赚钱机会！到底认购哪只Reits基金？
昨天说了REITs基金的一种套利思路，很多小伙伴感兴趣，磨刀霍霍去认购，这里先声明一下，投资有风险入市需谨慎，不推荐卖血捐精伤害身体认购哈！
Reits基金到底行不行？封闭基金会折价的吧？这么多认购哪个好呢？怎么个交易规则呢？今天文章已经尽量简化，但可能还是会有点烧脑，可以直接看结论。
REITs基金羊毛会亏吗？
首先，长期来看，REITs基金目前会出现溢价的逻辑就是数量少，原始权益人战略配售占据了绝大多数份额。
①第一批REITs基金上市，更大的意义是填补了我国金融的一个投资大类——不动产证券化。
②一般来讲第一批项目都要做的好看点，方便后续项目落地。从原始权益人战略配售比例就可以看出来，最低20%的战略配售比例，结果人家都买了50%以上。
一方面体现了项目原始权益人对底层资产的信心，另一方面提高了募集成功率，结果就是搞得机构都要开始抢。
③大部分战略配售都在60%-80%，由于锁定期限制，二级市场很容易出现供不应求的情况。
根据不同回报期限下的REITs基金P/FFO估算模型计算，其内含价值隐含折价修复，询价区间上限定价让利二级。
超额收益往往蕴藏在从0到1的机会中。
④因为没有卖空约束，所以所有的看空者都不是真正的看空者，只能嘴上逞能，在再售期权价值的驱动下，上市初期价格更偏向乐观者的定价，也就更容易出现溢价。
⑤9只REITs基金围绕底层项目估值存在折溢价，按照（询价区间×预计募集份额-项目估值）/项目估值计算，已披露相关数据的7只REITs基金平均估值溢价率处于-1.4%至12.28%。
前天6家REITs公募公布发售时间，昨天另外3家也公布了时间，9家保持一致，5.31日全面开放。
如果像香港、美国的成熟市场，已经存在大量的REITs基金，有很多场内的折价REITs基金，肯定不可能出现开盘溢价。
这次上市的REITs基金也是头一批REITs基金，不像弘盈A有净值保护，虽然这几只REITs基金具有盈利状况稳健、原始权益人资质较强的特点。
但是薅羊毛总归是有风险，谁也无法精准预测未来，我们只能说大概率会有溢价，小伙伴们要衡量自己的承受能力后再参与。
REITs基金买哪个好？
9个REITs基金，除了普洛斯仓储物流之外，其他8个项目的原始权益人都是国企或其子公司。
其中，广河高速的管理机构为广州交投，盐田港仓储物流为盐田港集团，沪杭甬高速为浙江交投，招商蛇口产业园为招商局集团，首钢生物质为首钢集团，首创水务为首创集团，都是强AAA央企或者大型地方国企。
比如招商局集团，培育了一批耳熟能详的近代企业，招商银行、平安保险、中集集团、招商港口等，现为现为国家驻港大型企业集团、香港四大中资企业之一，十分可靠。
项目运营依靠原始权益人或关联方，强AAA级或大型国企作为运营方更加稳定。
二、资产类型
不动产项目：蛇口产业园、张江光大园、苏州产业园、普洛斯仓储物流、盐田港仓储物流；
收益权项目：沪杭甬高速、广河高速、首创水务、首钢生物质。
4个收益权REITs每年发的钱比5个不动产REITs都高，但收益类项目的不同类型的项目收益来源不同，没有可比性。
三、收益分类
REITs的收益来源来源于两部分：一是收费权和租金收益，二是资产的潜在增值收益。
①对于收益权类项目，基金净值会逐步下降，现金流分派率会逐步提高。其实就相当是每年提前偿还了一部分本金。
比如地铁、火车、公交车，每年运营都能收回不少钱，但车是会慢慢折价的，还需要维护，对应基金就是净值可能会慢慢降低，但是每年发钱多。
②对于不动产项目，现金流分派率高的项目反而不一定是最好的。现金流分派率高，可能是因为基金净值增长少。
比如租房子，房子和地皮本身就有价值，不会说你住着住着他就不值钱了。房子作为不动产，本身就有保值属性。
相比而言，房子和地皮的增值会强于小汽车，但是每年赚到的钱可能不如开小汽车的多。对应基金就是净值很可能会增长，但是每年分的钱不一定多。
但是这就需要你对房地产也有一些了解了，不动产项目的区位、经济发展、运营管理等因素都会很大程度影响基金净值的增长能力。
四、不动产REITs基金选择
五个不动产项目中，有仓储物流和产业园两大类。
三个产业园分别位于深圳、上海和苏州，都是出租率高、租金水平稳定、产业特色鲜明的园区。
三个产业园中，苏州产业园每年的分钱率预计更高。但是从区位和管理人看，地处深圳，背靠孕育了招商银行、平安证券的招商局集团的招商蛇口产业园增值空间更大。
两个仓储物流分钱率都差不多，盐田港属于港口仓储物流，优点是有国资背书，有盐田港集团这个大客户。
而普洛斯物流园偏市场化运营，专注于物流、不动产、基础设施、金融等领域投资管理与商业创新。普洛斯出租率高、经营净现金流稳定，原始权益人在物流地产方面占据龙头地位。截至2020年底，普洛斯物流园资产总体出租率约98.7%。
目前九家REITs基金都已经开放认购，这里推荐招商蛇口产业园。
五、收益权REITs基金选择
收益权项目共4个，包含高速公路、固废处理、污水处理三个方向。其中，高速公路的现金流稳定性可能高于固废处理和污水处理。
其中，沪杭甬高速项目已运营的时间较长，预计的现金流分派率高于广河高速项目。
固废处理类的首钢生物质，未来将面临国补退坡导致收入下降的风险。
电费收入将在2029年开始面临国补退坡，如果没有其他弥补措施，项目公司从2029年起每年营业收入预计下降5000多万元。
综上，不推荐首钢生物质，推荐沪杭甬高速。
六、交易规则
公众投资者一律采用LOF模式进行资金交收和份额登记。
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