法应承担民事责任。同时，参照上述规定，禁燃禁放管理责任主体为“各级人民政府和政府有关部门”，而物业公司非为上述管理责任主体范围，故其对涉讼燃放行为无管理权限，虽物业公司负有制止并向有关主管部门报告的义务，但不能据此要求其承担管理责任主体责任，故对此其不应承担相应责任。②广告公司租赁住宅房作为公司经营场所，根据《物权法》第77条、参照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定，现有证据无法证明广告公司将住宅房改为经营性用房业经“有利害关系的业主”同意，故应认定其未履行法定义务。物业公司作为涉讼房屋的物业服务企业，参照《物业管理条例》第46条规定，对广告公司未经“有利害关系的业主”同意将住宅房改为经营性用房的行为，“物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”。本案中，物业公司在广告公司现有经营状态长期延续情况下，未尽到制止及报告义务。综上，因广告公司及物业公司未履行相关法定义务，从而造成火灾，具有间接因果关系，应负相应民事责任。判决广告公司财产损失8万余元，由王某赔偿80%即6万余元，物业公司与广告公司各负担10%元即8000余元。
实务要点：小区内违规燃放烟花爆竹引发火灾，致使他人财产受损，燃放人及物业公司有过错的，应承担相应侵权赔偿责任。
案例索引：安徽芜湖弋江区法院（2015）弋民一初字第00523号“安徽省芜湖天际广告传媒有限公司与王长庆、芜湖九远物业服务有限公司等人身损害赔偿纠纷案”，见《违规燃放烟花爆竹的赔偿责任承担》（沈世鸿、肖迹），载《人民司法·案例》（201605:46）。
06 . 计算业主表决权，应以证载面积为准，不扣除分摊
在计算业主大会会议中业主投票表决权时，应以房产证记载面积作为业主专有部分面积，证载分摊面积不能扣除。
标签：物业纠纷｜业主大会｜表决权｜专有部分面积
案情简介：2009年，小区成立首次业主大会筹备组，并组织业主投票表决物业管理规约及业主大会议事规则。2010年，房管局、街道办以业主专有部分面积即套内面积、建筑总面积包括初始登记面积、赞同票建筑面积未达建筑总面积一半为由决定终止指导、协助工作。
法院认为：①《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前款的统计总和计算。”依该司法解释规定，专有部分面积按不动产登记簿记载的面积计算，即按成套房屋的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊面积。②依前述司法解释规定，建筑物总面积为专有部分面积的统计之和，即在建筑物为多个所有人区分所有情况下，应对全部所有权人进行专有部分面积统计，进而相加计算。全部所有权人系指住宅小区内已领取或可领取所有权证，由小区统一实施物业管理的所有权人之和。关于房管局、街道办所作答复函将建设单位初始登记产权证明记载的面积作为建筑物总面积是否正确的问题，《房屋登记办法》（建设部令第168号，自2008年7月1日起施行）第31条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”初始登记面积中包含有部分不能颁发权属证书的建筑物面积，故初始登记面积不能概括作为建筑物总面积计算。
实务要点：计算业主大会投票表决权时，应以房产证记载面积作为业主专有部分面积，证载分摊面积不能扣除；初始登记面积不能概括作为建筑物总面积计算。
案例索引：广东高院（2014）粤高法行终字第529号“广州新华晨房地产有限公司与广州市人民政府行政诉讼案”，见《专有部分面积与建筑物总面积的确认》（彭静、董嫦青、戴剑飞），载《人民司法·案例》（201605:98）。
07 . 相邻车位间公共部分，车位业主有平等合理使用权
开发商擅自将两车位之间公共部分出售给一方业主，剥夺另一方合理使用权的，开发商和一方业主构成共同侵权。
标签：物业纠纷｜车位｜公共部分｜使用权
案情简介：2013年，陈某从开发公司购买车位，因与相邻业主林某车位处于两根立柱间，开发公司划分分界线时，明显将分界线偏向陈某车位，导致陈某车位面积小于林某车位面积，停车时略显麻烦。陈某起诉开发公司、林某排除妨碍。
法院认为：①根据开发公司自认及林某、陈某所出示的所有权证书，及法院现场勘验结论，应认定在案涉两车位之间存在约10平方米的共有部分，依法属全体业主共有。基于开发公司与林某所签商品房买卖合同，开发公司系将该共有部分出售给林某，该行为依法属于应由业主共同决定的事项，现无证据证明该行为得到业主表决通过，故该公共部分不因开发公司出售而认定林某对此共有部分独享占有使用权。林某与陈某作为业主，均享有共有权，即双方均可依法合理使用。②因该共有部分位于林某所有车位与陈某所有车位之间，非其他车辆必经通道，且无法达到林某与陈某所有车位面积标准，其他业主均难以长期持续使用该共有部分，仅林某与陈某方可频繁使用该共有部分，故双方对该共有部分享有平等合法使用权。两车位分界线并非确定林某与陈某专有物权依据，而是保障双方合理、规范、平等行使共有物权之标准。判决将两车位分界线移至两立柱之中间线位置。
实务要点：开发商擅自将两车位之间公共部分出售给一方业主，剥夺另一方对公共部分合理使用权利的，开发商和一方业主行为构成共同侵权，应共同排除妨碍。
案例索引：福建厦门中院（2014）厦民终字第1085号“陈秀碧与厦门源昌房地产开发有限公司、林华商品房买卖合同纠纷案”，见《相邻车位公共部分权利之界定》（李艳斐），载《人民司法·案例》（201602:57）。
核校：简牍
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5 . 评委将由法官、律师、技术专家共同组成，兼顾不同地域不同层级，客观、公正、全面地阅看和评议活动来稿。俟征文时间截止，擢定优秀作品并公布之时，一并公开评委名单。
6 . 本次活动进程安排：4月24日－6月30日，征文阶段；7月1日－7月15日，评选阶段；7月18日，公布获奖作品名单和作者；7月22日－－依序推送获奖征文。