数据帝丁祖昱 : 360度解码2016年中国楼市
文\潘永堂
1，都说2016年中国楼市发生了什么？这似乎是最漫长的一年，龙头企业身陷保万之争弄了一整年，比如政策发生了大转身，从年初的去库存到年末的去杠杆。
2，房地产行业正在进入大转折：分裂的政策，行业的天花板，一线的扩容，永争第一等。与其说房地产是大转折，地产上半场，白银时代，还不如说是地产从一个阶段到第二个阶段。是阶段的过渡。
3，招牌挂标准化的玩法，并购必须老板自己上，今天孙宏斌还在并购，所以没来得及参加丁祖昱评楼市。
4，现在政策后的地产人见面谈资：1，你拿到预售证了吗？2，你的价格批下来了吗？3，价格批下来了，就能拿到预售证了。
5，看房地产走向，就看国内经济和国外经济。2016年成为黑天鹅出现频率最高的年份。
6，部分城市库存走好，但2017年很多城市依旧需要继续去库存。
其一，上海一线城市只有1个月的消化周期，是畸形的，预售证不批；
其二，重庆的库存消化周期只有3个月，否则后期没房可卖。
其三，郑州只有3.5个月左右的去化周期。
其四，深圳的库存超过15个月，一年只有600万平米左右。苏州的库存也在增长。沈阳依旧还有20个月去化周期。
7，楼市做了2年的去库存，市场层面就是刺激性政策。从2016年9月到2017年很长一段时间是去库存和调控并存，云南还在发布去库存政策，上海商办累住宅停止网签了。重庆也要做调控，而且西安都限购，房价没上升，成交量上升了，也被很冤的限购。无锡也是很冤，过去被认为鬼城，竟然也被限购了。
8，打破天花板——其一，销售天花板，销售额打破12万亿，销售面积突破15亿平方米，也许会到15.3亿左右。历史上最高的13.6亿。丁祖昱再预测，15亿可能是行业未来的天花板。其二，销售面积可能面临天花板，但销售金额额可能没有天花板，因为房价还在上升。其三，深圳的涨幅所有城市第一，因为涨得最早，而且上涨周期也很长。其四，深圳房价均价排第一，5.8万\平米，整个刚需阶层基本已经被赶到东莞惠州置业去了。
9，深圳的豪宅去年是不愁客户的，中小板的暴发户体量很大。深圳的高端市场遥遥领先。但深圳的外围很难涨了。因为外围已经很高了。
10,2016年是中国豪宅的元年，北京上海深圳三个城市的豪宅基本等于全国75%左右，而二线城市豪宅进入豪宅元年，他们数量虽然几十套到几百套，但却是相对过去爆发式增长。其次，5万\平米的豪宅成交套数，93%的分布在深圳上海北京。二线城市做5万\平米的豪宅要小心。深圳整个城市一年才卖5.6万套，结果5万\平米的房子就有2万多套。
11,3000万以上的套数：上海954套，深圳450套，北京780套，但是10万以上的豪宅上海2045套，深圳1208套，15万元\平米的上海65套，深圳82套，北京90套。加起来237套。5000万以上的豪宅上海117套，北京224套，深圳103套。
12,离婚率高的城市，房价一定上涨的高。离婚率高的城市，消费的钻石成交量大。离婚数量除以结婚数量，据说北京上海深圳这个比值已经超过50%。
13，永不落幕的老一线，北京，上海，深圳，广州！
14，依据能量守恒定律，所有城市的基础建设投资量的多少，都会在某个时间兑现到城市的土地价格和房价上。
15，潜力巨大的中国新一线城市——南京、天津、杭州和武汉。
武汉的量大，南京限价，它的房价上升空间还有。天津除了雾霾其他的优势尤其是后发优势非常明显，那么多年被北京压制，未来空间大。杭州G20之后，进入新时代。但杭州也是个波动比较大的城市，因为外来的消费者很多，而且波动很大。
16，迅速崛起的准一线： 苏州，合肥，重庆，郑州和成都。
16，海南变天了，海南的楼市已经蛰伏5年了，海南未来可能有3到5年的发展空间。尤其是北京等的雾霾短期不能解决的化。成交量上涨了50%，但房价还没有上涨。因为大家都在想快速的走量。
17，对房企而言，精选部分三四线城市还是有机会的，但碧桂园恒大进入了三四线除外。
18，万科恒大碧桂园三家加起来就是1万，未来如果三家房企都是1万亿的时候，他们将占据行业的30%。合生创展2004年曾经拿下中国第一，但后来就不想做第一了，但经营质量很不错。过去顺驰争第一，改成了融创的再爆发。
19，20强的增长幅度是最大的，这是中国房地产竞争最激烈的波段。50强的增长速度比100强还快。10强住宅超过20.73%。
20，强者恒强，100强今天已经不算强者，20强才叫强者，而前三强才叫最强者。比如万科占了6个热点城市的第一，七个城市第二。3个城市第三名。恒大碧桂园了不起是在三四线，在一线城市周边，单价都很低，还能做到3000亿，这也是巨大的了不起。今年2016年第一名和第12名的2727.4亿元。未来万亿时代，第1名和第10名之后的差距可能会有9000亿。
21，千亿的集中度，前三位达到8.7%。未来千亿是主流。未来TOP20就是50%的市场占有率。
22， 恒大许家印：市场永远是正确的。宋广菊：今日不可留，明日已可待。
23，未来中小房企分化的方向：
其一，细分市场：华夏幸福，雅居乐，宝龙，朗诗，星河湾，甚至就做白领公寓，细分市场其实不细，整个市场很大。
其二，做区域市场，建业，滨江，融侨，金科，文一。
其三，退出市场：浙江广夏，海德股份，退出其实也是个不错的选择。
24，客户在哪里？本地客户是主流。杭州三分之一是外力人购房，全国第一。成都三成以上也是外地客。杭州大叔买房多。（现场速记，未经过本人审阅）