看懂本轮调控,你就掌握了主动权

最近,楼市调控再度成为热点话题!先是银行房贷利率上调,消费贷收紧;随后重庆、南昌、西安、南宁、长沙、贵阳、石家庄、等城市出台限售措施,武汉限制全款买房,更有北京拟推5万套共有产权房的好消息。国家支持房住不炒,民心所向。但是佛房君近日却看到有网友抱怨:调控不是为我们刚需吗?怎么受伤的总是刚需。

仔细想想,自调控以来房价降了?炒房的少了?个别楼盘违规搞双合同甚至多合同,使刚需首付更高了,利率上调也使刚需压力更大了。调控政策能否优化避免误伤刚需?深思熟虑是必须的。

本轮调控究竟是为了谁?

从去年“十一”期间16个热点城市开启调控以来,各种调控政策层出不穷,让人目不暇接。其中,限购、限贷、限售、限价等政策最为有力。

有人说,这是一次严重的计划经济,是历史的倒退,但也有人说,这是楼市长效机制的尝试,是政府的创新之举。

但无论如何,所有的调控政策都是紧紧围绕“房住不炒”和“长效机制”出台的。

 首先,看限购。

从佛山层面来说,限购挡住了大批量购买力强的外地购房者,特别是广州的购房者,通过减少需求端降低市场热度,是为了保护了本地户口的新购房者!看起来是为了刚需。

在广佛同城效应的影响下,近年来佛山经济、教育、文化、医疗、交通较为成熟的区域人口、房价都成倍增长,甚至有人说:“佛山的房价广州人说了算。”可以说,闸住了外地购房客户,就可以让供求瞬间改变。

 其次,看利率。

这一点,刚需最有感触。因为房贷利率上调,银行放款缓慢增加了月供压力,很容易误伤刚需。总的来说,提高房贷利率是围绕“房住不炒”这一定位,打击炒房行为。

 第三,看限贷。

这个政策实际上是让大多数家庭放弃了改善。

比如两房,以前买的时候1万一平,90平米,90万,现在升值到2万/平,然后升值部分90万,加上原来的首付款(原来按首付30%)和换的几年月供(年),大约35万,总计手里面125万。如果新买的房子还是2万/平,130平米,总价260万,首付60%,大约156万,加上各种税费等,至少需要160万。这样,已原来的两房换现在的三房,则难度较大,即使换价格较低的三房,也可能把钱用尽。

这一点,让大多数改善型家庭望而却步。

从这个意义上来说,限贷实际上已经把改善的大门关闭,只允许首次置业者进入。

第四,看限价。

从现实结果来看,限价确实让价格降下来了,也有很多人真正的买到了降价的房子,但这些房子大都被一次性付款客户抢去。今年调控以来,人们已经习惯了 “全款往里走、贷款的站门口”这样的不公平待遇,或者说有怨没处出。

哪里来这么多的人全款买房?答案就是消费贷。

据悉,近期各大城市已经明确表态严禁消费贷流入房地产市场,希望能够取得显著成绩,让限价成为真正的惠民政策。

综合来看,调控的目的从来也不能单纯的为了刚需,未来楼市调控怎么变都要围绕“房住不炒”这一定位,结果房价是涨是跌还不好下结论。而我们的刚需只有抓住房企在楼市调控下的痛点、痒点择机买房才能得到更大的实惠。

 第五,看限售。

限售可以说是本次调控的新亮点,以往调控必用的是二手房营业税(目前是增值税)的“2变5”,这一次,这一点一直没变。而限售则成了大多数城市出台调控的必选项。

据不完全统计,从今年3月到现在,全国已有40个城市发布了“限售令”,楼市正式进入了“锁盘时代”。目前来看,炒房客手里面都有很多套房,每年都在买,也每年都在卖,只要预期利润可观,遇到合适的价格还依然会抢购,限售对抑制房价上涨的作用似乎不大。但若开证房产税,对于炒房客来说可以说是灭顶之灾。所以说,限售其实是为后期实施房产税政策做铺垫。

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