【运城房产观察】什么是大产权、小产权？
房屋产权 即房屋所有权，是指对房屋行使占有、使用、处分、收益的权利。
从概念上讲房屋产权是没有大小之分的。
所谓的“大产权”和“小产权”只是一种较为通俗的说法，是房地产业内从业人员约定俗成的一种称呼。但目前关于两者之间区别的说法并不一样，大致有以下几种情况：
第一，是把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，或者说“大产权”是指整栋楼的产权，而“小产权”是指大产权分割后过户到业主手中的产权，在实际的权利行使上，两者是没有质的区别。
第二，是把国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”。
购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同房管局也不会给予备案。按照国家的相关要求，此类“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。比如运城周边在农村集体土地上建设的房屋，买了房的“业主”没有房产证，只有购房合同。
此类房屋不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，就会缺少法律支持。
第三，买房后如想再转让时，不用再交土地出让金的叫“大产权”，在转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。
对这个区别购房人可从合同第一条“土地使用权的取得形式”中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”；如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”，比如单位住房，职工集资房，经济适用房等。这类房屋如果有房产证的话，一般上面会注明70%左右的个人产权，30%左右的单位产权。经济适用房房产证上会注明经适房字样。
这类房屋的土地使用权是通过划拨得来，没有缴纳土地出让金，所以造价相对低廉。理论上讲，购房人只要补齐土地出让金，就可以等同为商品房上市出售，不过运城本地暂无此政策，所以这类房屋暂时不能办理过户交易手续。
第四，还有个别的说法是，“大产权”是70年，“小产权”是40年或50年。
其实这是种误读。目前，我们通常所说的房屋产权大致分为：1.)住宅用地，产权年限是70年；2.)综合用地，产权年限是50年；3.)商业用地，产权年限是40年。
70年产权房就是我们所说的住宅，住宅小区的土地用途就是住宅用地，使用年限为70年。50年产权房就是我们通常所说的办公楼和工业用房，由于种种原因，人们把它当做住宅使用了。50年产权的房源在查阅销售许可证的时候就能看到区别，它所在的小区被划分为非住宅小区，在土地用途这一项填写的是“综合”，土地使用期限为“综合50年”。商场类的房屋土地使用年限为40年。
总之，一般我们所说的买房，都是购买由房地产开发商开发的住宅小区，拥有五证是一个楼盘最基本的合法手续。尤其是土地使用证和预售许可证，购房时请仔细查看。对于那些没有任何相关证件和手续，却又信誓旦旦承诺是大产权，甚至不惜造假伪造五证的楼盘，购房者务必敬而远之。
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