如何告别手动敏感性分析,答案就在这里。
什么是敏感性分析?
答案就是:在其他因素不改变的前提下,改变某个自变量时,观测因变量相应的变化情况。
这样表述是不是比较抽象,那么我们举个简单的例子。做投资测算的朋友会经常遇到这样的问题:
1、住宅售价每增加1000,内部收益率,净利润这些指标怎么变化?
2、项目平均售价增加到多少时,土增税会发生明显跳档?并且跳档是怎么跳的?
3、遇到自持项目,如长租公寓或商业项目的伙伴,租金每增加100元,入住率会怎样变化?
……
这些问题往往会让我们很头疼。因为它是一个持续性的变化过程,你需要进行大量的运算,可能有的伙伴时间多,觉得没事可以慢慢算。
但是如果不是问一个变量怎么变,而是好几个变量时,如售价每增加1000,建安成本每增加500,那么内部收益率,净利润会发生怎样变化?
这种双变量甚至三变量的问题,这种情况你就没办法手动计算,况且我们也没那么多时间。
这时候,Excel的强大功能就出来了,那就是解救你于水火的——模拟分析运算功能。
首先我们要明确下什么变量是自变量,什么是因变量。
现在假设一个问题,我们看下售价每增加1000,净利润怎么变化?为完成模拟分析,需要给自变量建立一个变化的指引。
如上表,左上方是基础数据,假设是从7000元开始分析,一直拖到表格到19000(见下图),然后我们需要指定因变量。
这里一定要记住,分析的功能它要求我们数据的形式必须严格按照规范来布置,你不能把因变量单元格放在随便其他位置,如果我们的自变量只有一个的情况下,我们的因变量必须放在紧邻它的右上方位置(下图绿色方框)。
然后在单元格输入等号,引用净利润3710,完成这样基本步骤之后,选中自变量和因变量区域,找到菜单栏数据标签——模拟分析——模拟运算表,点开之后会弹出这么一个窗口(见下图)。
接着,在跳出窗口的输入引用列的单元格这里找到基础数据表中售价7000点击确定,这样一个模拟分析就完成了。如下图:
我们看到售价从7000开始,每增加1000,我们的净利润大概上涨是2000万,但因为我们的基础模型是个线性模型,我们的变化都是均等的。
这个只为我们展示了一个基础模型怎么操作。最重要的是我们反过来看下原理。
要进行模拟分析的基本前提,是要有个基础计算模型,来指明售价,利润,成本它们之间的关系,必须有这个基础模型,基于此才能进行一个模拟的推演,这个是很重要的一个基础,你不可能指望模拟分析帮你搞定最基础的运算。
那么学会单变量的模拟分析之后,接下来我们看看怎么进行双变量的模拟分析。
比如售价每上涨1000,单方成本每上涨500,看看销售净利润怎么变化?
假设单方成本从4000开始起步,如下图这样基础框架搭建起来了,现在最重要的一步,我们要为它指明因变量,位置很重要,在下图鼠标位置处。
在这里我们引用销售净利率,点击确定,然后选中整个区域,在菜单栏点击数据标签——模拟分析——模拟运算表,跳出窗口,在引入行的单元格,对应的原始数据在基础表格的单方成本那儿,在引入列的单元格,找到基础表格中的售价,进行引用确定,现在我们就完成了模拟分析。
最后一步就是美化我们的模拟分析。为了让模拟的分析结果更加生动直观,我们可以做一些改进。
首先把中间的数字转化成百分比形式,其次如果我们只想看销售净利率大于20%的组合,那就可以选择菜单栏条件格式——突出显示单元格规格——选择大于,在弹出的窗口内输入20%,点击确定,符合要求的数值就会突出显示。